나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103313 [1] 서울특별시 동작구 상도동 356-1 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하이테크감정 · 평가일 2025.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 강현중학교 남동측 인근에 위치한 통칭 ""명성주택"" 제2층 제203호로서 인근은 단독주택 및 다세대주택, 아파트, 소규모상가 등 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입까지 가능하며, 주위에 지하철 7호선 ""장승배기역"" 및 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리크구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제2층 제203호로서
외벽 : 돌붙임 마감 등,
내벽 : 돌붙임 마감, 타일 및 벽지도배 마감 등
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 난방설비, 전기시설, 승강기설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인근 도로대비 완만하게 경사진 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 4미터, 북서측으로 노폭 약 3미터 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103313 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 상도동 356-1 2층203호 (도로명주소: 서울특별시 동작구 상도로17길 11, 2층 203호)

용도: 다세대주택

감정가: 313,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 면적 정보

토지면적: 20.38㎡ (약 6.16평)

토지지분: 20.376㎡ (약 6.16평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적(전용면적): 28.16㎡ (약 8.52평)

건물지분: 28.16㎡ (약 8.52평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

대지면적(건축물대장): 270.13㎡ (약 81.75평)

건축면적(건축물대장): 161.93㎡ (약 48.98평)

연면적(건축물대장): 539.31㎡ (약 163.14평)

1.3. 건축물 현황

건축년도: 2016년 04월 25일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제2층 제203호

외벽: 돌붙임 마감 등

내벽: 돌붙임 마감, 타일 및 벽지도배 마감 등

창호: 샷시 창호

1.4. 건축물대장 상세

건물(1) 표제부:

대지권 비율: 토지 20.38㎡ / 대지 270.13㎡ (약 7.5%)

건폐율: 59.95%

용적률: 199.34%

최고 높이: 15.4m

총 층수: 5층

승강기: 1대 설치

주차: 8대 가능 (옥외 기계식)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 강현중학교 남동측 인근에 위치해 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 소규모 상가 등이 혼재된 일반적인 주거지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 7호선 장승배기역이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 상황

본건 토지는 인근 도로 대비 완만하게 경사진 부정형 토지로서, 현재 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다. 북동측으로는 노폭 약 4미터, 북서측으로는 노폭 약 3미터의 도로에 각각 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역으로 지정되어 있어 관련 법규의 적용을 받습니다. (교육환경보호구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청 문의 필요)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2021년 05월 20일 접수된 '고석'의 가압류(갑6)입니다. 이보다 선순위 권리가 없으므로, 본 경매 절차를 통해 대부분의 권리가 말소될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이영례

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 01월 10일

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사 (주재길)

보증금: 340,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 07월 06일

확정일자: 2020년 05월 15일

배당신고일자: 2022년 08월 19일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 대항력있는임차인, 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각. 등기부상 주택임차권(을5)은 말소 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

인수되는 임차보증금 합계: 0원

본건은 '임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각'으로 진행됩니다. 이는 주택도시보증공사가 매수인에게 임대차보증금 반환청구권을 행사하지 않고, 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각이 이루어짐을 의미합니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

3.4. 등기부 요약 (주요 사항)

등기부채권 총액: 390,000,000원 (가압류, 압류, 강제경매 개시결정 채권액 합계)

말소 예정 권리: 을5 (주택임차권), 갑6 (가압류), 갑8 (압류), 갑10 (압류), 갑11 (강제경매)

현재 등기부상 소유권 관련 변동 및 기타 권리 변동이 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 상도동은 주거지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 비교적 안정적인 상권을 형성하고 있습니다. 주변에 강현중학교가 있어 교육 환경 또한 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 시설

* 교통: 지하철 7호선 장승배기역, 다수의 버스 노선

* 교육: 강현중학교 인근

* 편의: 소규모 상가 및 주거 편의시설

* 기타: 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재

4.3. 건물 설비

본 건물은 급배수, 난방, 전기 시설이 구비되어 있으며, 승강기 및 주차장(기계식)도 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

조용한 주택가에 위치하며, 학교와 대중교통 이용이 편리하여 기본적인 생활 여건은 양호한 편입니다.

5.2. 주변혐오시설

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본 물건과 직접적으로 인접한 주요 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, '교육환경보호구역'으로 지정되어 있어 학교 주변 환경에 영향을 줄 수 있는 시설에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기

본 물건은 주택도시보증공사(HUG)의 보증금 3억 4천만원과 관련된 특이사항이 있습니다. '임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각'이라는 문구는, HUG가 매수인에게 해당 보증금에 대한 책임을 묻지 않고 관련 권리를 포기한다는 의미로 해석됩니다. 그러나 실제 매각 과정에서의 인수 조건에 대한 최종적인 법률적 검토가 필요합니다.

6.2. 임차인 권리 복잡성

대항력이 없는 임차인(이영례)과 대항력이 없는 것으로 표기되었으나 보증금이 큰 주택도시보증공사(HUG)의 권리가 존재합니다. 위에서 언급된 HUG 조건에 따라 실질적 인수 부담은 없으나, 관련 서류 및 법적 해석을 통해 명확히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 동작구 상도동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 7호선 장승배기역 이용이 가능한 입지조건을 갖추고 있습니다. 권리 분석상으로는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소될 것으로 예상되어, 인수 부담이 적은 편입니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 조건으로 인해 임차보증금 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 그러나 이러한 특수 조건으로 인해 감정가가 시세 대비 낮게 책정되었을 가능성이 있으며, 매각 진행 시 예상보다 높은 경쟁률을 보일 수 있습니다. 따라서 철저한 시세 분석과 함께 HUG 관련 조건에 대한 면밀한 법적 검토를 바탕으로 입찰에 임하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 접근성: 지하철 7호선 장승배기역을 이용한 서울 시내 접근성이 용이합니다.

* 안정적인 주거 환경: 일반 주거지역으로, 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 임차보증금 인수 부담 없음: HUG의 대항력 포기 조건으로 매수인에게 추가적인 보증금 부담이 없습니다.

* 시세 대비 낮은 감정가: 주변 시세를 고려했을 때, 감정가가 낮게 책정되어 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 313,000,000원입니다.

제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 유사 면적의 다세대주택 매매가는 평당 약 5,600만원에서 5,900만원 수준으로 추정됩니다. 본건의 전용면적은 28.16㎡(약 8.52평)이므로, 이를 기준으로 시세를 추정하면 약 4억 7천만원에서 5억 7백만원 이상으로 산출됩니다.

현재 감정가 3억 1,300만원은 주변 시세 대비 현저히 낮은 수준입니다. 이는 HUG 관련 특수 조건으로 인한 것으로 판단됩니다. 인수해야 할 임차보증금이 없으므로, 시세 반영 및 경쟁률을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

보수적으로 감정가 수준에서 입찰을 고려하되, 주변 시세와의 격차 및 경쟁을 감안하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가: 350,000,000원 ~ 450,000,000원

(감정가 313,000,000원 및 주변 시세, HUG 조건 등을 종합적으로 고려한 범위입니다. 실제 입찰 시에는 유찰 횟수에 따른 최저입찰가와 시장 상황을 추가로 반영해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.