나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51686 [1] 서울특별시 강동구 성내동 81-10 마이플레이스성내 5층504호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.07.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강동구 풍납동 소재 '풍납1동주민센터' 남동측 인근에 위치하며, 인근은 주상용 건물 및 다세대주택 등이 주로 소재하는 주상지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 천호역(지하철 5,8호선 환승역) 및 노선버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상9층 건물 내 제5층 제504호로서,
(사용승인일: 2020-07-06)
외벽: 석재붙임 등 마감,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 '도시형생활주택(단지형다세대)(거실, 주방, 방2, 욕실겸화장실1 등)'임.
*세부 이용상태: 후첨 '건물이용 및 임대개황도' 참조 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 냉난방설비, 화재탐지설비, 소화설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서, '주상용' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2015-04-15), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구(천호성내재정비촉진지구)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미 상 임.
- 기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51686 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 성내동 81-10, 마이플레이스성내 5층 504호

용도: 도시형생활주택

감정가: 330,000,000원

토지면적: 9.65㎡ (약 2.92평)

건물면적: 25.72㎡ (약 7.78평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 정보:

사용승인일: 2020-07-06

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상9층 건물

건물명: 마이플레이스 성내

2. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 강동구 성내동에 위치하며, 주위에는 주상용 건물 및 다세대주택 등이 소재하는 지역입니다.

가장 가까운 지하철역은 5호선과 8호선 환승역인 천호역으로, 도보 또는 대중교통 이용이 용이한 편입니다. 차량 진입도 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 교통 환경은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 이는 매수인이 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있음을 의미합니다.

을구 3번 주택임차권(권리자: 한정윤)은 보증금 280,000,000원이며, 전입일자 2021년 11월 1일, 확정일자 2021년 9월 27일입니다. 이 임차인은 말소기준권리(갑5, 강제경매)보다 선순위에 해당합니다.

물건명세서에 따르면, 해당 주택임차권은 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 채권자(주택도시보증공사)가 신청한 경매 금액이 임차인의 보증금과 동일하거나 유사한 경우, 임차인이 배당받지 못할 가능성이 높아 보증금 전액 인수 가능성이 있습니다.

집합건물 등기부 요약 결과, 강제경매(갑5)가 말소기준권리이며, 이보다 선순위인 을구 3번 주택임차권은 배당받지 못하면 인수 대상이 됩니다.

* 임차인 현황:

임차인: 한 (주택도시보증공사)

보증금: 280,000,000원

차임: 0원

대항력: 있음 (인수 가능성 높음)

4. 상권분석

물건이 위치한 지역은 주거와 상업 기능이 혼합된 지역으로, 인근에 다세대주택과 주상용 건물이 혼재되어 있습니다.

본 물건은 천호성내재정비촉진지구에 포함되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 5, 8호선 천호역 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 풍납1동주민센터가 있으며, 생활 편의시설은 주변 지역 개발 현황에 따라 다를 수 있습니다.

* 주변 환경: 현재 파악된 정보상 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 가장 큰 리스크 요인으로, 임차인의 보증금 280,000,000원을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 총 투자 비용에 직접적인 영향을 미칩니다.

* 재정비촉진지구: 개발 사업 진행에 따라 변동성이 있을 수 있으며, 예상치 못한 개발 지연이나 변경이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 비행안전제3구역 등 다수의 법적 제한이 존재하여 향후 건축 또는 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다. 또한, 천호성내재정비촉진지구에 속해 있어 장기적인 발전 가능성을 내포하고 있습니다.

하지만, 280,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인의 존재가 가장 중요한 고려 사항이며, 해당 보증금을 매수인이 인수하게 될 경우 상당한 금액이 추가로 투입되어야 합니다. 따라서 임차인의 배당 현황 및 인수 여부를 철저히 확인하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 소형 주거 시설: 1인 가구 또는 소규모 가구에게 적합한 주거 공간으로 수요가 예상됩니다.

* 개발 호재: 천호성내재정비촉진지구 개발에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 신축 건물: 비교적 최근에 건축되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 면적(25.72㎡)과 건축 연도(2020년) 등을 고려할 때, 주변 시세는 평당 약 1,000만원 이상으로 추정됩니다. 이를 바탕으로 산정한 순수 건물 가치는 약 26,700만원 내외로 예상됩니다.

그러나 본 물건은 280,000,000원의 인수 보증금이 있는 선순위 임차인이 존재하므로, 총 지출 금액은 (입찰가 + 인수 보증금)이 됩니다.

감정가 330,000,000원을 기준으로, 인수 보증금 280,000,000원을 고려하면, 입찰가는 최대 50,000,000원을 넘지 않아야 총 지출액이 감정가 수준을 유지할 수 있습니다.

인수 보증금을 제외한 순수 입찰 가능 금액을 시장 가치에 기반하여 보수적으로 산정하면 다음과 같습니다.

예상 입찰가: 50,000,000원 ~ 70,000,000원

*참고: 위 예상 입찰가에 280,000,000원의 인수 보증금을 합산하면 총 지출액은 330,000,000원 ~ 350,000,000원이 됩니다. 실제 입찰 시에는 본 물건의 권리 관계, 임차인의 배당 여부, 법원 물건명세서상의 기재 내용, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.