나이스옥션 법원경매 고양 2024타경80292 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 727 청우 에이동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우정 · 평가일 2024.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 "장곡검문소 교차로" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 유사 규모의 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장, 창고, 농장 등이 혼재한 지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층 내 제4층 제402호로서,
- 외벽 : 치장벽돌 쌓기 및 돌붙임 마감 등
- 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

주거용(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역,?성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,
상업,공업,녹지(자연취락지구)]및주거밀집지역50m내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,, 제한보호구역(전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부상 주소는 'A동'이나 건물 공동현관 출입구에 '101동'으로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 727번지에 소재한 청우 에이동 4층 402호 다세대주택입니다.

사건번호는 고양지원 2024타경80292 (1)이며, 감정평가액은 154,000,000원입니다.

토지 면적은 55.04㎡ (약 16.65평)이며, 건물 면적은 48.35㎡ (약 14.63평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 서OOOOOOOOOO입니다.

건축물대장 총괄표제부에 따르면, 해당 건물(청우)은 경기도 고양시 덕양구 내유동 727번지에 위치하며, 총 대지 면적은 1179㎡, 총 건축 면적은 442.92㎡입니다. 공동주택으로 사용되며, 총 19세대가 거주 가능하고, 총 2개 동으로 구성되어 있습니다.

표제부에 따르면, A동은 총 4층 건물이며, 철근콘크리트 구조에 평스라브 지붕으로 되어 있습니다. A동의 총 면적은 658.6㎡이며, 11세대가 거주 가능합니다.

전유부 정보에 따르면, 본 건은 A동 4층 402호로, 약 48.35㎡의 전용 면적을 가집니다.

2. 입지조건

본 건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 "장곡검문소 교차로" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 유사 규모의 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장, 창고, 농장 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

본 건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통 여건은 보통입니다.

인접 도로상으로는 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

건축물대장상 주소는 'A동'이나, 건물 공동현관 출입구에는 '101동'으로 표시되어 있어 혼동의 소지가 있습니다. (신주소: 경기도 고양시 덕양구 명봉산로6번길 68 (내유동))

주변 시설 검색 결과, 해당 주택가 인근에 소규모 공장, 창고, 농장 등이 혼재된 지역적 특성을 보이며, 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 건은 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차권은 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이 (이상미)

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-21

* 확정일자: 2023-08-23

* 배당신고일자: 2023-08-28

* 대항력: 있음

집합건물 등기부 요약에 따르면, '을5' 순위로 2023년 8월 28일 접수된 이상미 씨의 주택임차권(보증금 135,000,000원)은 말소 기준권리(갑9: 2023년 12월 11일 포항세무서장의 압류)보다 선순위이므로, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 이는 법원 경매에서 매수인이 법원에 납부해야 하는 추가적인 보증금이 없음을 의미하는 것으로 보이며, 임차인의 보증금 135,000,000원은 인수 대상이 될 수 있음을 유의해야 합니다.

기타 권리로는 소유권 이전, 압류, 가압류, 강제경매 개시결정 등이 등기되어 있으나, 이들 대부분은 말소기준권리보다 후순위로 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 205,637,592원입니다.

4. 상권분석

본 건은 "장곡검문소 교차로" 인근에 위치하여 지역 내 이동이 비교적 용이한 편입니다.

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

다만, 소규모 공장, 창고, 농장 등이 혼재된 지역 특성상, 주거 환경이 매우 쾌적하다고 보기는 어려울 수 있습니다. 상권 형성은 주로 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권으로 파악됩니다.

5. 생활정보

본 건은 주거용 다세대주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 소화 설비 등을 갖추고 있습니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 4층 중 4층에 위치하여 일조 및 통풍은 양호할 수 있으나, 층간 소음 등에 대한 고려는 필요합니다.

가까운 거리에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 자가용 이용 시에도 진입이 용이한 편입니다.

주변 지역의 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의를 어느 정도 해결할 수 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 임차인 이 씨의 보증금 135,000,000원 인수 여부입니다. 만약 해당 보증금이 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 부담해야 합니다.

건물 공동현관 표기(101동)와 공부상 주소(A동)의 불일치는 추후 건물 관리나 외부 방문객 안내 시 혼란을 야기할 수 있습니다.

인근의 소규모 공장, 창고, 농장 등으로 인해 소음, 냄새, 교통량 증가 등의 생활 불편이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

복잡한 권리관계로 인해 경매 절차 진행 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 고양시 덕양구 내유동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 154,000,000원입니다.

그러나 선순위 임차인으로 인해 135,000,000원의 보증금을 인수해야 하는 중대한 권리상의 하자가 존재합니다. 이는 매수인의 총 취득 비용에 상당한 영향을 미치므로, 철저한 권리분석과 인수될 보증금에 대한 현실적인 잔금 부담 능력이 필수적입니다.

지역은 주거와 상업, 일부 소규모 산업 시설이 혼재된 복합적인 특성을 보이며, 교통 여건 및 생활 편의 시설은 보통 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

인수되는 임차 보증금 135,000,000원을 고려했을 때, 본 건의 입찰가는 상당한 할인율을 적용해야만 실익을 기대할 수 있습니다.

만약 입찰가를 매우 낮게 책정하여 낙찰받고, 임차인 보증금 중 일부를 매수인이 부담하더라도, 향후 시세 차익을 얻을 수 있다면 투자가치가 있을 수 있습니다.

다세대주택이라는 점은 향후 매매 시 환금성에 대한 고려가 필요합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 154,000,000원이나, 매수인이 인수해야 할 임차 보증금 135,000,000원이 존재하므로, 실질적인 취득 가치를 낮게 평가해야 합니다.

취득 시 예상 총 비용 = 입찰가 + (인수 보증금 - 임차인이 배당받는 금액)

배당에서 임차인이 전혀 변제받지 못하는 최악의 경우를 상정하면, 총 비용은 입찰가 + 135,000,000원이 됩니다.

시장 가치를 감안할 때, 총 비용이 154,000,000원을 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 본 건의 순수 부동산 가치에서 인수 보증금을 제외한 금액을 바탕으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

순수 부동산 가치 (감정가) = 154,000,000원

인수 보증금 = 135,000,000원

이론적 최대 입찰가 (임차인이 배당 못 받을 시) = 154,000,000원 - 135,000,000원 = 19,000,000원

실제 입찰가는 이보다 현저히 낮게 책정하여 위험 요소를 상쇄하고 수익을 확보해야 합니다.

현재 시장 상황 및 유사 물건 거래 사례(약 107,000,000원 ~ 125,000,000원 수준의 더 작은 면적 매매가)를 고려할 때, 본 건의 감정가 154,000,000원 또한 상대적으로 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

이에, 예상 입찰가는 10,000,000원에서 15,000,000원 사이로 제안합니다.

최종 예상 입찰가: 12,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.