나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경123091 [1] 서울특별시 강서구 방화동 612-89 청솔펠리체 제5층 제502호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경123091 [1] 서울특별시 강서구 방화동 612-89 청솔펠리체 제5층 제502호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매16계 2024타경123091 | 소재지: 서울특별시 강서구 방화동로5길 18, 제5층 제502호 (방화동, 청솔펠리체) | 감정가: 306,965,800원 | 최저가: 157,166,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경123091 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경123091 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 612-89 청솔펠리체 제5층 제502호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 306,965,800원

토지면적: 19.56㎡ (약 5.92평)

건물면적: 32.01㎡ (약 9.69평)

건물 제시외면적: 15.54㎡ (약 4.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 박OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 재정비촉진지구

1.2. 주의사항 및 특이사항

1. 제시외 건물 포함하여 매각

2. 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각. (본 조건으로 인해 매수인에게 인수되는 임대차보증금은 없을 것으로 보이나, 정확한 내용은 추가 확인 필요)

본건은 집합건축물대장상 위반건축물 표기(조립식패널 주거 무단증축)되어 있어, 원상회복명령이나 이행강제금 등이 부과될 수 있습니다.

본건 제시외 건물은 벽돌조로 추정됩니다.

1.3. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 "공항시장역(9호선)" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 출입이 용이하며, 본건 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 공항시장역, 5호선 송정역이 소재하는 등 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

강서구 일대는 김포공항과 인접하여 교통의 요지이며, 주변 개발 가능성이 있는 지역으로 평가됩니다.

1.4. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물 내 제5층 제502호로서, 도시형생활주택 단지형 다세대로 이용 중입니다.

외벽은 석재붙임 및 치장벽돌쌓기 마감으로 되어 있으며, 창호는 새시창호입니다.

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 부정형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

본건 남서측으로는 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.5. 권리분석

본건은 채권자 주OOOOOOO의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

채무자 겸 소유자는 박OO입니다.

주택도시보증공사와 관련된 임차인 조건이 매각 조건에 포함되어 있어, 매수인에게 인수되는 특별한 권리는 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 해당 조건의 정확한 해석과 이행 여부는 반드시 확인해야 합니다.

건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으므로, 이에 대한 행정적 제재 및 이행강제금 부과 가능성을 반드시 검토해야 합니다.

1.6. 상권분석

단지형 다세대 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 지역 주민을 위한 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

공항시장역과 송정역이 인접해 있어 유동인구가 있는 상권을 형성하고 있으며, 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

김포공항 인근의 특성상 항공 관련 종사자나 공항 이용객을 대상으로 하는 상업 시설의 배후 수요도 기대할 수 있습니다.

1.7. 생활정보

지하철 9호선 공항시장역을 도보로 이용 가능하며, 5호선 송정역도 인접해 있어 서울 도심 및 주요 업무지구로의 출퇴근이 편리합니다.

다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 우수합니다.

주거 지역 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있으며, 김포공항이 가까워 항공 관련 직업군에 종사하는 분들에게는 매력적인 주거 환경이 될 수 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있다는 점입니다. 이는 원상복구 명령이나 이행강제금 부과 등 행정적 제재로 이어질 수 있으며, 재산권 행사에 상당한 제약을 줄 수 있습니다.

제시외 건물(벽돌조 추정)의 처리 문제도 고려해야 합니다.

주의사항 2번의 임차인 관련 매각 조건은 정확한 내용을 면밀히 검토하고, 배당 종결 후 잔액에 대한 매수인의 책임 여부를 사전에 반드시 확인해야 합니다.

본건은 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역 등 다양한 용도지구 및 제한사항에 묶여 있어 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

1.9. 지도 등 주변 시설 검색 (혐오시설 확인)

주변 지역의 위성 지도 및 관련 정보를 종합적으로 검색한 결과, 본건 소재지 인근에 특별히 명시된 혐오시설(예: 도축장, 화장장, 대규모 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 김포공항과 인접한 지역의 특성상 항공기 소음 등의 환경적 요인은 고려될 수 있습니다.

1.10. 종합 의견

본건은 역세권의 편리한 교통 환경과 재정비촉진지구라는 미래 가치를 지닌 도시형생활주택입니다.

하지만 건축물대장상 위반건축물 등재, 제시외 건물 존재, 복잡한 임차인 관련 매각 조건 등 해결해야 할 명확한 리스크 요인이 상존합니다.

따라서 위반건축물 해소 방안, 제시외 건물 처리 계획, 임차인 관련 조건의 정확한 확인 등 철저한 사전 조사를 통해 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 접근해야 하는 물건입니다.

1.11. 투자 포인트

"공항시장역(9호선)" 및 "송정역(5호선)" 인근의 역세권 입지로 뛰어난 교통 편의성을 제공합니다.

재정비촉진지구 내 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

김포공항 인접 지역으로 항공 관련 종사자 등 안정적인 임대 수요 확보가 기대됩니다.

감정가를 고려한 시세 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있으나, 위반건축물 해소 비용 등 제반 비용을 충분히 고려하여 투자 판단을 해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계