나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51723 [1] 서울특별시 송파구 방이동 22 대우유토피아오피스텔 8층802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 신천동 소재 ""송파구청"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 업무시설, 숙박시설, 판매시설 및 근린생활시설, 롯데월드몰, 송파구청, 교통회관 등 공공기관, 공동주택(다세대 및 연립주택) 등이 혼재되어 형성된 지역으로 제반 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건 까지 차량 출입 용이하고, 인근에 시내노선버스정류장 및 지하철역(2, 8호선 잠실역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 평슬래브지붕 21층 건내 8층 802호(사용승인일자: 1999.07.06)로서,
외벽 : 석재 붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등,
창호 : 칼라알루미늄샷시 복층 유리 마감 등임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)이나, 기준시점 현재 주거용으로 이용 중임. (후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 중앙공급식 냉난방설비, 옥내소화전 및 화재탐지설비, 지하주차장 시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근 토지 및 도로와 등고평탄하며, 판매시설, 업무시설, 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 광대로(올림픽로), 남동측으로 세로(포장도로)에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-09-24)(잠실광역중심제1지구), 도로(2017-08-17)(접합), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)), 건축선(2019-03-28)(3m 건축선 지정구역(세부사항은 건축과 문의)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건은 등기사항전부증명서상 ""주택임차권설정등기"" 되어 있음.
┌o 임차보증금 : 192,000,000원
│o 범위 : 8층 802호 42.80㎡ 전부
│o 확정일자 : 2021.03.09(금 192,000,000원)
└o 임차권자 : 김명수
※ 기타 자세한 내용은 등기사항전부증명서 참조.
2) 본건은 공부상 업무시설(오피스텔)이나, 기준시점 현재 현황은 주거용으로 이용 중에 있는 바, 경매참가인은 참고 하시기 바랍니다.

물건 비고

감정평가서상, 공부상은 업무시설(오피스텔)이나, 기준시점 현재 주거용으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 송파구 방이동 22번지 대우유토피아오피스텔 8층 802호에 위치한 부동산 강제경매 물건입니다.

사건번호는 서울동부지방법원 2025타경51723 (1)이며, 감정가는 245,000,000원입니다.

본 건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 용도는 오피스텔(주거용 이용 중)입니다.

건물은 1999년 7월 6일에 사용 승인되었으며, 총 21층 건물 중 8층에 해당합니다.

건물의 전용 면적은 42.80㎡ (약 12.95평)이며, 토지 지분 면적은 6.02㎡ (약 1.82평)입니다.

채권자는 김 입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 서울특별시 송파구청 북동측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트, 오피스텔, 업무시설, 숙박시설, 판매시설, 근린생활시설, 롯데월드몰, 송파구청, 교통회관 등 다양한 시설이 혼재된 지역입니다.

교통 상황은 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장 및 지하철 2, 8호선 잠실역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

본 건은 북서측으로 광대로인 올림픽로, 남동측으로는 세로(포장도로)에 각각 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(잠실광역중심제1지구) 등에 해당하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30., 허가대상: 건축물의 용도-아파트 사용 부지), 건축선(3m 지정구역) 등의 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2024년 3월 26일 접수된 우리금융캐피탈주식회사의 가압류입니다.

등기부등본 상 을구 17번으로 등기된 김명수 씨의 주택임차권(2025년 6월 10일 접수, 보증금 192,000,000원)이 존재합니다.

이 임차권은 대항력 있는 임차권으로, 배당 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

따라서 본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 선순위 임차권이 매수인이 인수해야 할 중요한 권리사항입니다.

총 등기부 채권액은 253,403,601원입니다.

1.3. 상권분석

본 건은 잠실역 역세권에 위치하며, 롯데월드몰, 송파구청, 교통회관 등 대규모 상업시설 및 공공기관이 밀집해 있어 풍부한 생활 인프라를 누릴 수 있는 지역입니다.

주변에 아파트, 오피스텔, 업무시설 등이 복합적으로 발달해 있어 상업 활동 및 주거 수요가 꾸준히 유지될 것으로 보입니다.

이러한 입지적 강점은 잠재적 임차 수요 확보에 긍정적으로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 2, 8호선 잠실역 이용이 편리하고, 올림픽대로 등 주요 도로 접근성이 뛰어나 서울 전역 및 수도권으로의 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 롯데월드몰, 롯데백화점, 석촌호수, 송파구청 등 다양한 문화, 쇼핑, 행정, 여가 시설 이용이 매우 편리합니다.

* 주거 환경: 오피스텔 밀집 지역으로 단기 체류 및 장기 거주 수요가 모두 존재하며, 다양한 편의시설 이용이 용이하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 김명수 씨의 임차 보증금 192,000,000원 전액을 배당받지 못할 경우, 매수인이 이를 인수해야 합니다. 이는 입찰가 산정에 가장 큰 영향을 미치는 요소이며, 실제 총 투자 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

* 용도와 실제 이용 현황 불일치: 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현재 주거용으로 이용 중입니다. 이는 명도 과정이나 추후 재매각 시 고려될 수 있는 사항이나, 현재 대항력 있는 주택임차인이 거주 중이므로 주거용 이용에 대한 문제는 이미 인지된 것으로 보입니다.

* 토지거래 허가구역: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지인 경우 지정기간(2025.3.24.~2025.9.30.) 내 허가를 받아야 합니다. 본건은 오피스텔로, 직접적인 영향은 적을 수 있으나 향후 용도 변경 시 참고해야 할 사항입니다.

* 군사시설 보호구역: 비행안전제2구역에 해당하여 건축물 높이 제한 등의 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구의 핵심 지역인 잠실역 인근에 위치하여 뛰어난 입지 조건을 갖춘 대우유토피아오피스텔입니다. 롯데월드몰, 송파구청 등 주요 편의시설 및 공공기관과 인접하며, 교통 환경 또한 매우 우수합니다.

건물은 1999년 준공으로 연식이 있으나, 본건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 선순위 임차인 김명수 씨의 존재입니다. 임차인의 보증금 192,000,000원을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하므로, 입찰 전 임차인의 배당 현황을 반드시 확인해야 합니다.

공부상 업무시설이나 현재 주거용으로 이용 중이라는 점은 참고해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 잠실역 역세권, 롯데월드몰 등 주요 인프라 접근성이 탁월합니다.

* 안정적인 수요: 송파구 지역의 꾸준한 오피스텔 및 주거 수요가 예상됩니다.

* 시세 상승 잠재력: 강남 3구에 준하는 송파구 지역의 지속적인 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 전용면적 42.80㎡(약 12.95평)에 대한 최근 매매가는 2025년 12월 22,700만원, 2026년 5월 22,500만원 수준으로 파악됩니다. 이를 기준으로 현 시세는 약 22,500만원에서 23,000만원 사이로 추정됩니다.

감정가는 245,000,000원입니다.

가장 중요한 변수는 대항력 있는 임차인 김명수 씨의 보증금 192,000,000원입니다. 만약 임차인이 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 차액만큼 매수인이 인수해야 합니다.

투자자가 총 부담하는 금액(낙찰가 + 인수 보증금)이 시세(약 22,500만원 ~ 23,000만원)를 초과하지 않아야 합니다.

만약 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하고 매수인이 이를 인수한다고 가정할 때, 합리적인 낙찰가는 '시세 - 인수 보증금'을 고려해야 합니다.

예를 들어, 시세 하단인 22,500만원을 총 투자 목표액으로 설정하고, 인수 보증금 192,000,000원을 제외하면, 낙찰가는 33,000,000원에 불과하게 됩니다. 이는 현실적으로 감정가 대비 매우 낮은 금액으로, 임차인의 배당 여부에 따라 입찰가가 크게 달라짐을 의미합니다.

따라서, 임차인이 배당받는 금액을 확인하는 것이 예상 입찰가 산정의 최우선 과제입니다.

보수적으로 접근 시, 150,000,000원 ~ 180,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려할 수 있으나, 이는 임차인이 보증금의 일부를 회수하는 것을 전제로 합니다.

만약 임차인이 보증금을 전액 회수하지 못하고 매수인이 인수해야 하는 금액이 크다면, 해당 입찰가에서도 총 투자금이 시세를 초과할 위험이 있습니다.

투자자는 반드시 임차인의 배당 가능 금액을 확인하고, 총 실질 투자 비용을 면밀히 분석하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

주변 시설 조사 결과, 유해하거나 혐오감을 주는 시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.