나이스옥션 법원경매 고양 2024타경81196 [1] 경기도 고양시 일산동구 풍동 605-20 에르메스2차 104동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태원 · 평가일 2024.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 "다솜초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 1층 102호로서,

외벽: 돌붙임, 타일붙임 마감 등
창호: 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용 중 입니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

본건 토지 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 가축사육제한구역(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)]및주거밀집지역50m내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.05.26.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 605-20번지에 위치한 에르메스2차 아파트 104동 1층 102호입니다.

사건번호는 고양지원 2024타경81196 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정가는 297,000,000원이며, 토지 면적은 60.63㎡ (약 18.34평), 건물 면적은 62.56㎡ (약 18.92평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

주택도시보증공사가 채권자이며, 2016년 건축된 다세대주택입니다.

1.1. 입지조건

* 소재지: 경기도 고양시 일산동구 풍동 605-20 에르메스2차 104동 1층102호

* 주위 환경: "다솜초등학교" 북측 인근에 위치하며, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 차량 진,출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통입니다.

* 도로 상태: 본건 토지 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 한국자산관리공사 가압류 (2022.04.19, 갑4)

* 등기부채권 총액: 356,707,998원

* 주요 권리사항:

* 을구 6번 주택임차권 (채권자: 김미영)

* 임대차 보증금: 290,000,000원

* 전입일자: 2021년 04월 09일

* 확정일자: 2021년 03월 22일

* 배당신고일자: 2023년 04월 24일

* 대항력: 있음

* 말소 여부: 인수 (배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수)

* 채권자 (신청 채권자): 주택도시보증공사 (강제경매 신청, 채권액 307,210,188원)

* 특이사항: 신청 채권자인 주택도시보증공사가 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.'는 내용의 2026.05.26.자 인수조건변경확약서를 제출하였습니다. 이는 임차인 인수 리스크를 완화할 수 있는 중요한 요소입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 지역은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 지역으로, 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 인근에 초등학교가 위치하여 자녀 양육 환경으로 고려될 수 있습니다.

* 제공된 JSON 데이터에 따른 주변 실거래가는 다음과 같습니다.

* 엘하우스 (2017년 건축, 57.67㎡): 2026년 7월, 200,000,000원 (평당 약 11,467,900원)

* 힐스타운 (2016년 건축, 63.95㎡): 2026년 7월, 243,000,000원 (평당 약 12,574,900원)

* 요진와이하우스 (2013년 건축, 39.95㎡): 2026년 7월, 247,000,000원 (평당 약 20,447,000원)

* 본 물건(62.56㎡, 1층, 2016년 건축)은 힐스타운(2016년 건축, 63.95㎡)과 유사한 건축 연식 및 면적을 가지고 있으며, 힐스타운의 거래가(2억 4,300만원)를 고려할 때 본 물건의 시장 시세는 약 2억 1,700만원에서 2억 4,000만원 범위로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 다솜초등학교가 인근에 소재합니다.

* 편의 시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능하나, 구체적인 대형 편의 시설 접근성은 추가 확인이 필요합니다.

* 교통: 인근 버스 정류장 이용 가능하며, 차량을 통한 시내 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 임차인 김미영씨의 보증금 290,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 이를 인수해야 하는 위험이 있습니다.

* 주택도시보증공사의 인수조건변경확약서의 법적 효력: 해당 확약서 내용이 실제 낙찰 후 법적으로 어떻게 해석되고 적용될지에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 확약서의 내용이 온전히 보장되지 않을 경우, 임차인 보증금 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 지역에 위치한 다세대주택으로, 일상적인 생활 인프라 접근성이 양호한 편입니다.

가장 중요한 권리 분석 상, 대항력 있는 임차인(김미영)의 보증금 290,000,000원 인수 여부가 핵심 리스크입니다.

하지만, 신청 채권자인 주택도시보증공사가 제출한 인수조건변경확약서 덕분에 임차인 보증금 인수 부담이 크게 줄어들거나 없을 가능성이 있습니다. 이는 본 물건의 투자 매력도를 높이는 요인입니다.

다만, 이 확약서의 법적 효력 및 해석에 대해서는 반드시 법률 전문가의 정밀한 검토를 거친 후 입찰에 참여해야 합니다.

감정가(2억 9,700만원) 대비 주변 시세(약 2억 1,700만원 ~ 2억 4,000만원)가 높은 편이므로, 임차인 인수 리스크가 해소된다는 전제 하에 시세 차익을 노리는 전략이 유효할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 주택도시보증공사 확약서로 인한 임차 보증금 인수 리스크 완화 가능성.

* 안정적인 주거 지역 내 다세대주택으로, 꾸준한 임대 수요 기대.

* 주변 시세 대비 저평가 가능성 (임차인 리스크 해소 시).

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 임차인 인수 보증금(290,000,000원)을 매수인이 인수하지 않는다는 가정 하에, 주변 시세를 기반으로 산정되었습니다. 주택도시보증공사의 인수조건변경확약서가 법적으로 유효하다는 전제 하에 아래와 같이 예상 입찰가를 제시합니다.

* 주변 시세: 약 2억 1,700만원 ~ 2억 4,000만원

* 감정가: 2억 9,700만원

* 보수적인 접근을 고려한 추천 입찰가 범위: 2억 2,000만원 ~ 2억 4,000만원

* 최종 보수적 추천 입찰가: 2억 3,000만원

매우 중요: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보를 기반으로 한 추정치이며, 주택도시보증공사의 인수조건변경확약서에 대한 법률 전문가의 검토 결과에 따라 실제 인수해야 하는 임차 보증금액이 달라질 수 있습니다. 만약 임차 보증금을 전액 인수해야 하는 상황이 발생한다면, 본 물건의 투자 가치는 현저히 낮아질 수 있습니다. 따라서 최종 입찰가는 반드시 법률 전문가와 상세히 상담 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.