나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10679 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 903-11 케이엠파크빌 제10층 제1002호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10679 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 903-11 케이엠파크빌 제10층 제1002호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경10679
• 주소: 서울특별시 강서구 강서로5가길 12 케이엠 파크빌, 제10층 제1002호
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매13계 2025타경10679 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로5가길 12 케이엠 파크빌, 제10층 제1002호 | 감정가: 277,000,000원 | 최저가: 177,280,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경10679 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 보고서는 서울특별시 강서구 화곡동 903-11 케이엠파크빌 제10층 제1002호에 대한 경매 물건 정보와 분석 내용을 담고 있습니다.

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10679 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 903-11 케이엠파크빌 제10층 제1002호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 277,000,000원

* 토지면적: 8.09㎡ (약 2.45평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 29.45㎡ (약 8.91평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

1.2. 입지조건

본 건은 지하철 2, 5호선 '까치산역' 남측 인근에 위치하며, 주변 환경은 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 까치산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 까치산역은 5호선과 2호선 연장선의 종점 역할을 하는 환승역으로, 일일 5만 명 이상의 지하철 이용객이 있을 정도로 유동인구가 풍부한 지역 상권의 중심지입니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행됩니다. 특별히 유의해야 할 사항은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'입니다. 이는 임차인이 매수인에게 대항력을 포기하고, 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 임대차보증금 반환 청구권을 포기하며 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행된다는 의미입니다. 이는 통상적으로 매수인에게 유리한 조건일 수 있으나, 실제 계약 시 상세 내용을 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

까치산역 상권은 서울 시내의 전형적인 지역 역세권 상권의 특성을 지니고 있으며, 대규모 단독, 연립, 빌라촌이 형성되어 인구밀집도가 높은 지역입니다. '항아리형 상권'으로 불리기도 하며, 지하철 의존도가 높습니다. 상권 내에는 음식점, 주점, 미용실, 편의점, 병원 등 다양한 업종이 있으며, 특히 여성 소비자를 대상으로 하는 업종이 강세를 보입니다. 롯데리아, 파리바게뜨 등 유명 프랜차이즈 매장들도 다수 입점해 있으며, 현대화된 까치산 시장이 있어 안정적인 유동인구를 확보하고 있습니다. 또한, 강서구청은 까치산역 일대 개발 계획을 가지고 있습니다.

1.5. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트 구조 평스라브 지붕의 10층 건물 중 제10층에 위치한 오피스텔입니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다. 건물 내에는 위생, 급배수, 난방, 승강기, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다. 2019년 11월에 준공되어 비교적 신축 건물에 속하며(6년차), 총 32세대로 구성되어 있습니다. 임대 관계는 현재 미상입니다 [Prompt].

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역 등에 속해 있습니다 [Prompt]. 또한, 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 추가적인 확인이 필요합니다 [Prompt].

1.7. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건'입니다. 이 조건에 대한 명확한 이해와 법률적 검토가 필수적입니다. 또한, 공항 관련 중요시설물보호지구, 군사기지 및 군사시설 보호구역 등은 향후 건축이나 이용에 제한을 줄 수 있는 요소이므로 확인이 필요합니다. 주변 지역에 노래방, 모텔 등의 유흥업종이 일부 존재하는 것으로 파악되었으나, 일반적으로 '혐오시설'로 분류될 만한 시설이 직접적으로 인접해 있다는 검색 결과는 없습니다. 다만, 이러한 유흥업소 밀집 지역은 소음이나 통행량 증가 등 환경적인 요인에 영향을 줄 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 까치산역 역세권이라는 좋은 입지 조건과 풍부한 배후 수요를 갖춘 상권에 위치하고 있습니다. 오피스텔로서 비교적 최근에 준공되어 건물 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 경매 절차상의 '대항력 포기 조건'과 토지이용계획상의 각종 제한사항을 면밀히 검토하고, 실제 현장을 방문하여 임대 현황 및 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

1.9. 투자 포인트

* 까치산역(2, 5호선) 역세권의 높은 접근성과 편리한 교통망.

* 인구밀집도가 높고 소비력이 있는 지역 상권의 안정적인 배후 수요.

* 비교적 신축 건물(2019년 준공)로, 즉시 활용 또는 임대 용이.

* '대항력 포기 조건'으로 인해 권리관계가 비교적 명확해질 가능성.

* 강서구청의 지역 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 기대.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계