나이스옥션 법원경매 광주 2024타경86735 [1] 광주광역시 서구 동천동 615 호반베르디움 502동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2024.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 아파트는 광주광역시 서구 동천동 소재 "호반베르디움" 아파트 단지 내에 위치하며,
주위는 아파트가 밀집한 주택지대임.

교통상황

대상까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하고 있어 대중교통상황은
무난시됨.

건물의 구조

1.(가) 철근콘크리트구조 금속기와지붕 15층 아파트 건물 내 2층 204호로
외벽: 몰탈위페인팅, 내벽: 인테리어 및 벽지도배마감 등.
창호: 새시창. 방향: 남향.
형식: 계단식.

이용상태

1.(가) 아파트

설비내역

공용 엘리베이터, 소화전설비, 위생설비, 공동현관도어시스템. 도시가스개별난방시설을
갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

아파트부지임.

인접 도로상태등

동서남북 사면으로 도로에 접하나, 주 출입로는 단지 서측과 동측에 위치하며,
서측 진입로는 왕복 4차선의 도로에 연결되며, 동측 진입로는 왕복2차선의 도로에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: --

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2024타경86735 (1)

* 소재지: 광주광역시 서구 동천동 615 호반베르디움 502동 2층 204호

* 용도: 아파트

* 감정가: 738,000,000원

* 토지면적: 79.32㎡ (약 24.0평)

* 토지지분: 79.3163㎡ (약 24.0평)

* 건물면적: 144.48㎡ (약 43.7평)

* 건물지분: 144.4825㎡ (약 43.7평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 페퍼저축은행

* 특이사항: 중복사건, 유동화물건

* 주의사항:

* 특수물건정보: 중복사건, 유동화물건

1.1. 입지조건

입지조건

* 위치 및 주위환경

대상 아파트는 광주광역시 서구 동천동 소재 "호반베르디움" 아파트 단지 내에 위치하며, 주위는 아파트가 밀집한 주택지대임.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 무난함.

* 인접 도로상태

동서남북 사면으로 도로에 접하며, 주 출입로는 단지 서측과 동측에 위치함. 서측 진입로는 왕복 4차선 도로, 동측 진입로는 왕복 2차선 도로에 연결됨.

* 토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역임.

* 공부와의 차이

없음.

1.2. 권리분석

권리분석

* 등기부 요약

- 소유권보존: 2008-10-13 (주식회사호반리빙 외 1명)

- 공유자전원지분전부이전: 2009-11-27 (에스아이산업주식회사)

- 소유권이전: 2010-09-09 (김영옥)

- 소유권이전: 2015-01-05 (김상일) - 매매

- 근저당권: 2020-09-21, 금364,800,000원 (한화생명보험주식회사) - 말소기준권리

- 근저당권: 2022-02-17, 금285,600,000원 (페퍼저축은행) - 말소

- 임의경매: 2024-11-22 (페퍼저축은행) - 말소

* 말소기준권리

2020년 9월 21일 접수된 한화생명보험주식회사의 근저당권이 말소기준권리이며, 해당 권리보다 선순위인 권리는 모두 말소될 예정임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음. (단, 물건명세서 비고란에 '지상권개요: '로만 기재되어 있어 추가 확인 필요)

* 임차인 현황

임대관계: 미상임.

인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 650,400,000원

1.3. 상권분석

상권분석

* 주변 상업시설

주거단지 내 상가 및 인근 상업지역을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

* 편의시설

단지 내 또는 인근에 마트, 병원, 학원, 식당 등 다양한 편의시설이 위치할 것으로 예상됨.

* 혐오시설

주변 지역을 조사한 결과, 아파트 단지 주변에 직접적으로 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.4. 생활정보

생활정보

* 건물의 구조

철근콘크리트구조 금속기와지붕 15층 아파트 건물 중 2층 204호.

외벽: 몰탈위페인팅, 내벽: 인테리어 및 벽지도배 마감. 창호: 새시창. 방향: 남향. 형식: 계단식.

* 이용상태

아파트 (주거용)

* 설비내역

공용 엘리베이터, 소화전설비, 위생설비, 공동현관도어시스템. 도시가스 개별난방시설 갖춤.

* 아파트 단지 정보

- 아파트명: 동천호반베르디움아파트

- 사용승인일: 2008년 9월 19일

- 총 세대수: 803세대

- 동수: 12개동

- 최고층/최저층: 20층 / 1층

- 주차대수: 총 135대 (지상 3대, 지하 22대, 언급된 수치와 아파트 정보의 주차대수 합계가 상이하여 확인 필요)

- 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소

* 면적 정보

- 전용면적: 84.858㎡ (약 25.7평)

- 건물면적 (총면적): 144.48㎡ (약 43.7평)

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 임대차 관계 미확인

임차인 현황이 '미상'으로 표시되어 있어, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없음. 인수 보증금 합계는 0원이므로 보증금 반환 의무는 없을 것으로 보이나, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 철저한 조사가 필요함.

* 중복사건 및 유동화물건

중복 경매사건 또는 유동화 관련 물건으로, 진행 과정에서 변수가 발생할 가능성이 있음.

* 감정가와 실거래가 차이

감정가(738,000,000원) 대비 최근 실거래가(44,300,000원 ~ 50,500,000원)가 현저히 낮아, 감정가의 적정성에 대한 의문이 제기될 수 있으며, 낙찰 후 명도 및 재매각 시 가격 조정이 필요할 수 있음.

1.6. 종합 의견

종합 의견

해당 물건은 광주광역시 서구 동천동에 위치한 호반베르디움 아파트로, 주거환경이 양호하고 교통이 편리한 입지를 갖추고 있습니다. 2008년에 건축되어 비교적 신축에 속하며, 단지 내 편의시설 이용이 용이합니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으나, 임차인 현황이 미상인 점은 명도 과정에서 주의가 요구됩니다. 감정가 대비 최근 실거래가가 낮게 형성되어 있어 투자 가치를 신중하게 평가해야 합니다. 중복사건 및 유동화물건이라는 점도 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

* 우수한 주거 입지

아파트 밀집 지역에 위치하여 주거 환경이 안정적이며, 광주광역시 서구 내에서 선호도 높은 지역으로 판단됨.

* 편리한 교통 및 생활 인프라

차량 접근성이 좋고 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 각종 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있음.

* 잠재적 시세 상승 가능성

향후 지역 개발 및 교통망 확충에 따라 시세 상승 여력이 있을 수 있음.

* 합리적 예상 입찰가 확보 가능성

감정가와 실거래가 격차를 고려할 때, 시세 수준 이하로 낙찰받을 가능성이 있음.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 해당 면적(전용면적 84.858㎡)의 거래 가격은 2026년 7월 기준으로 443,000,000원에서 505,000,000원 사이에 형성되어 있습니다. 감정가(738,000,000원)와 실거래가 간 큰 차이가 존재하며, 이는 감정가의 시점 차이 또는 시장 상황 변화를 반영하는 것으로 보입니다.

임차인 현황 미상 및 중복사건 등의 리스크를 고려했을 때, 안전한 투자를 위해서는 최근 실거래가 상단 또는 그 이하를 고려해야 합니다.

* 시장 조사된 최근 실거래가 평균: 약 470,333,333원

* 최근 실거래가 최고가: 505,000,000원

이에, 예상 입찰가는 최근 실거래가 최고가 수준에서 다소 보수적으로 접근하여 480,000,000원 ~ 520,000,000원 사이를 제안합니다. 해당 가격대는 시장의 평균 거래가격을 반영하면서도, 명도 리스크 및 기타 특수 사항을 고려한 합리적인 범위입니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 결정하시는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.