나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10643 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-92 아덴하임 제4층 제411호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 컬럼비아감정 · 평가일 2025.07.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""서울화곡초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장 및 남서측 근거리에 지하철5호
선 화곡역이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상17층 건물 중
아덴하임 제4층 제411호로서, (사용승인일: 2020.11.05)
외벽 : 석재 붙임, 몰탈위 페인트 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 공부상 ""오피스텔""임.(후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

난방설비, 위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스설비, 주차장설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 북서측 인접 토지 및 도로 대비 등고 평탄한 ""사다리형""의 토지로서, 업무시설(오피
스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약 30미터, 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각
접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로
구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건
축물 최고높이)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도
:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(2019-04
-03)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10643 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-92, 아덴하임 제4층 제411호

용도: 오피스텔

건축년도: 2020년

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 홍OO

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 243,000,000 원

토지면적: 4.71㎡ (약 1.42 평)

토지지분: 4.714㎡

건물면적: 26.63㎡ (약 8.05 평)

건물지분: 26.6271㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화곡초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있습니다. 남서측으로는 지하철 5호선 화곡역이 있어 전반적인 교통 환경은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

등기부 상 말소기준권리는 2023년 9월 8일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(260,000,000원)입니다. 이보다 선순위인 권리는 확인되지 않았습니다.

소유권 보존 등기일은 2020년 11월 11일이며, 이후 여러 차례 소유권 이전이 있었습니다.

본 경매는 채권자 홍진욱이 신청한 강제경매(2025타경10643)입니다.

등기부상 을1구의 주택임차권(홍진욱, 248,000,000원)은 말소기준권리보다 늦게 등기되었으나, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

이 외에 서울특별시, 강서세무서장의 압류 등기들이 있었으나 모두 말소되었습니다.

등기부채권 총액은 508,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

본 건에는 임차인 홍진욱이 거주 중이며, 보증금은 248,000,000원, 차임은 0원입니다.

임차인의 전입일자는 2021년 5월 10일이며, 확정일자는 2021년 4월 26일입니다.

등기부상 을1구의 주택임차권은 2023년 9월 14일에 등기되었습니다.

물건명세서에 따르면, 본 임차인은 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이며, 임대차보증금 248,000,000원에서 배당받지 못한 잔액이 있다면 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 건이 위치한 화곡동 지역은 주거용 건물과 상업용 건물이 혼합된 지역으로, 주변에 서울화곡초등학교가 있어 배후 수요가 있습니다. 오피스텔 및 근린생활시설 등이 다수 분포하고 있습니다.

4.2. 오피스텔 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물(아덴하임) 내 유사 면적의 오피스텔 시세는 다음과 같습니다.

- 2024년 11월 27일 거래: 전용면적 29.56㎡, 2층, 228,500,000원 (약 7,732,000원/평)

- 2025년 2월 24일 거래: 전용면적 26.62㎡, 11층, 220,000,000원 (약 8,264,000원/평)

본 건의 감정가는 243,000,000원이며, 이는 최근 실거래가 대비 높은 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 편의시설

본 건물은 난방, 위생, 급배수, 화재탐지, 승강기, 도시가스, 주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

단지 주변으로 다양한 상업 시설과 편의 시설이 있으며, 학교가 인접해 있어 주거 환경이 양호합니다.

주변 지역에 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제입니다. 임차인의 보증금(248,000,000원)이 본 건의 감정가(243,000,000원)보다 높으므로, 경매 낙찰가율에 따라 매수인이 임차인의 보증금 잔액을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 추가적인 자금 부담으로 이어집니다.

감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정된 점도 고려해야 할 부분입니다.

7. 종합 의견

본 건은 2020년에 준공된 신축 오피스텔로 입지 및 교통 환경이 양호한 편입니다. 그러나 인수해야 할 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 금액이 감정가를 상회하므로 낙찰 후 추가적인 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 따라서 입찰 시 예상 총 매입가격을 신중하게 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물로 비교적 관리가 용이합니다.

화곡역 인근의 주거 및 상업 지역에 위치하여 향후 가치 상승 잠재력을 기대해볼 수 있습니다.

임차인 보증금 인수 부담을 감안하더라도, 시장 상황과 추가적인 개발 계획 등을 고려하여 시세 차익을 노려볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 시세와 감정가를 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 230,000,000원 수준으로 산정됩니다.

다만, 이는 임차인의 보증금 248,000,000원을 제외한 순수 낙찰가 기준이며, 실제 총 매입가는 낙찰가에 인수되는 임차인의 보증금 잔액을 더해야 하므로 약 248,000,000원 내외가 될 것으로 예상됩니다. 따라서 입찰가는 본인 자금 계획 및 인수가능한 총 매입 금액을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.