나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51642 [1] 서울특별시 성동구 용답동 234 비호디동 2층가19호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 데이타운 · 평가일 2025.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성동구 용답동 소재 "장한평역(지하철 5호선)" 남동측 인근에 위치하고 있는 부동산으로서, 주위는 자동차부품 판매점포 및 자동차정비업소 등 자동차 관련 업체가 밀집되어 있으며, 업무시설, 근린생활시설 등이 주를 이루는 유통상업지역 내 상가지대로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 "장한평역(지하철 5호선)" 이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 내 제비호디동 제2층 제가19호로서, (1979.11.24 사용승인) 외벽 : 타일붙임 및 시멘트모르타르 위 페인팅 마감 등 내벽 : 시멘트모르타르 위 페인팅 마감 등 창호 : 알루미늄 샷시 창호 등임.

이용상태

사무실(상호명 : 극동자동차주식회사)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 상업시설 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남동측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 유통상업지역, 지구단위계획구역(2018-08-16), 도로(2018-08-16)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-23)<건축법>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(2018-01-11)(도시환경정비구역)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각
감정평가서상 건물은 현재 대지권이 미등기 상태이고, 토지는 수인이 공유지분의 형태로 소유하고 있는 바, 본건 소유자의 공유 지분(4,165,308,000분의 12,245,520)에 해당하는 면적을 대지사용권에 해당하는 것으로 보아 이를 포함하여 평가하였고, 본건 소유자 '극동자동차주식회사'는 본건과 인접 호수인 '제비호 디동 제2층 제가9호'를 벽체의 구분 없이 일체로 사무실로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51642 (1)

소재지: 서울특별시 성동구 용답동 234 비호디동 2층가19호

용도: 근린상가

감정가: 331,000,000원

토지면적: 9917.40㎡ (약 3000.03평)

토지지분: 28.76046㎡ (약 8.69평)

건물면적: 44.76㎡ (약 13.54평)

건물지분: 44.76㎡ (약 13.54평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에프더블유2503유동화전문유한회사

특이사항: 유동화물건, 정비구역

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성동구 용답동 소재 "장한평역(지하철 5호선)" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 자동차부품 판매점포 및 자동차정비업소 등 자동차 관련 업체가 밀집되어 있으며, 업무시설, 근린생활시설 등이 주를 이루는 유통상업지역 내 상가지대입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.1. 2.교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 지하철 5호선 장한평역이 위치하는 등 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.1. 3.건물구조 및 상태

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 내 제비호디동 제2층 제가19호로, 1979년 11월 24일 사용승인되었습니다. 외벽은 타일붙임 및 시멘트모르타르 위 페인팅 마감, 내벽은 시멘트모르타르 위 페인팅 마감, 창호는 알루미늄 샷시 창호 등으로 구성되어 있습니다.

1.1. 4.토지형상 및 이용상태

토지는 인접 토지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 상업시설 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

1.1. 5.인접 도로상태

본건은 북측 및 남동측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

1.1. 6.토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 유통상업지역, 지구단위계획구역(2018-08-16), 도로(2018-08-16)로 지정되어 있습니다. 또한, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-23), 대공방어협조구역(77-257m), 정비구역(2018-01-11)(도시환경정비구역), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2001년 9월 14일 접수된 한빛은행 근저당권(을1)입니다.

1.2. 2.총 말소 예상 채권액

등기부채권 총액은 301,000,000원입니다.

1.2. 3.매각으로 소멸되는 권리

근저당권(한빛은행, 우리은행, 정은수), 압류(서울특별시성동구), 임의경매(에프더블유2503유동화전문유한회사) 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.2. 4.매각으로 소멸되지 않는 권리

등기사항이력으로는 지상권이 명시되어 있으나, 권리 분석상 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.2. 5.채무자 겸 소유자

극동자동차주식회사입니다.

1.2. 6.임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계는 미상임으로, 실제 거주 또는 점유 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 지하철 5호선 장한평역 인근에 위치하며, 주변 지역은 자동차 부품 판매점 및 자동차 정비업소가 밀집된 특화 상권입니다. 유통상업지역에 속하여 상업 및 업무 활동이 활발하며, 관련 근린생활시설이 다수 분포하고 있습니다. 장한평역을 중심으로 한 대중교통 이용의 편리성이 상권 활성화에 기여하고 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.교통

지하철 5호선 장한평역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권으로의 접근성이 우수합니다.

1.4. 2.편의시설

상업지역 내 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물은 현재 대지권이 미등기 상태이며, 토지는 수인 명의의 공유지분 형태로 소유되어 있어 소유권 관계가 복잡할 수 있습니다. 본건의 대지사용권은 소유자의 특정 공유 지분(4,165,308,000분의 12,245,520)에 해당합니다.

* 본건은 정비구역(도시환경정비구역)으로 지정되어 있어 향후 재개발 또는 사업 추진 가능성이 있으나, 사업 진행 여부 및 시기에 대한 불확실성이 존재합니다.

* 건축물 사용승인일이 1979년으로 노후도가 높아 시설 유지 보수에 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

* 본건 소유자(극동자동차주식회사)는 인접 호수('제비호 디동 제2층 제가9호')와 벽체의 구분 없이 일체로 사무실을 이용 중이므로, 실제 사용 면적 및 분할, 권리 관계에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

* 유동화 물건으로, 채권 매입 및 경매 진행 과정에서 일반 물건과 다른 특성이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 지하철 5호선 장한평역 인근의 유통상업지역에 위치한 근린상가로, 자동차 관련 상권의 특성을 지니고 있습니다. 대중교통 접근성이 양호하며, 인접 도로 상황도 무난합니다. 그러나 건물 대지권 미등기, 토지 공유지분 소유, 건물의 노후도, 정비구역 지정 등 여러 복합적인 권리 및 현황상의 리스크를 내포하고 있습니다. 특히, 인접 호수와의 일체 이용 상태 및 정비구역 지정에 따른 불확실성은 신중한 검토를 요구합니다.

1.7. 투자 포인트

* 지하철 5호선 장한평역 역세권에 위치하여 직주근접 및 유동인구 확보에 유리합니다.

* 서울시 정비구역으로 지정되어 있어 향후 도시 환경 개선 및 재개발 시 투자 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 장한평 자동차 상권의 중심지로서 안정적인 임대 수익 확보 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 331,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 건물 대지권 미등기, 토지 공유지분, 건물 노후, 정비구역 지정 등 다수의 리스크 요인을 종합적으로 고려해야 합니다. 따라서, 철저한 현장 조사와 권리 관계 재확인 후, 상기 리스크를 반영한 보수적인 접근이 필요합니다. 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. (구체적인 희망가는 현장 조사 및 추가 정보 확보 후 산정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.