나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10763 [1] 서울특별시 금천구 독산동 877-1 골드마운틴 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강하감정 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 ""금천문화예술정보학교"" 북서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트 및 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경
보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 무난
함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 벽돌구조 평스라브지붕 제8층 건 내 제5층 제502호로서,
(사용승인일 : 2018.12.18)

외 벽 : 석재 붙임 마감,
내 벽 : 내부 벽지 및 일부 타일 붙임 마감,
창 호 : 샷시 이중창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.
(후첨 ""호별배치도 및 내부구조도"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기 설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1. 및 기호2. 공히:

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역([문성생활권]자세한사항별도확인:도시계획과)
, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구
역)<공항시설법>, 상대보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에
관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부
(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점
경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변)

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10763 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 877-1, 골드마운틴 제5층 제502호

건물명: 골드마운틴

건물 구조: 철근콘크리트구조, 벽돌구조

사용승인일: 2018년 12월 18일

총 층수: 8층 중 5층

용도: 다세대주택 (건축물대장 상 공동주택, 기타 용도로 다세대주택, 오피스텔 기재)

감정가: 287,000,000원

토지 면적: 9.97㎡ (약 3.02평)

건물 면적: 27.50㎡ (약 8.32평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 금천구 독산동 소재 "금천문화예술정보학교" 북서측 인근에 위치.

* 주변 환경: 본건 주변은 아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 주거 밀집 지역임.

* 교통: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 도로: 본건 북측 및 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

* 토지 이용: 2필 일단의 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있음.

* 제한 사항: 토지이용계획 상 상대보호구역에 해당하므로, 이에 대한 서울시남부교육지원청의 확인이 필요함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 3월 13일자 서울동부지방법원의 가압류 (박재형, 4,250,000원)

* 본 경매 사건은 강제경매로, 말소기준권리 이하 등기부상 모든 권리(가압류, 주택임차권, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 확인된 바 없음. (상세 내용은 등기부등본 및 법원 집행관의 현황조사를 통해 재확인 필요)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (전시홍)

* 보증금: 274,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 12월 28일

* 확정일자: 2020년 12월 8일

* 배당신고일자: 2023년 1월 26일

* 대항력: 없음

* HUG 인수조건: 본건은 HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨.

* 인수되는 임차보증금: 0원

* 등기부채권 총액: 278,250,000원

1.3. 상권분석

* 해당 물건은 서울 금천구 독산동의 주거지역 내에 위치하며, 인근에 학교와 다양한 주거 형태가 혼재되어 있음.

* 주변에 아파트 단지와 다세대주택이 밀집해 있어 기본적인 주거 수요가 뒷받침되는 지역임.

* 상업 시설은 주로 근린생활시설 형태로 분포하고 있으며, 주민들의 생활 편의를 지원하는 수준임.

* 대규모 상업 지역과의 접근성은 상대적으로 떨어지나, 주거지로서의 안정적인 입지 조건을 갖추고 있음.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 출퇴근 및 이동이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편임.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 상업시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능함.

* 교육시설: 금천문화예술정보학교가 인근에 위치하고 있어 자녀 교육 환경에 고려될 수 있음.

* 난방: 도시가스에 의한 중앙난방 설비가 갖추어져 있음.

* 기타: 승강기 설비가 설치되어 있어 고층 거주시 편리함.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건: 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경으로 인한 임대차보증금 관련 특이사항 존재. 매각 조건에 따라 잔액 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소가 수반되나, 관련 절차 및 이행 여부를 면밀히 확인해야 함.

* 토지이용계획상 제한: 상대보호구역 등 관련 법규에 따른 건축 및 이용상의 제한이 있을 수 있으므로, 서울시남부교육지원청 등 관련 기관에 확인이 필요함.

* 임대 관계 미확인: 임대관계가 현재 미상으로 되어 있어, 명도 과정에서 임차인과의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있음.

* 공부와의 차이: 건축물대장 등 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있으나, 현황과 공부상의 일치 여부를 다시 한번 확인하는 것이 좋음.

1.6. 종합 의견

* 본건은 서울남부지방법원에서 진행되는 부동산강제경매 물건으로, 권리 분석상 낙찰자가 부담해야 할 추가 권리나 인수되는 임차보증금이 없어 매우 깔끔한 권리 상태를 취득할 수 있다는 장점이 있음.

* 건축 후 약 8년이 경과한 비교적 신축급 건물이며, 주거지로서 기본적인 가치를 갖춘 곳임.

* HUG 인수조건 변경으로 인한 임차인 보증금 처리 문제가 낙찰자에게 전가되지 않는 점은 큰 이점임.

* 다만, 토지이용계획상의 일부 제한 사항과 임대 관계 미확인으로 인한 명도 과정의 잠재적 리스크는 고려해야 할 부분임.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 낙찰자가 부담하는 추가 인수 부담이 없음.

* 인수 보증금 0원 조건으로, 명도 및 금전적 위험이 현저히 낮아 투자 안정성이 높음.

* 2018년 준공된 건물로 비교적 신축이며, 독산동 일대의 주택 시장 동향을 고려할 때 시세 차익을 기대해 볼 수 있음.

* 강제경매 사건으로 채권자의 경매 신청 의지가 명확하여 경매 절차가 원활히 진행될 것으로 예상됨.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 287,000,000원임.

* 최근 실거래가 분석 결과(2026년 7월), 유사 면적(28.56㎡)의 다세대주택이 265,000,000원에 거래되었으며, 29.81㎡ 면적은 310,000,000원에 거래되는 등 주변 시세는 감정가와 유사하거나 일부는 높은 수준을 형성하고 있음.

* 본건 건물 면적(27.50㎡) 및 감정가(287,000,000원)는 최근 거래된 유사 면적 대비 합리적인 수준으로 판단됨.

* 낙찰자가 인수하는 임차보증금이 0원이고 권리관계가 명확하다는 점을 고려할 때, 시장 경쟁력 있는 입찰가를 산정하는 것이 중요함.

* 보수적으로 감정가의 100% ~ 105% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으며, 이는 약 287,000,000원 ~ 301,350,000원 범위에 해당함.

* 따라서, 본건에 대한 예상 입찰가는 약 295,000,000원으로 산정해 볼 수 있음.

* 실제 입찰 희망가는 본 물건의 현장 답사를 통한 정확한 가치 평가, 경쟁률, 및 개인의 투자 성향을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.