나이스옥션 법원경매 광주 2024타경84579 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 203-1 나주혁신도시스타타워 7층708호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람동행정복지센터" 북동측 인근에 위치한 나주혁신도시스타타워 7층 708호로서 주변은 근린생활시설, 업무시설, 아파트단지 등이 혼재하는 상가지대로 주위환경 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건 건물까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장, 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬래브지붕 지하1층 지상9층 건물 내 7층 708호로서
·외벽 : 화강석, 복합패널, 강화유리 등,
·내벽 : 몰탈위 페인팅 등,
·바닥 : 시멘몰탈, 대리석 물갈기 등,
·창호 : 강화유리, 새시창호 등
으로 치장 또는 마감하였습니다.

이용상태

공부상 용도는 "체육도장"이나, 현황 인접호(709호)와 함께 사무실(공유오피스)로 이용중이며, 본건과 인접호(709호)의 구분벽체 일부는 제거되어 있습니다.

설비내역

공동 위생 및 급·배수설비, 화재경보 및 소화전설비, 스프링클러, 승강기설비, 옥내소화전설비, 지하주차장 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 유사 사다리형의 평지로 제2종근린생활시설, 판매시설, 의료시설, 교육연구시설, 업무시설 및 운동시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 건부지는 동측, 서측, 북측으로 왕복4차선 아스콘 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m)(2015-03-27)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>

공부와의 차이

본건 공부상 용도는 "체육도장"이나, 현황 "사무실"입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

- 본 건은 인접호(709호)와 함께 사무실(특정점유업체를 확인할 수 없는 공유사무실)로 이용중이며, 구분벽체 일부는 제거되어 있는 상태로 문패호수, 점유부분 및 건축물 대장상 현황도 등을 기준으로 위치를 확인함
- 공부상 용도는 '체육도장'이나 현황은 '사무실'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2024타경84579 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행

1.2. 물건 상세정보

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 203-1, 나주혁신도시스타타워 7층 708호

용도: 근린상가 (공부상 용도 '체육도장'이나 현황 '사무실'로 이용 중)

감정가: 224,000,000원

토지면적: 64.29㎡ (약 19.45평)

건물면적: 144.60㎡ (약 43.74평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

특이사항: 재매각 (이전 매각 절차에서 완료되지 않은 물건)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본 물건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 업무시설, 아파트단지 등이 혼재하는 상가지대로 형성되어 있어 주위 환경은 대체로 보통 수준입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 간선도로가 소재하여 제반 교통 상황은 양호한 편입니다. 건물 북측, 동측, 서측으로는 왕복 4차선 아스콘 포장도로에 접하고 있습니다.

2.2. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬래브지붕 지하 1층, 지상 9층 건물 중 7층 708호입니다. 외벽은 화강석, 복합패널, 강화유리 등으로, 내벽은 몰탈 위 페인팅 등으로, 바닥은 시멘몰탈, 대리석 물갈기 등으로, 창호는 강화유리, 새시창호 등으로 마감되었습니다. 공동 위생 및 급배수설비, 화재경보 및 소화전설비, 스프링클러, 승강기설비, 옥내소화전설비, 지하주차장 등을 갖추고 있습니다.

토지는 유사 사다리형의 평지로, 제2종근린생활시설, 판매시설, 의료시설, 교육연구시설, 업무시설 및 운동시설 등의 건부지로 이용 중입니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접합니다. 또한, 가축사육제한구역 및 혁신도시개발예정지구에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 중소기업은행의 근저당권(2021-07-26)을 기준으로, 이후 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부상에는 가압류 및 임의경매 개시결정 등기 등이 확인되나, 이는 본 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 340,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수할 보증금이 없는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 기타 권리관계

* 관리비: 15,971,710원이 미납된 상태로, 2021년 10월부터 2026년 02월까지의 관리비가 포함되어 있습니다. (낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 나주혁신도시는 공공기관 이전과 함께 다수의 주거단지 및 상업시설이 조성된 지역입니다. 주변에 근린생활시설, 업무시설, 아파트단지 등이 혼재하여 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

4.2. 건물 용도 및 현황

건축물대장상 본 건의 용도는 '체육도장'이나, 현재는 인접한 709호와 함께 구분벽체 일부를 제거하고 '사무실(공유오피스)'로 이용 중입니다. 이는 공부와의 차이점으로, 향후 용도 변경 등에 대한 검토가 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 접근성

본 물건은 나주혁신도시 내에 위치하여 행정복지센터, 금융기관, 병원, 상업시설 등 다양한 편의시설 접근이 용이합니다. 인근 버스정류장 및 간선도로로 인해 대중교통 이용 및 차량 접근성 또한 우수합니다.

5.2. 주변 시설 (외부 검색 결과)

나주혁신도시 스타타워 주변에는 다양한 근린생활시설과 업무시설이 밀집해 있어 생활 및 업무 편의성이 높습니다. 다만, 일부 검색 결과에 따르면 나주혁신도시 외곽 지역에 축사, 퇴비 공장, SRF(고형폐기물연료) 열병합발전소 등 악취나 환경 관련 민원이 제기된 시설들이 있어, 바람의 방향 등에 따라 간접적인 영향을 받을 가능성이 있습니다. 현재까지 본 물건지 인근에서 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 사유

본 건은 재매각 물건으로, 과거 매각 절차에서 유찰되었거나 다른 사유로 취하/취소되었을 가능성이 있습니다. 정확한 재매각 사유는 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 공부상 현황 불일치

공부상 용도는 '체육도장'이나 현황은 '사무실'로 이용 중이며, 인접 호실과 구분벽체 일부가 제거된 공유오피스 형태로 사용되고 있습니다. 이는 추후 건축물대장 정리, 원상복구 등에 따른 추가 비용 발생 또는 행정적 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 미납 관리비

장기 미납 관리비(15,971,710원)가 존재하며, 경매 물건의 경우 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 간주되어 낙찰자가 부담해야 할 가능성이 높습니다. 이는 실제 인수해야 할 총 비용에 포함하여 고려해야 합니다.

6.4. 통합 사용 관련

인접 호실(709호)과 함께 공유 오피스로 이용 중이며 구분벽체 일부가 제거된 상태입니다. 이는 추후 분할 또는 단독 사용 시 별도의 공사 또는 협의가 필요할 수 있으며, 현재의 이용 상태가 법적 요건을 충족하는지에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

나주혁신도시 스타타워에 위치한 본 물건은 주변 상권 및 교통 환경이 양호한 편이나, 재매각 물건이라는 점, 공부상 용도와 현황의 차이, 그리고 상당한 금액의 미납 관리비가 존재한다는 점은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다. 현황은 공유 오피스로 사용되고 있으나, 향후 독립적인 사무실 운영 또는 다른 용도로의 전환 시 추가적인 검토와 비용이 발생할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 나주혁신도시 개발에 따른 장기적인 가치 상승 기대

* 업무 및 근린상업시설 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요 확보 가능성

* 주요 도로에 인접하여 차량 접근성이 우수하고 대중교통 이용 편리

9. 예상 입찰가

감정가: 224,000,000원

토지면적: 64.29㎡ (약 19.45평)

건물면적: 144.60㎡ (약 43.74평)

총 면적: 약 63.19평

본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 재매각 이력, 공부상 용도와 현황의 차이, 그리고 약 1,597만원에 달하는 미납 관리비 인수 가능성을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 또한, 나주혁신도시 내 유사 상가/사무실의 최근 거래 사례 및 시세 동향을 면밀히 분석하여 시장 가치를 파악하는 것이 중요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시장 시세 파악 및 인근 유사 물건의 거래가 부진하여 구체적인 시세 범위를 특정하기 어렵습니다. 따라서, 낙찰 시 예상되는 총 실투자금(매입가+세금+관리비+추가 공사비 등)을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.1.물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2024타경84579 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행

1.2. 물건 상세정보

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 203-1, 나주혁신도시스타타워 7층 708호

용도: 근린상가 (공부상 용도 '체육도장'이나 현황 '사무실'로 이용 중)

감정가: 224,000,000원

토지면적: 64.29㎡ (약 19.45평)

건물면적: 144.60㎡ (약 43.74평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

특이사항: 재매각 (이전 매각 절차에서 완료되지 않은 물건)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본 물건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 업무시설, 아파트단지 등이 혼재하는 상가지대로 형성되어 있어 주위 환경은 대체로 보통 수준입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 간선도로가 소재하여 제반 교통 상황은 양호한 편입니다. 건물 북측, 동측, 서측으로는 왕복 4차선 아스콘 포장도로에 접하고 있습니다.

2.2. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬래브지붕 지하 1층, 지상 9층 건물 중 7층 708호입니다. 외벽은 화강석, 복합패널, 강화유리 등으로, 내벽은 몰탈 위 페인팅 등으로, 바닥은 시멘몰탈, 대리석 물갈기 등으로, 창호는 강화유리, 새시창호 등으로 마감되었습니다. 공동 위생 및 급배수설비, 화재경보 및 소화전설비, 스프링클러, 승강기설비, 옥내소화전설비, 지하주차장 등을 갖추고 있습니다.

토지는 유사 사다리형의 평지로, 제2종근린생활시설, 판매시설, 의료시설, 교육연구시설, 업무시설 및 운동시설 등의 건부지로 이용 중입니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접합니다. 또한, 가축사육제한구역 및 혁신도시개발예정지구에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 중소기업은행의 근저당권(2021-07-26)을 기준으로, 이후 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부상에는 가압류 및 임의경매 개시결정 등기 등이 확인되나, 이는 본 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 340,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수할 보증금이 없는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 기타 권리관계

* 관리비: 15,971,710원이 미납된 상태로, 2021년 10월부터 2026년 02월까지의 관리비가 포함되어 있습니다. (낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 나주혁신도시는 공공기관 이전과 함께 다수의 주거단지 및 상업시설이 조성된 지역입니다. 주변에 근린생활시설, 업무시설, 아파트단지 등이 혼재하여 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

4.2. 건물 용도 및 현황

건축물대장상 본 건의 용도는 '체육도장'이나, 현재는 인접한 709호와 함께 구분벽체 일부를 제거하고 '사무실(공유오피스)'로 이용 중입니다. 이는 공부와의 차이점으로, 향후 용도 변경 등에 대한 검토가 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 접근성

본 물건은 나주혁신도시 내에 위치하여 행정복지센터, 금융기관, 병원, 상업시설 등 다양한 편의시설 접근이 용이합니다. 인근 버스정류장 및 간선도로로 인해 대중교통 이용 및 차량 접근성 또한 우수합니다.

5.2. 주변 시설 (외부 검색 결과)

나주혁신도시 스타타워 주변에는 다양한 근린생활시설과 업무시설이 밀집해 있어 생활 및 업무 편의성이 높습니다. 다만, 일부 검색 결과에 따르면 나주혁신도시 외곽 지역에 축사, 퇴비 공장, SRF(고형폐기물연료) 열병합발전소 등 악취나 환경 관련 민원이 제기된 시설들이 있어, 바람의 방향 등에 따라 간접적인 영향을 받을 가능성이 있습니다. 현재까지 본 물건지 인근에서 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 사유

본 건은 재매각 물건으로, 과거 매각 절차에서 유찰되었거나 다른 사유로 취하/취소되었을 가능성이 있습니다. 정확한 재매각 사유는 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 공부상 현황 불일치

공부상 용도는 '체육도장'이나 현황은 '사무실'로 이용 중이며, 인접 호실과 구분벽체 일부가 제거된 공유오피스 형태로 사용되고 있습니다. 이는 추후 건축물대장 정리, 원상복구 등에 따른 추가 비용 발생 또는 행정적 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 미납 관리비

장기 미납 관리비(15,971,710원)가 존재하며, 경매 물건의 경우 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 간주되어 낙찰자가 부담해야 할 가능성이 높습니다. 이는 실제 인수해야 할 총 비용에 포함하여 고려해야 합니다.

6.4. 통합 사용 관련

인접 호실(709호)과 함께 공유 오피스로 이용 중이며 구분벽체 일부가 제거된 상태입니다. 이는 추후 분할 또는 단독 사용 시 별도의 공사 또는 협의가 필요할 수 있으며, 현재의 이용 상태가 법적 요건을 충족하는지에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

나주혁신도시 스타타워에 위치한 본 물건은 주변 상권 및 교통 환경이 양호한 편이나, 재매각 물건이라는 점, 공부상 용도와 현황의 차이, 그리고 상당한 금액의 미납 관리비가 존재한다는 점은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다. 현황은 공유 오피스로 사용되고 있으나, 향후 독립적인 사무실 운영 또는 다른 용도로의 전환 시 추가적인 검토와 비용이 발생할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 나주혁신도시 개발에 따른 장기적인 가치 상승 기대

* 업무 및 근린상업시설 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요 확보 가능성

* 주요 도로에 인접하여 차량 접근성이 우수하고 대중교통 이용 편리

9. 예상 입찰가

감정가: 224,000,000원

토지면적: 64.29㎡ (약 19.45평)

건물면적: 144.60㎡ (약 43.74평)

총 면적: 약 63.19평

본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 재매각 이력, 공부상 용도와 현황의 차이, 그리고 약 1,597만원에 달하는 미납 관리비 인수 가능성을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 또한, 나주혁신도시 내 유사 상가/사무실의 최근 거래 사례 및 시세 동향을 면밀히 분석하여 시장 가치를 파악하는 것이 중요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시장 시세 파악 및 인근 유사 물건의 거래가 부진하여 구체적인 시세 범위를 특정하기 어렵습니다. 따라서, 낙찰 시 예상되는 총 실투자금(매입가+세금+관리비+추가 공사비 등)을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.