나이스옥션 법원경매 광주 2024타경9035 [1] 전라남도 화순군 도곡면 천암리 818 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2024.12.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 화순군 도곡면 천암리 소재 "도곡온천관광단지" 내에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 자연림 등이 소재하는 성숙중인 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 북동측 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접대비 등고평탄한 사다리 평지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건은 동측으로 2차선 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광지<관광진흥법>, 온천지구(도곡온천)<온천법>임.

제시목록 외의 물건

"지적개황도" 및 "사진용지"참조바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2-가는 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 건물로서,(사용승인일: 2007.04.11.)
- 외벽: 드라이비트 마감 등,
- 내벽: 페인팅 및 벽지 마감 등,
- 바닥: 장판지, 마루 및 타일 깔기 등,
- 창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건 기호 2-가는 1 - 3층 공히 숙박시설(24개호실)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

"건물개황도" 및 "사진용지"참조바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임.
- 본건 건물 2-가에 소재하는 제시외기계기구(태양광설비)는 귀 요청에 의거 별도로 구분평가하였는바, 경매진행시 용량, 소유권 및 일괄경매여부를 재확인바람.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물(판넬조 판넬지붕 단층 창고 15㎡, 판넬조 판넬지붕 단층 창고 9㎡) 및 제시외 기계기구(태양광설비) 각 매각 포함
- 목록2 숙박시설(24개 호실)로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경9035 (1)

소재지: 전라남도 화순군 도곡면 천암리 818 (새 주소: 화순군 온천2길 62)

용도: 숙박시설 (드라이브인궁무인텔)

감정가: 2,816,896,300원

토지면적: 2625.40㎡ (약 794.1평)

건물면적: 2094.35㎡ (약 633.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에이치에프에프이사유동화전문

특이사항: 유동화물건

부대매각물건: 제시외 건물(판넬조 판넬지붕 단층 창고 15㎡ (약 4.5평), 판넬조 판넬지붕 단층 창고 9㎡ (약 2.7평)) 및 제시외 기계기구(태양광설비) 각 매각 포함

2. 입지조건

본 건은 전라남도 화순군 도곡면 소재 "도곡온천관광단지" 내에 위치합니다.

주변으로는 근린생활시설, 단독주택, 자연림 등이 소재하는 상가지대로 성숙 중인 지역입니다.

차량의 진출입이 가능하며, 북동측 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

토지는 인접 토지 대비 등고평탄한 사다리 형태의 평지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

본 건은 동측으로 2차선 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역에 해당하며, 가축사육제한구역, 관광지, 온천지구(도곡온천)로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 말소기준권리인 수산업협동조합중앙회의 근저당권(접수일자 2012.03.29.)보다 후순위로 등기된 권리들이 다수 존재하므로, 경매 절차 진행 시 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 등기부 요약

말소기준권리: 수산업협동조합중앙회 근저당 (2012.03.29. / 1,656,000,000원)

임의경매개시결정: 에이치에프에프이사유동화전문 (2024.12.03. / 1,641,264,208원) - 본 경매 신청 채권자

압류: 화순군 (다수, 모두 말소)

가압류: 전남신용보증재단 (2025.02.14. / 14,748,293원, 말소)

등기부채권 총액: 1,670,748,293원

* 임차인 현황

임차인: WANGDAN

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2014-12-19

대항력: 없음

임차인: 조영

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2014-10-27

대항력: 없음

임차인: 주식회사고동바우, 문형신

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2016-04-19

대항력: 없음

임차인들은 총 3명이며, 모두 보증금 및 차임이 0원이고 대항력이 없어 명도 절차 진행 시 큰 부담은 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본 건은 도곡온천관광단지 내에 위치하여 관광객 수요를 직접적으로 확보할 수 있는 입지적 장점을 가집니다.

주변에 온천 시설, 근린생활시설 등이 있어 관광객 및 지역 주민의 이용이 가능합니다.

숙박시설로서 기본적인 집객력을 갖추고 있으나, 유사 경쟁 시설과의 차별화 전략이 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

본 건 건물은 2007년 4월 11일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 3층 건물로, 기본적인 위생, 급배수, 전기 설비가 갖추어져 있습니다.

건물은 총 24개의 호실로 구성된 숙박시설로 이용 중입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

관광 경기 및 지역 개발 상황에 따른 숙박업 시세 변동 가능성이 있습니다.

도곡온천관광단지 내 유사 경쟁 시설과의 경쟁 심화 가능성이 존재합니다.

건물 사용승인일(2007.04.11.) 기준으로 노후화에 따른 정기적인 유지보수 및 시설 개선 비용이 발생할 수 있습니다.

제시외 건물 및 태양광 설비는 일괄 매각에 포함되나, 태양광 설비의 경우 용량, 소유권, 일괄 경매 포함 여부 등을 경매 진행 시 반드시 재확인해야 합니다.

토지이용계획상 다수의 가축사육제한구역에 포함되어 있어, 향후 토지 이용에 잠재적 제약이 있을 수 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 현재까지 확인된 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본 건은 전라남도 화순군 도곡온천관광단지 내에 위치한 숙박시설(드라이브인궁무인텔)로, 관광 및 휴양 시설로서의 가치를 지닌 물건입니다.

토지와 건물이 일괄 매각되며, 제시외 건물 및 태양광 설비도 포함되어 있어 추가적인 자산 가치를 기대할 수 있습니다.

등기부상 채무 총액이 감정가를 초과하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들이므로 인수 부담은 없습니다. 또한, 임차인들 모두 대항력이 없어 명도 부담이 적은 편입니다.

건물은 24개 호실 규모의 숙박시설로 이용 중이며, 기본적인 설비는 갖추고 있으나 운영 및 관리를 위한 추가적인 투자가 필요할 수 있습니다.

관광단지 내 입지, 온천 지구 지정 등의 이점을 바탕으로 향후 운영 정상화 시 수익 창출이 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

도곡온천관광단지라는 특화된 입지로 관광객 대상 운영에 유리합니다.

토지와 건물 일괄 매각으로 권리 관계가 명확하고, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 리스크가 적습니다.

제시외 건물과 태양광 설비가 포함되어 있어 별도 자산 투자 없이 활용 가능합니다.

온천 관광 활성화 등 지역 개발 정책에 따라 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수 보증금이 0원이므로, 감정가(2,816,896,300원)를 기준으로 산정합니다.

물건의 투자 가치, 현장 조사 결과, 유사 물건 시세, 향후 시장 동향 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 70%~90% 수준인 약 19억 7천만원 ~ 25억 4천만원 범위에서 고려하는 것이 합리적입니다.

입찰 시에는 해당 범위 내에서 경쟁 상황을 고려하여 신중하게 가격을 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.