나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103290 [1] 서울특별시 관악구 신림동 306-4 나동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유림 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""미림여자고등학교"" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택,단독주택 및 근린생활시설등이 소재하고 있어 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량으로 진입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있어 대중 교통 이용상황은 보통시됨.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 지하1층 지상2층 건물 내 제2층 제201호로
외벽 : 벽돌쌓기마감등
창호 : 샷시창호등

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비,위생설비,난방설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 완경사지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북측 및 서측으로 각각 노폭 약 4~5미터 내외로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(사도)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2025-03-27)(건축허가·착공제한지역(제한기간: 제한공고(고시)일로부터 2년))<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-04-03)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025. 3. 19.~2026. 4. 3.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103290 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 306-4 나동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 214,000,000원

토지면적: 34.40㎡ (약 10.4평)

토지지분: 34.4㎡

건물면적: 46.14㎡ (약 13.9평)

건물지분: 46.14㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동에 위치하며, ""미림여자고등학교"" 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 지역 환경을 갖추고 있습니다. 차량으로 진입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 건물은 벽돌조 슬래브 지붕의 지하 1층, 지상 2층 건물 중 2층 201호이며, 1986년 4월 14일에 건축 허가를 받았습니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 을구 11번 순위의 주택임차권으로, 권리자 이승민(보증금 180,000,000원)은 2022년 11월 11일에 전입하여 2022년 10월 4일에 확정일자를 받았습니다. 이 임차인은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 남은 금액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

임차인 현황:

* 이 숙: 보증금 0원, 차임 0원, 2025년 7월 10일 전입, 대항력 없음. (인수 부담 없음)

* 이 민: 보증금 180,000,000원, 차임 0원, 2022년 11월 11일 전입, 2022년 10월 4일 확정, 2024년 12월 2일 배당신고, 대항력 있음. (매수인에게 보증금 180,000,000원 인수 가능성 있음)

4. 상권분석

최근 주변 시세 정보에 따르면, 신림동 일대 다세대주택 및 연립주택의 거래 사례가 있습니다.

* 2026년 7월, 신림동 534-13번지 소재 기풍홈타워(연립, 84.91㎡, 1998년식)가 630,000,000원에 거래되었습니다 (약 742만원/㎡).

* 2026년 7월, 신림동 92-200번지 소재 제일빌라(다세대, 30.92㎡, 1991년식)가 185,000,000원에 거래되었습니다 (약 600만원/㎡).

* 2026년 7월, 신림동 561-1번지 소재 드림하우스(다세대, 29.56㎡, 2015년식)가 320,000,000원에 거래되었습니다 (약 1,082만원/㎡).

본건 물건은 46.14㎡ 면적의 1986년식 다세대주택입니다. 비교적 연식이 오래된 점을 감안할 때, 제일빌라(1991년식, 30.92㎡, 185,000,000원) 사례와 유사한 가격대로 형성될 가능성이 있습니다. 감정가 214,000,000원(약 464만원/㎡)은 주변 다세대주택의 최근 거래 시세 대비 다소 낮은 수준으로 평가됩니다.

5. 생활정보

본건은 미림여자고등학교 인근에 위치하며, 주변에는 주택가와 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 대중교통 이용은 노선버스 정류장을 통해 가능합니다. 구체적인 지하철역과의 거리나 주변 학교, 편의시설 등에 대한 상세 정보는 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 가장 중요한 리스크는 180,000,000원의 임차인 보증금이 매수인에게 인수될 수 있다는 점입니다. 이는 총 투자 비용을 크게 증가시키는 요인이 됩니다.

* 건물 노후도: 1986년에 건축된 건물로 연식이 오래되어 향후 유지보수 및 리모델링에 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 재정비촉진지구: 해당 지역은 재정비촉진지구로 지정되어 있어 장기적인 개발 가능성이 있으나, 개발 진행 시점 및 방식에 따라 불확실성이 존재합니다.

* 건축 제한: 건축허가·착공 제한 지역으로 지정되어 있어, 제한 기간(2025년 3월 27일부터 2년) 동안 건축 관련 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획: 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 토지거래계약 허가구역 등 복합적인 토지이용계획 및 제한사항이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 2억 1천 4백만원입니다. 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인(보증금 180,000,000원)이 존재하여 해당 보증금이 매수인에게 인수될 수 있다는 점입니다. 건물은 1986년식으로 노후화되었으나, 재정비촉진지구에 속해 있어 향후 개발 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. 주변 시세와 비교 시 감정가는 적정하거나 다소 낮은 수준으로 보이나, 인수되는 보증금을 포함한 총 투자 비용을 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 관악구 신림동이라는 입지로, 교통 및 생활 인프라가 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

* 재정비촉진지구 지정으로 인한 장기적인 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 시세 대비 현재 감정가가 낮게 형성되어 있어, 인수되는 보증금을 고려한 합리적인 입찰가 산정 시 투자 메리트가 있습니다.

9. 예상 입찰가

총 예상 투자 비용은 '입찰가'와 '인수되는 임차인 보증금'의 합으로 산정됩니다.

* 인수 보증금: 180,000,000원

* 주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 조건의 다세대주택(1991년식, 30.92㎡)이 약 185,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 본건(46.14㎡, 1986년식)의 적정 시장 가치는 약 2억 5천만원 ~ 2억 8천만원 내외로 추정됩니다.

* 따라서, 총 투자 비용을 약 2억 8천만원으로 맞춘다고 가정할 때, 예상 입찰가는 다음과 같이 산정됩니다.

* 예상 입찰가: 100,000,000원

* 총 예상 투자 비용: 100,000,000원 (입찰가) + 180,000,000원 (인수 보증금) = 280,000,000원.

이러한 입찰가를 통해 시세 대비 합리적인 총 투자 비용으로 접근 가능할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.