나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103310 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 635-491 연지하이츠빌 2층201호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-03

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103310 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 635-491 연지하이츠빌 2층201호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매4계 2025타경103310 | 소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 635-491 연지하이츠빌 2층201호 | 감정가: 331,000,000원 | 최저가: 264,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울중앙지방법원 2025타경103310 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103310 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 635-491 연지하이츠빌 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 331,000,000원

토지면적: 32.02㎡ (약 9.68평)

토지 지분율: 3202.29

건물면적: 41.76㎡ (약 12.63평)

건물 지분율: 4176

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 신OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지 조건

본건은 서울특별시 관악구 봉천동에 위치하며, "서울관광고등학교"에서 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 소규모 아파트, 근린생활시설, 각급 학교 및 공원 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다. 북측으로는 폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 차량 진출입이 가능합니다. 인근 도로변("국회단지길")에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 또한, 본건이 속한 은천동 635-540번지 일대(은천1구역)는 최근 모아타운 지정을 위한 소규모주택정비 관리계획 수립이 진행 중인 지역으로, 향후 지역 정비 및 주거 환경 개선이 기대됩니다.

1.3. 권리 분석

본건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다. 소유자는 신OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 채무자 정보는 명시되어 있지 않습니다. 현재까지 확인된 권리 관계상 특별한 인수주의 등 복잡한 권리 사항은 나타나지 않으나, 경매 진행 시 낙찰로 인해 모든 권리가 소멸되는지 여부는 별도 확인이 필요합니다.

1.4. 상권 분석

물건이 소재한 봉천동 지역은 오랫동안 형성된 주택가로서, 다세대주택과 단독주택이 주를 이루고 있습니다. 주변에 학교와 공원 등이 있어 주거 환경이 비교적 안정적입니다. 또한, 일부 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 서울관광고등학교 등 교육 시설과 인접해 있어 학생 및 관련 종사자들의 배후 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활 정보

본건은 공부상 다세대주택으로, 방 3개, 거실, 주방, 욕실 등으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 건물은 2013년 6월 4일 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물이며, 본건은 그중 2층 201호입니다. 위생 설비, 급배수 설비, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 주변 시설 조사 (혐오시설 유무)

주변 시설에 대한 조사 결과, 본건이 위치한 서울특별시 관악구 봉천동 635-491번지 연지하이츠빌 인근에 직접적으로 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 납골당, 정신병원 등)은 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 학교와 주택이 밀집한 주거 지역으로서, 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 관악구 지역 차원에서는 쓰레기 적환장 지하화 사업 등이 추진되고 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 낮은 것으로 보입니다.

1.7. 잠재적 리스크

본건 경매 물건의 잠재적 리스크로는 첫째, 임대 관계가 미상이라는 점입니다. 현재 임차인이 거주 중이라면 명도 과정에서 시간이 소요되거나 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다. 둘째, 본 건 토지이용계획에 따라 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 기간(2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일)이 있으나, 이는 해당 기간 내 거래 시 허가를 받아야 함을 의미하며, 주택의 실제 사용 및 거주에는 직접적인 제한을 야기하지는 않을 것으로 보입니다.

1.8. 종합 의견

본건은 서울 관악구 봉천동에 위치한 다세대주택으로, 현행법상 용도지역은 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 특히, 인근 지역이 모아타운 개발 사업지로 지정되어 향후 대규모 주거 단지로의 변화가 예상되는 점은 긍정적인 요소입니다. 노후된 주택가에서 신축 빌라로 탈바꿈할 가능성이 높아져, 미래 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 교통 및 생활 편의 시설 이용도 용이한 편입니다.

1.9. 투자 포인트

1. 모아타운 개발 지역 인접: 635-540번지 일대가 모아타운으로 지정되어 향후 대규모 주택 공급과 정비 사업이 예정되어 있어, 개발 이익을 통한 시세 상승 잠재력이 높습니다.

2. 안정적인 주거 환경: 서울관광고등학교 등 학교 시설과 공원이 인접하여 교육 및 생활 환경이 우수하며, 기존 주택가로서의 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

3. 편리한 교통: 국회단지길 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 도심 접근성도 양호합니다.

4. 강제 경매 물건: 채권자의 강제 경매 신청으로 진행되는 물건으로, 법적 절차에 따라 명확하게 소유권 이전이 가능합니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매4계