나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10683 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 산172-4 유디코파크리움 제102동 제7층 제703호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일 · 평가일 2025.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철2,5호선 ""까치산역 4번출구"" 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 주상용건물, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 주위에 노선버스정류장 및 지하철2,5호선 ""까치산역"" 등 이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 8층 제2종근린생활시설 및 도시형생활주택(원룸형) 건물 내 제7층 제703호로서,
외벽 : 석재붙임마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등
창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.
(후첨 ' 내부구조도' 참조)

설비내역

개별난방시설로서 도시가스설비, 승강기설비, 주차장설비, 소화전설비, 급배수설비 및 기본적인 위생설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 완경사로서, 제2종근린생활시설 및 도시형생활주택(원룸형) 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 북동측으로 강서로19길과 각각 접함.
(북동측 막다른도로)

토지이용계획 및 제한상태

강서구 화곡동 산172-4 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(2019-04-03)임.
강서구 화곡동 382-4 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10683 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 산172-4 유디코파크리움 제102동 제7층 제703호

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 감정가: 135,000,000원

* 건물 연면적: 1684.62㎡ (총괄표제부 기준)

* 건물 승인일자: 2011년 12월 06일

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 6.97㎡ (약 2.11평)

* 토지 지분: 6.97㎡ (약 2.11평)

* 건물 면적: 12.28㎡ (약 3.72평)

* 건물 지분: 12.28㎡ (약 3.72평)

1.3. 매각 정보

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 지하철 2, 5호선 '까치산역 4번 출구' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 주상용 건물, 공공 및 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 2, 5호선 '까치산역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 상태

본건은 남동측 및 북동측으로 강서로19길과 접하고 있습니다. 북동측으로는 막다른 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 화곡동 산172-4: 도시지역, 제1종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항), 대공방어협조구역, 준보전산지, 과밀억제권역, 건축선 구역으로 지정되어 있습니다.

* 화곡동 382-4: 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항), 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 건물 정보

3.1. 건물 구조 및 용도

본 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕의 8층 건물로, 본건은 제102동 제7층 제703호에 위치합니다. 용도는 도시형생활주택(원룸형) 및 제2종근린생활시설로 이용 중입니다.

3.2. 건물 마감 및 설비

* 외벽: 석재붙임 마감 등

* 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감 등

* 창호: 샷시 창호 등

* 설비: 개별난방시설(도시가스), 승강기, 주차장, 소화전, 급배수 및 기본적인 위생설비를 갖추고 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 경매 기본 정보

본 건은 부동산 강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 국민건강보험공단의 압류(2022-12-06)입니다.

4.2. 채권자 정보

본 경매의 채권자는 주택도시보증공사입니다.

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (방다혜)

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-01

* 확정일자: 2021-11-04

* 배당신고일자: 2023-12-05

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

4.4. 등기부 요약

* 주택임차권(방다혜): 2023-12-05 접수, 140,000,000원, 말소 (말소기준권리보다 후순위)

* 소유권이전(이민): 2022-04-05 접수

* 소유권이전(채인숙): 2022-09-22 접수 (매매가 140,000,000원)

* 압류(국민건강보험공단): 2022-12-06 접수, 말소 (말소기준권리)

* 강제경매(주택도시보증공사): 2025-07-03 접수, 140,000,000원, 말소 (본건 경매개시결정)

* 등기부 채권 총액: 140,000,000원

4.5. 인수되는 권리 분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권 없음)

4.6. 특별 매각 조건

본 건은 'HUG 인수조건 변경' 및 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건'으로 매각됩니다. 또한, 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 임차 보증금 인수 금액은 0원입니다.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 주변 시세 분석

최근 주변 실거래 사례(2026년 5월 기준)를 분석한 결과, 유디코 파크리움과 유사한 연식의 건물(2018년식, 37.05㎡)이 300,000,000원에 거래되었습니다. 이는 3.72평 규모의 본건에 직접 대입하기는 어렵지만, 단위 면적당 시세는 약 810,000원/㎡ 수준으로 파악됩니다. 본건(12.28㎡)의 경우, 원룸형 도시형 생활주택으로서 작은 면적임에도 불구하고 수요가 꾸준할 수 있어 단위 면적당 가격은 이보다 높을 가능성이 있습니다. 다만, 본 건물의 감정가는 135,000,000원(약 10,993,485원/㎡)으로, 최근 거래 사례의 단위 면적당 가격보다는 높은 편입니다. 2022년 본 건물의 직전 매매가는 140,000,000원이었습니다.

5.2. 주변 생활 편의시설

본 물건은 까치산역 인근에 위치하여 대형마트, 병원, 은행, 식당, 카페 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 인근에 지하철역이 있어 서울 시내로의 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 입찰 시 주의사항: 본건은 '주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건' 및 '채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각'이라는 특별 매각 조건을 포함하고 있습니다. 이는 매수인에게 임대차 보증금 반환 의무가 없음을 의미하나, 관련 법률 및 절차에 대한 충분한 이해가 필요합니다.

* 소형 면적: 12.28㎡(약 3.72평)의 매우 작은 면적은 향후 되팔거나 임대 시 제한적인 수요층을 가질 수 있습니다.

* 높은 감정가 대비 낮은 면적: 감정가 대비 실제 전용 면적이 매우 작아, 단위 면적당 가격이 높게 책정되어 있다는 점을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 까치산역 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 특히, HUG(주택도시보증공사) 관련 권리 분석상 매수인이 인수해야 할 임차 보증금이 없어 권리 관계가 명확한 편입니다. 다만, 감정가 대비 면적이 매우 작아 단위 면적당 가격이 높게 형성되어 있으므로, 실거주 목적보다는 임대 수익이나 소액 투자 관점에서 신중한 접근이 필요합니다. 주변의 최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 지하철 2, 5호선 까치산역 인근으로 교통이 편리합니다.

* 명확한 권리관계: HUG 관련 특별 매각 조건으로 인해 매수인이 인수해야 할 임대차 보증금이 없습니다.

* 소형 면적 투자의 매력: 1~2인 가구 증가 추세에 따라 소형 주택에 대한 임대 수요가 꾸준할 수 있습니다.

* 가격 대비 잠재력: 감정가 및 직전 매매가 대비 향후 시세 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 시장 상황 및 최근 거래 사례, 본 건의 감정가 등을 종합적으로 고려하였을 때, 예상 입찰가는 115,000,000원 ~ 130,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 권장합니다. 특히, 본건의 특별 매각 조건을 면밀히 검토하고, 향후 임대 수익률을 고려하여 합리적인 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 방문 및 추가적인 권리 분석, 전문가의 조언을 통해 최종적인 투자 결정을 내리시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.