나이스옥션 법원경매 광주 2024타경85572 [1] 광주광역시 북구 일곡동 849-9 대우아파트 102동 12층1201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영광 · 평가일 2024.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 일곡동 소재 일동초등학교 동측 인근에 위치하는 "대우아파트 102동
12층 11201호"로서, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 택지개발
지구로 주거환경 양호함.

교통상황

아파트단지로 차량통행이 용이하고, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 교통상황 양호함.

건물의 구조

철근콘크리벽식조 슬래브지붕 22층 건물(사용승인일: 1998.7.18)내 12층 1201호로서

외벽: 몰탈위페인팅 마감
내벽: 벽지 및 타일마감
창호: 새시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급수설비, 도시가스 개별난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 대체로 평탄한 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측과 남측으로 왕복 4차선도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(접함), 중로1류
(폭 20m-25m)(접함), 상대보호구역, 절대보호구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건은 폐문부재로 외부관찰에 의해 조사하였음.
2) 본건은 민간임대주택등기된 아파트임.

물건 비고

“주택임차권자 승계인인 채권자 주택도시보증공사의 매각시 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대해 잔존 임대차보증금 반환청구권 및 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다”는 조건부 임대인의 지위승계에 대한 이의제기 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경85572 (1)

소재지: 광주광역시 북구 일곡동 849-9 대우아파트 102동 12층 1201호

용도: 아파트

감정가: 137,000,000원

토지면적: 30.51㎡ (약 9.23평)

건물면적: 54.28㎡ (약 16.42평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

본건은 광주광역시 북구 일곡동 소재 일동초등학교 동측 인근에 위치한 "대우아파트 102동 12층 1201호"입니다.

주위는 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 택지개발지구로 주거 환경이 양호합니다.

아파트 단지로 차량 통행이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 교통 상황이 양호합니다.

서측과 남측으로 왕복 4차선 도로에 접해 있어 차량 접근성이 좋습니다.

토지이용계획은 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역이며, 대로3류 및 중로1류 도로에 접하고 상대보호구역 및 절대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2024년 2월 14일 접수된 세종세무서장의 압류입니다.

등기부상 소유권이전, 주택임차권(이은지, 117,000,000원), 소유권이전, 압류, 강제경매(주택도시보증공사) 순으로 기재되어 있으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

이은지 임차인은 2019년 8월 20일 전입, 2019년 8월 6일 확정일자를 받았으며, 보증금은 117,000,000원입니다. 등기부상 해당 임차권은 2023년 9월 19일 접수되었고 말소 예정이나, 전입 및 확정일자가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있는 것으로 보입니다. 그러나 임차인 현황에는 '대항력: 없음'으로 기재되어 있어 주의가 필요합니다.

인수되는 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

채권 총액은 등기부상 117,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 일곡동은 광주광역시 북구의 신흥 주거지역으로, 아파트 단지 및 관련 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

단지 주변으로 학교(일동초등학교 등) 및 상업시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

대중교통으로는 인근 시내버스 승강장을 이용할 수 있으며, 차량으로도 접근성이 좋은 편입니다.

1.4. 생활정보

건물 정보:

* 동: 102동

* 층: 12층 (총 22층)

* 사용승인일: 1998년 7월 18일

* 구조: 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕

* 면적: 건물면적 54.28㎡ (약 16.42평), 토지면적 30.51㎡ (약 9.23평)

단지 정보:

* 아파트명: 일곡대우아파트

* 주소: 광주광역시 북구 일곡동 849-9

* 세대수: 379세대

* 최고/최저층: 22층 / 1층

* 주차: 총 173대 (지상 3대, 지하 8대 - 제공 정보 상이, 총 173대 기준)

* 단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설 등

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련 복잡성: 임차인 이은지의 대항력 유무에 대한 정보(임차인 현황: 대항력 없음 vs 등기부상 권리: 선순위)가 상이하여 명도 진행 시 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경 및 확약서: 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로서 경매를 신청하였고, "주택임차권자 승계인인 채권자 주택도시보증공사의 매각 시 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대해 잔존 임대차보증금 반환청구권 및 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다"는 조건부 임대인의 지위승계에 대한 이의제기 확약서가 제출되었습니다. 이는 HUG가 임차인의 지위를 승계하였음을 시사하며, 관련 법률 관계를 명확히 확인해야 합니다.

미납 관리비: 2023년 8월부터 약 1,460,000원의 관리비가 미납된 상태입니다. 미납된 공용 관리비는 매수인이 인수할 수 있으므로, 관리사무소를 통해 정확한 인수 금액을 확인해야 합니다.

건축 연도: 1998년 준공으로 약 28년 된 아파트로, 향후 수선 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 광주광역시 북구 일곡동에 위치한 대우아파트 12층 물건으로, 기본적인 입지 및 생활 환경이 양호한 편입니다.

감정가는 1억 3천 7백만원이나, 최근 실거래가(2026년 6월~7월)가 1억 1천 9백만원에서 1억 9천만원까지 다양하게 분포하고 있어 시세 조사가 필수적입니다.

권리분석상 임차인의 대항력 및 HUG 관련 복잡성이 가장 큰 쟁점이며, 제출된 확약서의 효력과 법적 구속력을 철저히 검토해야 합니다.

미납 관리비 또한 매수인의 부담이 될 수 있으므로, 명확한 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

실거주 목적: 비교적 양호한 주거 환경, 교통, 편의시설 접근성 등을 갖추고 있어 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

시세차익 기대: 최근 실거래가 범위를 고려하여 적정 가격에 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

권리관계 명확화 시: 임차인 및 HUG 관련 복잡성이 명확하게 해소된다면, 더욱 안정적인 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 137,000,000원

최근 실거래가 (2026년 6월~7월, 전용면적 54.28㎡ 기준): 119,000,000원 (5층)

참고 실거래가 (2026년 6월~7월, 전용면적 59.946㎡ 기준): 160,000,000원 (13층), 190,000,000원 (7층)

인수 보증금 합계: 0원

본건은 임차인 보증금 인수 부담은 없으나, 임차인 및 HUG 관련 복잡성으로 인해 시세 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다. 최근 5층 물건의 거래가 119,000,000원이었으며, 본건은 12층이므로 5층보다는 높은 가치를 평가할 수 있습니다. 다만, 잠재적 리스크와 명도 비용, 취득세 등을 고려해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 150,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.