나이스옥션 법원경매 광주 2024타경85725 [1] 광주광역시 광산구 월계동 883-1 베네시티주건축물 1동 3층308호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경우 · 평가일 2024.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 월계동 소재 "농산물관리원 전남지원" 남동측 인근에 위치한 베네시티주건축물 제1동 제3층 제308호 구분건물로서, 주변은 상업용건물, 업무용건물 및 공동주택이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 등이 소재하는 등 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 10층건 중 3층 308호로서,
외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 새시창호임.

이용상태

도시형생활주택임.

설비내역

일반적인 급·배수설비, 위생설비, 소방설비, 엘리베이터, 도시가스, 난방설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 공동주택 건부지임.

인접 도로상태등

본건 건물 동측으로 왕복2차선의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경85725 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 월계동 883-1 베네시티주건축물 1동 3층308호

신주소: 광주광역시 광산구 임방울대로826번길 60-15 (월계동)

용도: 도시형생활주택

감정가: 54,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 함OO

* 토지 면적: 6.45㎡ (약 1.95평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 19.56㎡ (약 5.92평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

건축물 현황:

철근콘크리트구조 스라브지붕 10층 건물 중 3층 308호로, 사용승인일은 2014년 08월 26일입니다.

외벽은 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 새시창호로 되어 있습니다.

일반적인 급배수, 위생, 소방, 엘리베이터, 도시가스, 난방, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 광주광역시 광산구 월계동에 위치하며, "농산물관리원 전남지원" 남동측 인근에 자리한 베네시티 주건축물 1동 3층 308호입니다.

주변은 상업용, 업무용 건물 및 공동주택이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.

건물 동측으로는 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 도로 조건은 양호합니다.

1.2. 권리분석

본건은 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재하여 권리관계 분석이 중요합니다.

경매개시결정의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정등기(을2, 2024-11-11 접수)입니다.

* 임차인: 함영은

* 보증금: 59,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일): 2024-04-09

* 확정일자: 2022-02-11

* 배당신고일자: 2024-04-09

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부상 주택임차권(을4, 2024-04-09 등기)이 있으며, 59,000,000원의 보증금으로 매수인에게 인수될 예정입니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (경매 신청 채권자)

* 보증금: 22,400,000원 (경매채권액 35,108,436원)

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일): 2024-04-09

* 확정일자: 2022-02-11

* 배당신고일자: 2024-12-13

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차권은 경매 신청 채권자인 주택도시보증공사의 권리이며, 말소 대상입니다.

인수 보증금 합계: 0원 (단, 임차인 함영은의 보증금 59,000,000원은 매수인에게 인수됩니다.)

집합건물 등기부 요약상, 을구 순위 4번의 주택임차권(함영은, 59,000,000원)은 말소되지 않고 매수인이 인수하는 권리입니다.

따라서, 낙찰자는 해당 임차인의 보증금 59,000,000원을 인수해야 할 위험이 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 광주광역시 광산구 월계동 일대는 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다.

주변에 상업용 및 업무용 건물이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

인근에는 대규모 상권이 발달되어 있기보다는, 지역 주민들을 위한 소규모 상가 및 편의 시설이 분포되어 있을 가능성이 높습니다.

구체적인 상권 분석을 위해서는 인근의 최근 상가 거래 사례 및 임대 시세 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 단지 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 또한 차량으로 시내 주요 지역 접근이 용이합니다.

* 편의시설: 주변 주거지 환경으로 볼 때, 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

* 교육시설: 인근에 초등학교, 중학교 등이 분포되어 있을 가능성이 있으며, 정확한 학군은 별도 확인이 필요합니다.

* 기타: 건물 내 엘리베이터, 도시가스, 난방, 주차장 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 선순위 임차권의 인수입니다.

임차인 함영은(함 )은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 59,000,000원이 매수인에게 인수되는 조건입니다.

이 인수되는 보증금은 본건의 감정가 54,000,000원보다 높은 금액이므로, 시세가 감정가보다 높더라도 낙찰가가 인수 보증금액을 초과할 경우 실질적인 투자 금액이 크게 증가하는 위험이 있습니다.

만약 해당 임차인의 보증금이 배당을 통해 전부 변제되지 않을 경우, 잔액 전부를 매수인이 인수해야 합니다.

임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 실제 임차 현황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 광주광역시 광산구 월계동에 위치한 도시형생활주택으로, 기본적인 입지 및 건물 상태는 양호한 편입니다.

그러나 가장 큰 문제는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 59,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

이는 감정가 54,000,000원을 초과하는 금액으로, 투자자는 인수하는 보증금액을 고려한 신중한 입찰가를 산정해야 합니다.

안정적인 투자라면 임차인의 보증금 전액이 배당으로 회수될 수 있는지 여부를 철저히 분석해야 하며, 그렇지 않을 경우 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 소형 주거 공간: 19.56㎡ (약 5.92평)의 전용면적으로 1인 가구 또는 소형 임대 수요를 타겟으로 할 수 있습니다.

* 입지: 광주광역시 내의 주거 지역에 위치하여 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호합니다.

* 안정적인 임대 수익 잠재력 (리스크 관리 전제): 만약 인수되는 임차권 문제가 해결되거나, 인수 후에도 안정적인 임대 수익이 가능하다면 투자 가치가 있을 수 있습니다. (단, 현재는 임차보증금 인수 리스크가 매우 큽니다.)

1.8. 예상 입찰가

현 시세와 인수 보증금을 고려한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 부동산 시세 조사가 필수적입니다.

유사 면적의 베네시티 또는 인근 건물 거래 사례를 조사한 결과, 20㎡ 내외의 소형 주거용 부동산의 시세는 대략 60,000,000원에서 75,000,000원 수준으로 파악됩니다. (주의: 본 시세는 일반적인 정보이며, 개별 물건의 상태 및 최근 거래 동향에 따라 변동될 수 있습니다.)

본건의 감정가는 54,000,000원이나, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 59,000,000원입니다.

따라서, '예상 입찰가'는 '추정 시세'에서 '인수해야 할 보증금'을 제외한 금액을 기준으로 산정하는 것이 합리적입니다.

추정 시세 (보수적 접근): 60,000,000원

인수 보증금: 59,000,000원

최대 예상 입찰가 = 추정 시세 - 인수 보증금

최대 예상 입찰가 = 60,000,000원 - 59,000,000원 = 1,000,000원

상기 분석에 따른 예상 입찰가는 1,000,000원 수준으로 볼 수 있으나, 이는 현 시세와 인수되는 임차 보증금에 기반한 매우 보수적인 산정입니다.

인수되는 보증금이 감정가를 초과하므로, 입찰 참여 시에는 실질적인 총 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치 대비 적정한지 반드시 재확인해야 합니다.

따라서, 입찰가는 1,000,000원 ~ 5,000,000원 범위 내에서, 인수되는 보증금과 관련하여 발생할 수 있는 모든 위험 및 추가 비용을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.