나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경136257 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 380-12 신영베르디움 제5층 제503호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경136257 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 380-12 신영베르디움 제5층 제503호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매16계 2024타경136257 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로29길 84, 제5층 제503호 (화곡동, 신영베르디움) | 감정가: 214,000,000원 | 최저가: 109,568,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경136257 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경136257 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 380-12 신영베르디움 제5층 제503호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 214,000,000원

토지면적: 13.60㎡ (약 4.11평)

토지 지분율: 1360

건물면적: 23.07㎡ (약 6.98평)

건물 지분율: 2307

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자: 문OO

채무자: 문OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항:

주의사항: 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각.

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신월초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다. 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.3. 건물 정보

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 제5층 제503호에 해당합니다. 건물은 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 사용 중이며, 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다. 개별난방 시설(도시가스)이 갖추어져 있으며, 승강기, 주차장, 급배수 및 기본적인 위생설비가 완비되어 있습니다.

1.4. 토지 정보

토지는 2필지로, 일단의 대체로 세장형의 평지이며 도시형생활주택(단지형 다세대) 등으로 이용되고 있습니다. 본건 남동측으로는 강서로29길과 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다. 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 제한사항의 적용을 받고 있습니다.

1.5. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행 중이며, 소유자 및 채무자는 문OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 가장 중요한 주의사항은 임차인 및 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못한 보증금에 대한 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각된다는 점입니다. 이는 매수인에게 임차인의 보증금 미회수 위험이 인계될 가능성이 있음을 명확히 시사합니다. 따라서 입찰 전 임차인의 보증금 총액, 배당 순위, 관련 계약 내용 등을 철저히 확인해야 합니다.

1.6. 상권분석

본건이 위치한 화곡동은 서울의 대표적인 주거 밀집 지역 중 하나입니다. 주변에 서울신월초등학교와 같은 교육 시설과 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, 지하철 5호선 화곡역이 인근에 있어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 뛰어나며, 이는 지역 상권 활성화에도 긍정적인 영향을 미칩니다. 다양한 종류의 주거 형태가 혼재되어 있어 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

1.7. 생활정보

도보 거리에 서울신월초등학교가 있어 자녀가 있는 가정에 교육 환경이 우수합니다. 지하철 5호선 화곡역을 통해 강남, 광화문 등 주요 업무지구로의 출퇴근이 비교적 용이합니다. 주변에 병원, 마트, 은행 등 필수 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 생활에 불편함이 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 23.07㎡(약 6.98평)의 전용면적으로, 1인 가구나 신혼부부 등 소규모 가구에 적합한 규모입니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 권리분석에서 언급된 '주의사항'으로 인한 임차인 보증금 미회수 가능성입니다. 임차인이 보증금 일부를 회수하지 못할 경우, 해당 금액에 대한 부담이 매수인에게 넘어올 수 있으므로, 임차인과의 협의 및 관련 서류 확인이 필수적입니다. 또한, 본건 토지가 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역(공항 관련)에 포함되어 있어 향후 건축물의 증축, 개축 또는 용도 변경 등에 제한이 발생할 수 있습니다. 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등도 추가적인 규제 요인이 될 수 있습니다. 검색 결과에서 본 물건의 직접적인 인근 지역에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 지하철 5호선 화곡역이라는 우수한 교통 여건과 초등학교, 상업 시설 등이 인접한 편리한 주거 환경을 갖춘 다세대주택입니다. 소형 면적으로 1~2인 가구의 실거주 또는 임대 수익 목적 투자로 고려해볼 만합니다. 그러나 '주의사항'에 명시된 임차인 보증금 관련 특수 조건을 반드시 숙지하고, 잠재적 인수 금액을 신중히 산정해야 합니다. 공항 관련 규제로 인한 개발 제한 가능성도 함께 고려하여 종합적인 판단이 필요합니다.

1.10. 투자 포인트

1. 강력한 역세권 프리미엄: 지하철 5호선 화곡역 도보 이용 가능한 입지로, 교통 편의성이 뛰어나 꾸준한 수요가 예상됩니다.

2. 실거주 및 소액 투자 적합: 23.07㎡(약 6.98평)의 소형 면적으로, 1~2인 가구의 실거주 수요가 높으며, 비교적 적은 투자금으로 임대 수익형 부동산 투자를 고려할 수 있습니다.

3. 주거 편의 시설 밀집: 초등학교, 마트, 병원 등 생활에 필수적인 시설들이 가까이 있어 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

4. 개발 가능성: 화곡동 일대는 지속적인 도시 정비 및 개발 가능성이 있는 지역으로, 장기적인 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (별도 추가 조사 필요)

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계