나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103254 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1566-13 씨지아름채 104동 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 관악구 신림동 소재 ""신림고등학교"" 서측에 인접하여 위치하며, 주변은 다세대주택, 다가구주택, 학교 등으로 되어 있는 주택지대이고, 인근 중로변으로 상가가 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통편의성은 보통정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지상6층 건물 내 제2층 제201호로서,
외 벽 : 일부 석재붙임(1층) 및 외장재 붙임 등,
내 벽 : 벽지, 타일 등,
창 호 : 샷시 등임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택단지형)임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 포장된 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역 (상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:194m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 기타 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103254 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1566-13 씨지아름채 104동 2층201호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 356,000,000원

* 토지면적: 35.03㎡ (약 10.60평)

* 건물면적: 42.87㎡ (약 12.97평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

* 서울특별시 관악구 신림동 소재 "신림고등학교" 서측 인접

* 주변은 다세대주택, 다가구주택, 학교 등이 혼재된 주택지대

* 인근 중로변으로 상가 형성

1.1. 2. 교통상황

* 차량 출입 가능

* 인근 버스정류장 소재, 대중교통 편의성은 보통 수준

1.1. 3. 건물 구조

* 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지상6층 건물 중 제2층 제201호

* 외벽: 일부 석재붙임(1층) 및 외장재 붙임 등

* 내벽: 벽지, 타일 등

* 창호: 샷시 등

1.1. 4. 이용 상태

* 다세대주택 (도시형생활주택 단지형)

1.1. 5. 설비 내역

* 급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등 완비

1.1. 6. 토지 이용 상태

* 사다리형 평지, 공동주택 건부지로 이용 중

1.1. 7. 인접 도로 상태

* 본건 서측으로 포장된 세로에 접함

1.1. 8. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역, 제1종일반주거지역

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 교육환경보호구역 (상대/절대정화구역 - 최종 확인 필요)

* 대공방어협조구역 (위탁고도:194m)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

1.2. 권리분석

1.2. 1. 권리 요약

* 말소기준권리: 을3 근저당권 (한만춘, 2022.02.17. 접수, 130,000,000원)

* 낙찰자는 말소기준권리보다 선순위이거나 이에 준하는 권리를 인수해야 할 수 있습니다.

1.2. 2. 임차인 현황

* 대항력 있는 임차인: 주택도시보증공사 (임차인: 이 )

* 보증금: 395,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-17

* 확정일자: 2021-08-30

* 배당신고일자: 2023-10-05

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인의 보증금 395,000,000원은 매각으로 인해 소멸되지 않고, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.

1.2. 3. 집합건물 등기부 요약

* 을4: 주택임차권 (이 , 395,000,000원) - 말소: 인수 (2023.10.05. 접수)

* 갑7: 강제경매 (주택도시보증공사, 395,000,000원) - 말소: 말소 (2025.07.02. 접수)

1.2. 4. 총 채권액

* 525,000,000원

1.3. 상권분석

* 본 물건은 신림고등학교 인근 주택 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

* 인근 중로변에 상가들이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 주변의 최근 매매 정보에 따르면, 동일 지역 내에서 다양한 가격대의 다세대 및 연립 주택 거래가 이루어지고 있습니다.

* 예시 1: "기풍홈타워" (연립, 84.91㎡) 2026년 7월 3일 630,000,000원에 거래됨.

* 예시 2: "제일빌라(92-200)" (다세대, 30.92㎡) 2026년 7월 6일 185,000,000원에 거래됨.

* 예시 3: "드림하우스" (다세대, 29.56㎡) 2026년 7월 6일 320,000,000원에 거래됨.

* 본 물건(42.87㎡)의 감정가는 356,000,000원으로, 유사 면적 및 최근 실거래가와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 주변 시설

* 교육 시설: 신림고등학교 인접

* 주거 환경: 다세대, 다가구 주택 밀집 지역

* 편의 시설: 인근 상가 이용 가능

1.4. 2. 건물 상태

* 2017년 사용 승인된 비교적 신축 건물

* 철근콘크리트 구조, 도시형생활주택 단지형

* 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비 등 갖춤

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 대항력 있는 임차인 인수

* 주택도시보증공사(이 ) 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 395,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 해당 금액 또는 잔액을 인수해야 합니다. 이는 잠재적으로 매수인의 추가적인 현금 지출 부담으로 이어질 수 있습니다.

1.5. 2. 교육환경보호구역

* 상대/절대 정화구역으로 지정되어 있어, 향후 용도 제한 및 교육청 관련 규제 준수 여부를 확인해야 합니다. (최종 확인은 동작교육청 필수)

1.5. 3. 군사시설 보호구역

* 대공방어협조구역으로 지정되어 있어, 고도 제한 등 군사 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

1.5. 4. 과밀억제권역

* 향후 부동산 관련 정책 및 세금 등에 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물에 속하며 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호한 편입니다.

* 가장 큰 특징이자 리스크 요인은 대항력 있는 임차인의 존재와 그로 인한 보증금 인수 가능성입니다. 임차인의 보증금이 395,000,000원이며, 채권자의 경매 청구 금액 또한 395,000,000원으로 동일하여 배당에서 임차인이 전액 변제받을 가능성도 있으나, 낙찰 시 잔여 보증금 인수 위험은 반드시 고려해야 합니다.

* 주변 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 보이나, 임차인 인수 부담을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축(2017년 사용승인)의 도시형생활주택이라는 점

* 신림고등학교 인접 및 주택가에 위치하여 주거 환경이 안정적임

* 현재 감정가가 주변 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됨

* 만약 임차인 보증금 전액이 배당에서 변제되어 매수인의 인수 부담이 없을 경우, 시세 차익을 기대할 수 있음

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 356,000,000원입니다.

* 주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 종합적으로 고려했을 때, 본 건물의 시장 가치는 감정가와 유사하거나 약간 상회할 것으로 추정됩니다.

* 가장 큰 변수인 대항력 있는 임차인의 보증금 395,000,000원은 경매 채권 금액과 동일하여 배당에서 전부 변제될 가능성이 있습니다. 이 경우 매수인의 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* "예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 원칙에 따라, 임차인 인수 부담이 없다는 가정하에 산정합니다.

* 신중한 접근을 권고하며, 임차인 관련 권리관계 및 배당 결과에 대한 철저한 확인 후, 330,000,000원 ~ 360,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 최초 권고 입찰가: 330,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.