나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10752 [1] 서울특별시 구로구 오류동 81-171 해츠빌 제202동 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 ""지하철역 오류동역"" 북서측에 위치하며,
주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있어 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 일반적인 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철역 등
소재하고 있어 제반 교통상황은 무난한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지하1층, 지상6층 건물 내
제2층 제202호로서,

외벽 : 석재붙임 등 마감,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 '도시생활주택(단지형다세대주택)'으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

6필지 일단의 부정형 토지로서, 공부상 ""도시생활주택(단지형다세대주택-10세대) 등""
건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

6필지 일단의 토지 기준으로 남서측, 남동측, 북서측, 북동측으로 차량통행 가능한
포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m
(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할), 과밀억제권역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 구로구 오류동 81-171 해츠빌 제202동 제2층 제202호에 소재하는 다세대주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경10752 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 349,000,000원입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

토지 면적은 38.15㎡ (약 11.54평)이며, 건물 면적은 53.67㎡ (약 16.23평)입니다.

채권자는 한국주택금융공사입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 지하철역 오류동역 북서측에 위치하고 있습니다.

주변으로는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철역이 가까이 있어 교통 여건은 무난한 편입니다.

1.2. 권리분석

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

등기부등본상 확인된 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

소유권보존 등기일자는 2016년 8월 23일이며, 이후 소유권 이전 등기가 있었습니다.

을구 3번 권리로 2024년 5월 8일 접수된 주택임차권(채권금액 315,000,000원)이 있으며, 해당 권리는 '인수'로 표기되어 있습니다. 이는 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로, 임대차보증금 315,000,000원에 대한 잔액이 배당으로 전액 변제되지 아니할 경우 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

임차인 현황에 따르면, 한국주택금융공사(주택임차권의 실제 권리자는 김재학으로 추정되며, 보증금 315,000,000원, 전입일자 2020년 4월 29일, 확정일자 2020년 3월 18일, 대항력 있음)가 해당 보증금을 가지고 있으며, 이 보증금은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수할 가능성이 높습니다.

그 외 임차인 한상현은 보증금 및 차임이 없으며 대항력이 없습니다.

모든 압류 및 강제경매 개시결정 등기(말소기준권리 포함)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 오류동 지역은 다세대주택 및 주거 밀집 지역으로, 기본적인 상업 및 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

인근에 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성은 양호한 수준입니다.

최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적의 다세대주택 거래가 이루어지고 있으며, 건물 연식 및 상태에 따라 가격 편차가 있습니다.

예시로 2026년 3월 거래된 18.71㎡ 면적의 다세대주택이 130,000,000원에 거래되었으며, 36.44㎡는 190,000,000원, 46.41㎡는 285,000,000원에 거래되었습니다.

1.4. 생활정보

본건은 다세대주택으로, 기본적인 주거 환경을 제공합니다.

건축물대장상 '도시생활주택(단지형다세대주택)'으로 이용 중이며, 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 2층에 위치합니다.

위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있는 것으로 추정됩니다.

주변에 학교, 상업시설, 공원 등 편의시설 접근성이 양호할 것으로 판단됩니다.

검색 결과, 본건 주변에 명확하게 분류되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 315,000,000원 인수 가능성입니다.

임차인 김 학(한국주택금융공사 관련)의 보증금이 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하므로 총 투자 비용이 예상보다 증가할 수 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 용도 제한이 있으며, 대공방어협조구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 오류동역 인근에 위치한 비교적 신축(2016년 준공) 다세대주택으로 입지 및 교통 조건이 양호합니다.

다만, 315,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 리스크가 매우 크므로, 철저한 권리분석과 인수 보증금 부담 여부를 신중하게 검토해야 합니다.

보증금 인수 금액을 고려하여 총 투자 비용을 산정하고, 이를 통해 수익성을 면밀히 분석해야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

오류동 역세권의 입지적 장점 및 비교적 최근 연식의 건물이라는 점을 고려할 때, 장기적인 관점에서 시세 상승 가능성이 있습니다.

임차인 보증금 인수 리스크를 성공적으로 관리할 경우, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 349,000,000원이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 315,000,000원 인수 가능성이 매우 높아 총 매수 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

따라서, 예상되는 총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가격 대비 경쟁력을 갖도록 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

보증금 인수 여부 및 잔액 규모에 따라 실제 인수 비용이 달라지므로, 위험 부담을 고려하여 감정가 이하로 입찰하는 것이 합리적입니다.

임차인 인수 보증금을 제외한 순수 부동산 가치와 투자 목적을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 320,000,000원으로 제안합니다.

최종 입찰가는 해당 보증금의 실제 인수 여부와 배당 결과 등을 최종적으로 확인하신 후 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.