나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103297 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1741 풍원하임빌 102동 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WIN · 평가일 2025.07.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""신림역(지하철2호선)"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대, 연립 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위여건은 보통임.

교통상황

본 건물은 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철역'신림역(지하철2호선)'이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층건 내 102동 2층 202호로서,
(사용승인일 : 2018.03.29.)

외 벽 : 석재 붙임 등 마감.
내 벽 : 벽지 및 타일 붙임 등 마감.
창 호 : 샷시창호 마감.

이용상태

공동주택(다세대주택:도시형생활주택 단지형)으로 이용중임.(후첨'호별배치도 및 내부구조도'참조).

설비내역

기본적인 난방설비, 위생 및 급배수시설, 승강기설비 갖추었으며, 피로티주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필 일단의 북측 하향 경사지를 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서, 공동주택(다세대주택:도시형생활주택 단지형) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측으로 노폭 약5~6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임 대 관 계: 임차권 설정되어있음.(등기사항전부증명서 참조).

기 타: 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103297 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1741 풍원하임빌 102동 2층202호

건물명: 풍원하임빌

용도: 도시형생활주택

감정가: 290,000,000원

토지면적: 22.79㎡ (약 6.89평)

토지지분: 22.79㎡ (약 6.89평)

건물면적: 31.02㎡ (약 9.39평)

건물지분: 31.025㎡ (약 9.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

사용승인일: 2018년 03월 29일

건축구조: 철근콘크리트구조

총층수: 6층 중 2층

1.1. 입지조건

본 건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 지하철 2호선 신림역 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 오피스텔, 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

대중교통 이용이 편리하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 지하철 2호선 신림역이 근거리에 소재합니다.

본 건물은 서측 및 북측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 권리관계상 복잡성이 존재하므로 세심한 분석이 요구됩니다.

등기부등본상의 권리 현황을 종합적으로 검토한 결과, 매각으로 소멸되지 않는 권리로서 을구 3번의 주택임차권이 존재하며, 이는 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

물건명세서에 따르면, 매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기(임대차보증금 285,000,000원, 전입일자 2021년 08월 20일, 확정일자 2021년 07월 12일)가 있으며, 해당 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

권리분석상 특이사항으로는 '대항력있는 임차인, 선순위임차권'이 기재되어 있으며, 이는 을구 3번의 임차권과 관련된 것으로 판단됩니다.

임차인 현황 분석:

* 임차인: 추상현 (등기부등본상 확인)

보증금: 285,000,000원

차임: 0원 (등기부등본상 임차권만 확인, 월세 계약 여부 불확실)

전입일자: 2021년 08월 20일

확정일자: 2021년 07월 12일

말소: 인수 (매수인이 인수)

비고: 본 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

* 임차인: 김민정

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 02월 13일

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 대항력이 없어 권리분석상 인수 대상은 아닙니다.

기타 권리사항:

압류 및 강제경매 개시 결정 등기가 다수 존재하며, 이들 권리는 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다. 말소기준권리는 2024년 03월 18일자 관악구(서울특별시)의 압류입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 신림역 역세권 인근에 위치하여 유동인구가 많고 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달된 지역에 속합니다.

주변에 오피스텔, 다세대주택, 연립주택 및 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

도시형생활주택으로서 단지 내 상가 시설보다는 주거 기능에 초점을 맞추고 있으며, 지역 내 소규모 상권 및 신림역 상권을 이용하는 데 불편함이 없습니다.

1.4. 생활정보

본 건물은 2018년에 사용 승인된 비교적 신축 건물(사용승인일: 2018.03.29.)입니다.

철근콘크리트 구조로, 기본적인 난방 설비, 위생 및 급배수 시설, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

주차는 피로티 주차장이 마련되어 있습니다.

인근에 지하철역(신림역)과 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 편의시설 및 생활 기반 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 매수인에게 인수되는 285,000,000원의 임차보증금입니다.

만약 해당 금액이 경매 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 매수인은 이 금액을 추가로 부담해야 하므로 총 인수 금액이 크게 증가할 수 있습니다.

이로 인해 예상보다 높은 총 투자 비용이 발생할 수 있으며, 이는 수익률에 직접적인 영향을 미칩니다.

부동산 시장 변동성 및 지역 내 개발 계획 등에 따른 가치 변동 가능성도 고려해야 합니다.

법적으로 명확히 파악되지 않은 숨겨진 권리나 하자가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 신림역 인근의 신축 도시형생활주택으로 입지적 장점을 가지고 있습니다.

하지만 2억 8천 5백만원에 달하는 임차보증금이 매수인에게 인수된다는 점이 매우 중요한 리스크 요인입니다.

이 인수 조건으로 인해 실제 매수인의 총 투자 비용이 감정가 및 시세보다 훨씬 높아질 수 있어, 철저한 자금 계획과 더불어 명확한 권리 분석 및 배당 순위 확인이 필수적입니다.

인수되는 임차보증금을 고려할 때, 본 물건은 투자보다는 실거주 목적이나, 인수 조건 하에 추가 수익을 창출할 수 있는 구체적인 계획이 있는 경우에 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

서울 지하철 2호선 신림역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

2018년에 준공된 비교적 최신 건축물의 주택으로, 건물 자체의 노후도가 낮습니다.

주변 지역의 지속적인 개발 가능성과 도시 재생 사업 등으로 인한 잠재적 가치 상승 여지가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 시세 분석 결과, 본 건(2018년식, 31.02㎡)은 드림하우스(2015년식, 29.56㎡, 32,000만원)와 어반팰리스(2018년식, 45.37㎡, 39,000만원) 등의 최근 거래 사례를 볼 때, 시장 가치가 약 32,000만원 내외로 추정됩니다.

다만, 본 건은 매수인이 285,000,000원의 임차보증금을 인수해야 하는 조건이 있습니다.

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 원칙에 따라, 순수 매수인이 부담해야 할 부동산 자체의 가치에서 인수 보증금을 차감하여 입찰가를 산정합니다.

추정 시가: 약 32,000만원

인수 보증금: 28,500만원

따라서, 예상 입찰가는 약 3,500만원에서 4,500만원 사이로 산정됩니다.

이는 순수 부동산의 실질적 가치를 반영한 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 경매 시장 상황 및 본인의 투자 전략에 따라 조정이 필요합니다.

총 인수 예상 비용 = 입찰가 + (인수 보증금 - 경매 배당금)

투자 시, 이 총 인수 비용이 시세 대비 합리적인 수준인지 반드시 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.