나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51730 [1] 서울특별시 송파구 문정동 111-1 메이저파크빌 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연우감정 · 평가일 2025.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 ""서울문덕초등학교"" 동측 인근에 소재하며, 주위는
다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지대입니다.

교통상황

대상물건이 속하는 건물까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중
교통이용의 편의도는 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물 내 4층 401호로서,
사용승인일은 2014년 04.03입니다.

이용상태

다세대주택입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형토지로서, 다세대주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 송이로36길에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전
제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도
(아파트)로 사용되는 부지))

공부와의 차이

제시외물건㉠ 소재합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상이며, 주택임차권 등기 되어 있습니다.(등기사항전부증명서 참고/ 발행일:
2025.07.15)

2) 본건의 내부구조도 및 이용상태는 현장조사시 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부
확인하지 못한바, 건축물대장에 등재된 현황도를 기준으로 외부관찰 등에 따라 표시 하였
습니다. 현황과 상이할 수 있으니 참고하시기 바랍니다.

3) 본건 테라스에 제시외물건㉠이 소재((판넬조 등/후첨 내부구조도 참고)하여, 개략적인
목측에 띠리 별도 평가하였습다. 경매진행 및 참여시 소유권 및 일괄경매 여부를 재확인
하시기 바라며, 제시외물건의 위반건축 여부 등 관련사항은 해당기관에 별도 확인하시기
바랍니다.

물건 비고

-제시외 건물 포함
-제시외 건물이 위반건축물인지 여부는 별도로 확인 요망
-주택도시보증공사: 임차인 양수민의 임차보증금반환채권 전액을 대위변제로 인하여 승계함
-주택도시보증공사 : 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 임대차보증금반환채권을 전액받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기말소에 동의한다는 대항력포기확약서를 제출(2026.6.26.)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51730 (1)

* 소재지: 서울특별시 송파구 문정동 111-1 메이저파크빌 4층 401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 390,000,000원

* 토지면적: 21.25㎡ (약 6.43평)

* 토지지분: 21.25㎡ (약 6.43평)

* 건물면적: 46.36㎡ (약 14.02평)

* 건물지분: 46.36㎡ (약 14.02평)

* 건물 제시외면적: 12.00㎡ (약 3.63평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

* 본건은 서울특별시 송파구 문정동에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다. 인근에 서울문덕초등학교가 소재하고 있습니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물은 철근콘크리트 구조의 평스라브 지붕을 가진 5층 건물 중 4층 401호이며, 2014년 4월 3일에 사용승인되었습니다.

* 토지는 가장형으로 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

* 본건 건물은 북서측으로 송이로36길에 접해 있습니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제6구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.3.24.~2025.9.30.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 본 건의 채권자는 주택도시보증공사이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

* 등기부등본상 말소기준권리는 2022년 1월 12일자 서울특별시 강서구의 압류(갑7)로 추정되며, 이보다 늦은 시점에 등기된 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황에 따르면, 임차인 양수민(마스킹: 양 )은 2021년 9월 6일 전입, 2021년 8월 2일 확정일자를 받았으며, 보증금은 450,000,000원, 차임은 0원입니다. 그러나 권리분석상 "대항력 : 없음"으로 기재되어 있습니다.

* 주택도시보증공사(HUG)는 임차인 양수민의 임차보증금 반환채권을 대위변제하여 승계하였으며, 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하는 대항력 포기 확약서를 제출하였습니다(2026.6.26.). 이는 배당으로 보증금을 전액 받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환을 청구하지 않겠다는 내용입니다.

* 이로 인해 본 경매 절차에서 임차인 보증금 인수액은 0원입니다. 모든 등기된 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

* 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본 건과 유사한 지역 내 다세대주택의 시세는 다음과 같습니다.

* 2014년식 40.79㎡ 주택이 2026년 5월 35,800만원에 거래되었습니다 (평당 약 877.6만원).

* 2016년식 29.49㎡ 주택이 2026년 7월 32,700만원에 거래되었습니다 (평당 약 1108.8만원).

* 2019년식 39.36㎡ 주택이 2026년 7월 52,000만원에 거래되었습니다 (평당 약 1321.1만원).

* 본 건은 2014년식 46.36㎡ 면적을 가진 다세대주택으로, 건축 연도와 면적을 고려할 때 2014년식 40.79㎡ 주택의 거래가격을 기준으로 삼기 적합해 보입니다. 해당 가격을 면적에 비례 적용 시 약 407,000,000원 수준으로 추정할 수 있습니다.

* 최근 매매가들은 3.27억원에서 5.2억원 사이를 형성하고 있으며, 건축 연도 및 면적에 따라 편차가 있습니다.

5. 생활정보

* 주변에는 서울문덕초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 근린생활시설 및 아파트 단지가 혼재하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 차량 접근 및 대중교통 이용이 가능한 지역입니다.

* 주변 지역 조사 결과, 문정동 111-1번지 일대는 주거 및 상업 시설이 밀집한 지역으로, 특이한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 제시외 면적 12.00㎡가 매각 대상에 포함되나, 해당 제시외 건물이 위반건축물인지 여부는 별도로 확인이 필요합니다.

* 현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 불가하였으므로, 실제 이용 상태와 공부상 현황이 상이할 수 있습니다.

* 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서 내용은 명확하나, 관련 서류 및 절차를 최종적으로 재확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 서울 송파구 문정동에 위치한 다세대주택으로, 교육 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지를 가지고 있습니다.

* 가장 큰 장점은 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약으로 인해 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 된다는 점이며, 이는 초기 자금 부담을 크게 줄여줍니다.

* 다만, 제시외 건물의 위반 건축물 여부 확인 및 내부 상태 미확인 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 임차인 보증금 미인수로 인한 초기 자금 부담 감소.

* 송파구 문정동 지역의 지속적인 발전 가능성과 시세 상승 잠재력.

* 인근 초등학교 소재로 안정적인 주거 수요 기대.

9. 예상 입찰가

* 본 건은 감정가 390,000,000원이며, 유사 면적 및 연식의 최근 거래 사례를 바탕으로 산정한 시세는 약 407,000,000원 수준입니다.

* 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 감정가 이상으로 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

* 이에, 본 건의 예상 입찰가는 400,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.