나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경123644 [1] 서울특별시 관악구 신림동 629-37 라임스빌 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경123644 [1] 서울특별시 관악구 신림동 629-37 라임스빌 2층201호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경123644
• 주소: 서울특별시 관악구 난곡로34길 68-8, 2층201호 (신림동,라임스빌)
• 감정가: 288,000,000원
• 최저가: 230,400,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울중앙지방법원 경매12계 2024타경123644 | 소재지: 서울특별시 관악구 난곡로34길 68-8, 2층201호 (신림동,라임스빌) | 감정가: 288,000,000원 | 최저가: 230,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 기본 정보 분석

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경123644 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 629-37 라임스빌 2층201호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 (사용승인일: 2019.06.26)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채무/소유/채권자: 채무자(사OO)와 소유자(사OO)가 동일한 강제경매 물건이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 감정가 및 면적 정보

감정가: 288,000,000원

전용면적: 건물 전용면적 28.79㎡ (약 8.71평)

토지지분: 토지 지분면적 19.61㎡ (약 5.93평)

제시외면적: 없음 (0.00㎡)

2. 입지 및 물건 현황

2.1. 최고의 입지

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "남강중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다. 대중교통 이용은 인근에 노선버스정류장이 소재하여 보통 수준으로 판단됩니다. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 동측으로 노폭 약 4미터 도로에 접하고 있어 주거 편의성이 양호한 편입니다.

혐오시설: 지도 및 외부 검색 결과, 주변에 즉각적으로 확인되는 대규모 혐오시설(예: 화장장, 대형 쓰레기 소각장 등)은 없는 것으로 보이나, 주거 지역 내 소규모 시설(예: 변전소, 특정 종교 시설 등) 여부는 임장 시 재확인이 필요합니다.

2.2. 물건 현황 및 이용 상태

건물의 구조는 2019년 6월 26일에 사용 승인된 철근콘크리트조의 비교적 신축급 다세대주택입니다. 외벽은 석재 마감이며 샷시 창호로 마감되었습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기 및 주차장 등이 구비된 것으로 보아 주거 편의시설은 갖춘 것으로 판단됩니다.

특이사항: 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 이용 상황 확인이 불가했습니다. 내부구조 및 이용상황은 건축물대장 현황도를 기준으로 작성되었으므로, 경매 진행 시 반드시 재확인해야 합니다.

3. 권리 분석 및 법적 검토

3.1. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 소유자와 채무자가 사OO로 동일합니다. 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다. 제공된 정보만으로는 말소기준권리 및 임차인 현황을 파악할 수 없으므로, 입찰 전 등기부등본 및 매각물건명세서를 통해 선순위 임차인 여부, 말소기준권리 이하 소멸되지 않는 권리, 유치권 등 모든 권리관계를 철저히 분석해야 합니다. 특히, 임대관계는 미상으로 보고되어 있으니 점유 관계 확인이 중요합니다.

3.2. 토지이용계획 및 제한사항

토지는 가장형(가장형: 네모 반듯한 모양)으로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)에 해당되어 주거 개발에 제한이 있는 지역입니다. 그 외 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변) 등의 제한사항이 있습니다. 제2종일반주거지역(7층이하)인 점을 고려할 때 용적률 및 건축 행위에 있어 법적인 제한을 숙지해야 합니다.

4. 시장 분석 및 투자 검토

4.1. 상권 및 생활정보

본건 주변은 주거시설 위주로 형성되어 있으며, 인근에 남강중학교 등 교육시설이 위치하고 있어 학생 및 학부모 수요가 있는 지역입니다. 노선버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 접근성은 보통이며, 생활편의시설(근린생활시설)은 주위에 소재하여 일상생활에 불편함은 없을 것으로 보입니다.

4.2. 잠재적 리스크

폐문 및 이해관계인 부재로 인한 내부 구조 및 이용 현황 미확인이 가장 큰 리스크입니다. 내부 구조 변경이나 임의 개조 여부를 명확히 확인할 수 없으므로, 명도 시 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 임대관계가 미상이므로 명도 과정에서 대항력 있는 임차인 발생 여부 및 점유자를 파악하는 것이 중요합니다.

4.3. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본건은 2019년에 사용승인된 비교적 신축급 다세대주택으로, 서울 내 1인 가구 또는 신혼부부에게 적합한 소형 평형입니다. 감정가가 2억 8천 8백만원으로 책정되어 있으며, 서울 관악구의 주거 선호 지역 내에 위치합니다. 주변 시세 대비 입찰 가격이 충분히 경쟁력이 있다면 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

투자 포인트:

1. 신축급 다세대주택 (2019년): 건물 연식이 짧아 유지 보수 비용이 적고 매매/임대 시장에서 선호도가 높습니다.

2. 소액 투자 가능성: 소형 평형으로 전세나 월세 전환이 용이하여 초기 투자금 회수가 빠를 수 있습니다.

3. 전용률 및 지분: 토지 지분이 약 5.93평으로, 다세대주택으로서는 비교적 적정하며, 향후 재개발 가능성은 제2종일반주거지역(7층이하) 제한 사항을 감안하여 별도 검토가 필요합니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매12계