나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10721 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 42-65 2층 203호 도시형생활주택 경매

매각기일: 2026-04-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10721 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 42-65 2층 203호 도시형생활주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2025타경10721 | 소재지: 서울특별시 강서구 까치산로18라길 10-3, 2층 203호 | 감정가: 204,000,000원 | 최저가: 130,560,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10721 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10721 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 42-65 2층 203호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 204,000,000원

* 토지면적: 21.59㎡ (약 6.53평)

* 토지지분: 21.5905㎡ (약 6.53평)

* 건물면적: 26.90㎡ (약 8.14평)

* 건물지분: 26.9㎡ (약 8.14평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, "강서대학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택과 단독주택이 혼재하는 주거 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량으로의 접근이 용이하며, 인근 도로변에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건의 주요 특징은 임차인 및 주택임차권 승계인 관련 사항입니다. 매각 시 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 진행됩니다. 이는 낙찰 후 임차인과의 관계에서 복잡한 문제가 발생할 수 있음을 시사하므로, 낙찰자는 해당 조건에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 또한, 현재 임대 관계는 파악되지 않은 상태(임대미상)이므로, 이 부분도 추가 확인이 요구됩니다.

1.4. 상권분석

해당 물건이 위치한 화곡동 일대는 주로 주거 지역의 특성을 가지고 있으며, 다세대주택 및 단독주택 밀집 지역입니다. 인근에 강서대학교가 있어 학생 유동인구의 영향을 받을 수 있으나, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 근린 생활 시설 위주의 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

건축 구조는 철근콘크리트 구조에 철근콘크리트 지붕을 갖춘 5층 건물 중 2층 203호입니다. 외벽은 석재 붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 붙임으로 되어 있습니다. 창호는 샷시 창호입니다. 내부 이용 상태는 도시형생활주택으로, 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다. 기본적인 위생 설비, 도시가스를 이용한 개별 난방 설비, 그리고 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 장방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중에 있습니다. 북동측으로는 폭 약 6미터, 북서측으로는 폭 약 4미터의 막다른 포장도로와 각각 접하고 있습니다. 해당 토지는 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 공항 관련 중요시설물보호지구, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 다양한 도시계획 및 제한사항이 적용되고 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 권리분석 섹션에서 언급된 임차인의 대항력 관련 조건입니다. 임차인의 대항력 포기 조건이 매각에 포함되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 공항 중요시설물보호지구에 속해 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 따를 수 있습니다. '임대미상' 정보로 인해 숨겨진 임차인 문제나 공실 가능성도 고려해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 도심 접근성이 양호한 편이며 주거 환경 또한 기본적인 수준을 갖추고 있습니다. 강서대학교 인근이라는 지리적 이점이 있으나, 경매 조건에 명시된 임차인과의 대항력 포기 조항이 가장 큰 걸림돌입니다. 토지이용계획상 여러 제한사항이 존재하므로, 투자 및 실거주 목적 모두 신중한 접근이 필요합니다.

1.9. 투자 포인트

소액 투자 관점에서 접근할 수 있는 서울 지역의 다세대주택 물건입니다. 만약 임차인 관련 문제가 원만하게 해결된다면, 지역 시세 대비 저평가된 가격으로 매입하여 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 또한, 향후 지역 개발 계획이나 지하철 노선 확충 등의 호재가 있을 경우 가치 상승의 여지가 있습니다. 다만, 이는 권리 관계 명확화와 철저한 시장 조사가 선행되었을 때 가능한 시나리오입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계