나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10853 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 26-16 비전하우스 제4층 제402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인헌감정 · 평가일 2025.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""화곡초등학교"" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위

는 다세대, 오피스텔, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 ""화곡역""이 도보로

약 10여분 정도 거리에 소재하고 있음.

건물의 구조

집합건축물대장상 2021.02.26자로 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물 내

4층 402호로서,

외 벽 : 외장석재 등 마감

창 호 : 새시 창호

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 오피스텔 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 5미터 내외, 동측으로 노폭 약3미터 내외 포장도로가 개설되어

있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요 시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인요

망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건

축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가

로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공

항시설법>, 상대보호구역(강서교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공

방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계

획법>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경10853 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 강서구 화곡동 26-16 비전하우스 제4층 제402호

1.3. 용도

오피스텔

1.4. 감정가

260,000,000원

1.5. 면적

* 토지 면적: 13.08㎡ (약 3.96평)

* 토지 지분: 13.079㎡ (약 3.96평)

* 건물 면적: 29.97㎡ (약 9.07평)

* 건물 지분: 29.97㎡ (약 9.07평)

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 강제 경매

1.8. 채권자

주택도시보증공사

1.9. 건축물 사용승인일

2021년 02월 26일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 "화곡초등학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변 지역은 다세대 주택, 오피스텔, 단독 주택 및 근린 생활 시설 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하고 있습니다. 또한, 지하철 5호선 "화곡역"이 도보로 약 10분 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2025년 07월 09일 접수된 주택도시보증공사의 강제 경매 개시 결정 등기(갑3)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

* 보증금: 260,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 04월 25일

* 확정일자: 2022년 03월 21일

* 배당신고일자: 2023년 08월 01일

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 특별 매각 조건

주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차 보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 지역은 주거용 건물(다세대, 오피스텔, 단독주택)과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 지역 내 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 토지 이용 계획

* 용도지역: 도시지역, 일반상업지역

* 기타 용도 지구 및 제한 사항: 중요 시설물 보호지구(공항), 가축 사육 제한 구역, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 수평 표면 구역, 상대 보호 구역, 대공 방어 협조 구역, 과밀 억제 권역, 건축법상 도로 지정 구역 등 다양한 도시계획 및 건축 관련 규제가 적용됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 구조의 평지붕 8층 건물로, 본건은 그중 4층 402호입니다. 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 시설

* 교육 시설: 화곡초등학교가 북측 인근에 위치합니다.

* 교통 시설: 지하철 5호선 화곡역 도보 약 10분 거리, 인근 버스 정류장 이용 가능.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 및 공동담보

본 건은 HUG 인수조건 변경 및 공동담보로 진행되는 경매 건입니다. 이는 경매 절차 및 낙찰 후 권리 관계에 영향을 미칠 수 있는 특이사항입니다.

6.2. 임차권 관련 조건

임차인이 존재하나 대항력이 없으며, 주택도시보증공사(HUG)가 매수인에게 임차권 승계에 대한 대항력 포기를 조건으로 매각이 진행되는 점은 매수인의 부담을 덜어주지만, 관련 절차 및 조건에 대한 명확한 이해가 필요합니다.

6.3. 건축법 등 도시계획 규제

토지이용계획에서 언급된 가로구역별 최고 높이 제한, 상대 보호 구역, 대공 방어 협조 구역 등 여러 도시계획 및 건축 관련 법규는 향후 건물 이용 및 증축 등에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 오피스텔로, 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 지하철 5호선 화곡역 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 생활 편의성이 양호한 편입니다. 권리 분석상 특이사항으로 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이며, 임차인이 존재하나 대항력이 없어 매각으로 임차권이 소멸될 예정입니다. 또한 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있어 매수인이 부담할 임차보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2021년 사용승인)로 건물 상태 양호 기대.

* 지하철 화곡역 역세권(도보 10분)으로 우수한 교통 접근성.

* 임차인 보증금 인수 부담이 없어 낙찰가의 추가적인 비용 발생 위험이 낮음.

* 일반상업지역에 위치하여 향후 지역 개발 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

감정가: 260,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건의 감정가는 260,000,000원입니다. 권리 분석 결과, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 파악되었습니다. 또한, 해당 건물은 2021년 2월에 사용승인을 받은 신축 건물이라는 점과, 화곡역 인근의 입지 조건을 고려할 때, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 매물 현황, 임대 수익률 등을 추가적으로 면밀히 조사하는 것이 필수적입니다. 제공된 정보만으로는 현재 시세를 정확히 반영하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.