나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103337 [1] 서울특별시 관악구 신림동 478-9 로뎀하우스 3층304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 지하철2호선 ""신대방역"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철2호선 ""신대방역""이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 지상5층 로뎀하우스 건물 내 제3층 제304호로서
외벽 : 석재 타일붙임 마감 등,
내벽 : -
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택(후면 건물개황도 등 참고)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 자루형 토지로서, 현황 건부지(다세대주택)으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북측 및 남측으로 노폭 약 6M 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(신림동 478-9, 478-40) : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

물건 비고

주택도시보증공사가 이 사건 신청채권자이고, 신청채권자는 백종인의 임차보증금반환 채권을 양수한 승계인으로 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출함(2026.05.21.자)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103337 (1)

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 478-9 로뎀하우스 3층304호

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 지상5층 로뎀하우스 건물 내 제3층 제304호

건물 현황: 외벽 석재 타일붙임 마감, 내부 미기재, 창호 샷시창호 등. 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기설비 갖춤.

토지 현황: 인접도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 자루형 토지, 현황 건부지(다세대주택)로 이용 중.

토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

1.3. 감정평가액 및 면적

감정가: 382,000,000원

토지면적: 23.50㎡ (약 7.11평)

토지지분: 23.5㎡ (약 7.11평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.95㎡ (약 9.06평)

건물지분: 29.95㎡ (약 9.06평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.5. 채권자 및 특이사항

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

주택도시보증공사가 이 사건 신청채권자이며, 백종인의 임차보증금반환 채권을 양수한 승계인으로 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출함 (2026.05.21.자)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 지하철 2호선 "신대방역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 "신대방역"이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

(신림동 478-9, 478-40): 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

본건 등기부등본상 소유권보존 (2021.12.28), 공유자전원지분전부이전 (2022.02.18, 매매 금385,000,000원), 주택임차권 (2023.06.15, 백종인, 금385,000,000원, 말소), 압류 (2023.04.06, 강서세무서장), 가압류 (2025.07.07, 주택도시보증공사, 금1,020,000,000원, 말소), 강제경매 (2025.07.07, 주택도시보증공사, 금385,000,000원, 말소), 압류 (2025.03.13, 보령세무서장, 말소) 등 권리 내역이 확인됩니다.

총 채무액은 1,405,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (백종인 승계)

보증금: 385,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-02-18

확정일자: 2022-01-10

배당신고일자: 2023-06-15

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사가 임차보증금반환 채권을 양수하였으며, 보증금 전액 변제 여부와 관계없이 매수인에게 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리: 2023.04.06. 강서세무서장의 압류 (체납징세 과-티21363)

매각으로 인하여 말소되지 않는 권리: 없음.

위 확약서 및 임차인의 대항력 없음을 고려할 때, 매수인에게 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 유사 물건 실거래가 분석

본건과 유사한 면적의 다세대주택 최근 매매 사례를 분석한 결과,

- 2026년 7월 6일 거래된 신림동 92-200번지 제일빌라(건축년도 1991년)는 30.92㎡(약 9.35평) 면적에 18,500만원에 거래되었습니다.

- 2026년 7월 6일 거래된 신림동 561-1번지 드림하우스(건축년도 2015년)는 29.56㎡(약 8.94평) 면적에 32,000만원에 거래되었습니다.

- 2026년 7월 3일 거래된 신림동 87-1번지 어반팰리스(건축년도 2018년)는 45.37㎡(약 13.72평) 면적에 39,000만원에 거래되었습니다.

4.2. 주변 시세 동향

본건은 2021년 사용승인된 신축에 가까운 로뎀하우스의 3층 304호로, 전용면적 29.95㎡(약 9.06평)입니다. 가장 유사한 면적의 거래 사례인 드림하우스(29.56㎡)가 32,000만원에 거래된 점을 볼 때, 본건의 감정가 38,200만원은 시장 시세를 반영하고 있는 것으로 판단됩니다. 다만, 최근 거래 사례들의 가격 편차가 존재하므로 실제 입찰 시에는 경쟁 상황을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 3층에 위치한 다세대주택입니다. 건물에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

신림동 일대는 주거 밀집 지역으로 다양한 편의시설 및 상업시설이 분포하고 있습니다. 본건 주변에서 특별히 언급할 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

주택도시보증공사의 임차보증금반환 채권 양수 및 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권 포기 확약서가 제출되어 있어, 임차인 관련 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 그러나 모든 법적 절차는 명확하게 확인해야 합니다.

6.2. 물건 자체 리스크

본건은 경매 물건이므로, 현장 방문을 통해 건물의 정확한 상태 및 유지보수 필요 여부를 반드시 점검해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 신축급 다세대주택으로, 신대방역 인근에 위치하여 교통이 편리하고 주거 환경이 양호합니다. 특히 주택도시보증공사의 명확한 확약서로 인해 임차인 관련 인수 부담이 없어 권리 분석상 안전성이 높습니다. 감정가는 최근 유사 면적 거래 시세와 부합하는 수준으로, 안정적인 시세 흐름이 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 다세대주택으로 상품성이 우수함.

* 지하철 2호선 신대방역 이용이 편리한 역세권 입지.

* 임차인의 대항력 없음 및 채권자의 잔존 보증금 반환청구권 포기 확약으로 인한 권리 인수 부담 최소화.

* 주거 및 투자가치 모두를 고려할 수 있는 물건임.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 382,000,000원이며, 유사 면적의 최근 실거래가로는 320,000,000원(신림동 561-1번지)이 있습니다. 감정가와 실거래가, 그리고 채권자의 채권액(385,000,000원) 등을 종합적으로 고려할 때, 경쟁력 있는 입찰가는 375,000,000원 수준으로 예상됩니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 분위기와 경쟁 물건 등을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.