나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경132309 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 59-32 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경132309 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 59-32 제2층 제201호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경132309
• 주소: 서울특별시 강서구 까치산로10길 57-17, 제2층 제201호
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매16계 2024타경132309 | 소재지: 서울특별시 강서구 까치산로10길 57-17, 제2층 제201호 | 감정가: 236,000,000원 | 최저가: 120,832,000원 | 용도: 다세대주택

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경132309 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 59-32, 제2층 제201호

용도: 다세대주택

감정가: 236,000,000원

토지면적: 28.66㎡ (약 8.67평)

건물면적: 39.37㎡ (약 11.91평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자: 최OO

채무자: 최OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 학교 등이 혼재하는 제2종일반주거지역 내 주거지대로서 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 여건으로는 서측 인근에 지하철 5호선 화곡역이 위치하고 있으며, 서측 근거리의 화곡로를 운행하는 노선버스 정류장과 마을버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 출입 또한 가능합니다.

1.3. 권리분석

소유자 겸 채무자는 최OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

본건은 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

등기사항전부증명서상 2023년 8월 29일 서울남부지방법원의 임차권등기명령(2023카임2282)에 의거 주택임차권(임차보증금 258,000,000원)이 설정되어 있습니다.

**주의사항**으로, 임차인 및 임차권승계인(주택도시보증공사)은 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 임차보증금 반환 의무를 승계하지 않는다는 조건이며, 임차인이 매각대금에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 발생하는 채권에 대한 포기가 선행되어야 함을 의미합니다.

1.4. 상권분석

본건은 제2종일반주거지역 내에 위치하여 주로 주거용으로 이용되는 지역입니다.

인근에 화곡초등학교, 화일초등학교 등이 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역 특성상, 기본적인 생활 편의시설(마트, 편의점, 식당, 병원 등)은 접근 가능할 것으로 예상됩니다.

지하철 5호선 화곡역 인근의 상권을 활용할 수 있으며, 해당 지역은 주거 밀집 지역의 특성을 반영한 생활 상권이 형성되어 있습니다.

1.5. 생활정보

건물은 2018년 2월 13일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 공동주택(다세대주택)입니다.

해당 물건은 2층 제201호이며, 내부 구조는 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실/화장실, 다용도실 등으로 이용 가능합니다.

필로티 구조로 1층에 주차장이 설치되어 있으며, 위생 및 급배수 시설, 도시가스에 의한 개별난방 시설, 승강기, 화재탐지 및 경보기, CCTV 등 기본적인 편의 및 안전 설비가 잘 갖춰져 있습니다.

인근에 화곡초등학교가 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

주변에는 공원, 은행, 다양한 음식점 및 편의 시설들이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 높은 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 임차권 등기 설정과 관련된 부분입니다. 임차보증금 258,000,000원은 감정가 236,000,000원 대비 높은 편이며, 매각 조건상 임차인이 배당받지 못한 금액에 대한 채권 포기가 전제됩니다. 만약 실제 매각대금에서 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 매수인에게 추가적인 법적 분쟁이나 금전적 부담이 발생할 가능성이 있습니다. 따라서 매각 조건의 세부 사항과 실제 배당 가능 금액에 대한 면밀한 법률적 검토가 필수적입니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 중요시설물보호구역(공항), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당하여 향후 건축이나 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 5호선 화곡역과의 접근성이 우수하고 학교 및 다양한 생활 편의시설이 인접하여 주거 환경이 양호합니다. 2018년 준공된 비교적 신축 건물로서 기본적인 편의시설도 잘 갖추고 있어 실거주용으로도 적합해 보입니다.

그러나 임차권 등기와 높은 임차보증금은 본건의 가장 주요한 리스크입니다. 매각 조건에서 제시된 임차인의 채권 포기 조건이 실제 매각 과정에서 어떻게 적용되는지에 따라 매수인의 부담이 크게 달라질 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 법률적 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

지하철 5호선 화곡역 역세권에 위치하여 교통이 매우 편리하며, 이는 출퇴근 및 이동의 용이성을 제공합니다.

인근 학교 및 편의시설의 풍부함은 실거주자에게 매력적인 주거 환경을 제공합니다.

2018년에 준공된 건물로 비교적 신축에 속하여 즉각적인 큰 수리 비용 발생 가능성은 낮습니다.

화곡동 일대는 지속적인 지역 개발 가능성이 있어 향후 부동산 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계