나이스옥션 법원경매 마산 2024타경106316 [5] 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 태봉리 산30 임야 경매

매각기일: 2025-12-18

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2024타경106316 [5] 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 태봉리 산30 임야 경매

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마산지원 경매4계 2024타경106316 | 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 태봉리 산30 | 감정가: 208,226,000원 | 최저가: 74,628,000원 | 용도: 임야

1. 마산지원 2024타경106316 (5) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 마산지원 2024타경106316 (5)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 태봉리 산30

용도: 임야

감정가: 208,226,000원

토지면적: 46,708.85㎡ (약 14,132.5평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 강OO

채권자: 손OO

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 진동면에 위치하며, 태봉마을회관의 북측, 북동측, 북서측에 산재하고 있습니다. 주변 환경은 취락, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다. 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지 접근성과 관련하여, 일부 필지(기호1,2,6)는 지적도상 맹지이나, 현황으로는 동쪽의 구거를 이용한 세로 및 서쪽의 사찰(백연사)을 통하여 출입이 가능한 것으로 조사되었습니다. 일부 필지는 인접 필지를 통하여 접근 가능합니다.

1.3. 권리분석

본건의 특이사항으로는 분묘기지권이 존재합니다. 또한, 주의사항에 명시된 바와 같이, 본건 하단부 일부를 타인 소유의 사찰(백연사)이 점유 중이며, 사찰 측은 해당 부분을 매입하였다고 주장하고 있는 것으로 조사되었습니다. 감정평가액은 이러한 사찰의 점유를 감안하여 산정되었습니다.

정확한 위치 및 경계 확인을 위해서는 측량이 필요한 상황입니다. 육안으로 식별되지 않는 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 이러한 분묘에 대한 분묘기지권 성립 여부는 불분명합니다.

1.4. 상권분석

본건은 임야로서 주변 지역은 취락, 농경지, 임야 등이 혼재하는 농촌 또는 준농촌 지역으로 파악됩니다. 따라서 통상적인 의미의 상권 분석보다는 토지의 용도 및 향후 개발 가능성 등을 중심으로 판단해야 할 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

본건은 자연녹지지역, 계획관리지역, 보전관리지역 등 다양한 용도지역에 걸쳐 있으며, 임야로서의 특성을 가지고 있습니다. 주변에 취락이 있어 기본적인 생활 편의 시설은 접근 가능할 수 있으나, 구체적인 생활 편의 시설에 대한 정보는 제한적입니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 여러 필지로 나뉘어 있으며, 각 필지별로 다양한 용도지역 및 규제가 적용됩니다. 주요 내용으로는 다음과 같습니다.

기호1: 계획관리지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지

기호2: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지

기호3: 계획관리지역, 가축사육제한구역

기호4: 보전관리지역, 가축사육제한구역

기호5: 계획관리지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 공익용산지, 보전산지, 준보전산지

기호6: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지

특히 기호5의 경우 개발제한구역(그린벨트)으로 지정되어 있어 개발에 상당한 제약이 따를 것으로 예상됩니다. 창원시 전반적으로 개발제한구역 해제 논의가 진행되고 있으나, 해당 토지의 구체적인 해제 가능성 및 시기는 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 잠재적 리스크

1. 분묘기지권 및 미확인 분묘: 분묘기지권이 설정되어 있거나, 향후 분묘가 발견될 경우 추가적인 법적 분쟁 및 권리관계가 발생할 수 있습니다.

2. 사찰(백연사)의 점유 및 매입 주장: 사찰이 점유 중인 부분에 대한 법적 소유권 분쟁의 여지가 있으며, 이는 명도 및 개발 과정에서 문제가 될 수 있습니다.

3. 맹지 및 접근성 제약: 일부 필지는 지적도상 맹지이며, 현황 도로를 이용해야 하므로 접근성에 제한이 있을 수 있습니다.

4. 개발제한구역(GB) 및 각종 규제: 기호5 필지에 대한 개발제한구역 지정은 개발 행위에 큰 제약을 가합니다. 또한, 산지 관련 규제 및 가축사육 제한 구역 등 다양한 제한 사항이 존재합니다.

5. 측량 필요성: 정확한 경계 확인을 위한 측량이 요구되며, 이에 따른 추가 비용이 발생합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 진동면의 임야로서, 넓은 면적을 가지고 있으나 다수의 필지로 구성되어 있으며, 분묘기지권, 타인(사찰)의 점유 및 매입 주장, 개발제한구역 지정 등 복합적인 권리 및 행위 제한 사항을 안고 있습니다. 이러한 제약 사항들을 면밀히 분석하고 해결 방안을 모색해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

1. 잠재적 개발 가치: 지역 개발 계획 및 개발제한구역 해제 가능성 등 미래 가치를 고려한 장기적인 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

2. 농림어업용 토지로서의 활용: 주변 환경 및 토지이용계획을 고려하여 농림어업용 토지로의 활용 가능성을 검토해 볼 수 있습니다.

3. 명확한 권리관계 확보 후 활용: 분묘 및 사찰 점유 문제, 경계 명확화 등 잠재적 리스크를 해소한 후, 토지의 가치를 재평가하여 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다.

법원 정보

마산지원 경매4계