나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경142443 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 879-3 제2층 제203호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경142443 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 879-3 제2층 제203호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경142443
• 주소: 서울특별시 강서구 곰달래로30길 22, 제2층 제203호
• 감정가: 241,000,000원
• 최저가: 123,392,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매16계 2024타경142443 | 소재지: 서울특별시 강서구 곰달래로30길 22, 제2층 제203호 | 감정가: 241,000,000원 | 최저가: 123,392,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경142443 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경142443 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 879-3 제2층 제203호

용도: 다세대주택

감정가: 241,000,000원

토지면적: 18.51㎡ (약 5.60평)

건물면적: 27.30㎡ (약 8.26평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자/채무자: 강OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 상세 현황 및 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 신정초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 형성되어 있습니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 까치산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통상황은 보통입니다.

건물 구조: 철근콘크리트 구조 평지붕 6층 건물 내 2층 203호이며, 외벽은 외장석재 붙임, 내벽은 벽지, 내장타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시 창호입니다.

이용 상태: 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 이용 및 형상: 2필지가 일단의 세장형 평지로 도시형생활주택 부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 지적상 맹지이나, 동측으로 현황도로로 이용 중인 토지(화곡동 879-33, 지목 대)를 통해 접근 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다. 세부적인 내용은 관련 기관 확인이 필요합니다.

공부와의 차이: 없습니다.

기타 참고사항: 임대 내역은 미상입니다.

2. 입지조건

본 물건은 지하철 5호선 까치산역과 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리한 역세권 입지를 자랑합니다. 또한, 신정초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 또한 양호한 편입니다. 강서로 이면의 주거지대에 위치하여 조용하면서도 생활 편의시설 접근성이 좋은 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 일부 검색 결과에서는 "화곡동" 일대가 서울의 대표적인 저밀도 주거지역으로 편의시설이 비교적 부족하다는 단점을 언급하기도 했습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 강OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요한 주의사항은 '임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각'한다는 점입니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 보증금 채무가 있을 수 있음을 시사하므로, 입찰 전 반드시 주택도시보증공사(HUG)와 임차인과의 보증금 관련 사항을 상세히 확인하고, 잔액이 있다면 이를 인수할 경우 추가적인 비용이 발생할 수 있다는 점을 인지해야 합니다.

4. 상권분석

물건이 소재한 화곡동 879-3번지 일대는 까치산역을 중심으로 한 상권이 발달해 있습니다. 특히 까치산역 주변은 2호선 연장선 종착역이자 5호선과의 환승역으로 유동인구가 많으며, 지역 밀착형 업종과 대형 브랜드 매장이 공존하는 항아리형 상권을 형성하고 있습니다. 대로변에는 여성 의류, 패션 잡화, 미용, 식음료 등 여성 고객 대상 업종이 성업 중이며, 인근에 까치산 시장도 위치하여 배후 수요가 풍부합니다. 본건은 이러한 상업 시설과 주거 지역이 혼재된 곳에 위치하여 잠재적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 도시형생활주택으로 분류되며, 주거에 필요한 기본적인 설비(위생, 급배수, 난방, 도시가스, 승강기)를 갖추고 있습니다. 인근에 신정초등학교가 있어 교육 시설 이용이 용이하며, 까치산역을 통해 강서구 및 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 주변으로 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 앞서 권리분석에서 언급된 임차인 보증금 관련 인수 부담입니다. 주택도시보증공사가 매수인에게 보증금 반환 청구권을 포기하는 것을 조건으로 매각이 진행되므로, 미배당된 보증금이 있다면 이를 인수해야 할 가능성이 있습니다. 또한, '임대내역은 미상'이라는 점은 실제 임차 관계 및 보증금 규모를 파악하는 데 어려움을 줄 수 있으며, 이는 잠재적인 인수 부담의 규모를 불확실하게 만듭니다. 토지이용계획상 공항 관련 보호지구, 대공방어협조구역 등이 포함되어 있어 향후 건축 등 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 역세권의 편리한 교통 환경과 학교, 시장 등이 인접한 주거지대에 위치하고 있다는 장점이 있습니다. 도시형생활주택으로서 기본적인 편의시설도 갖추고 있습니다. 하지만, 임차인 보증금 관련 인수 부담이라는 명확한 위험 요인이 존재하며, 이 부분에 대한 철저한 사전 조사와 비용 산정이 필수적입니다. 임대 내역 미상 또한 추가적인 확인이 필요한 부분입니다. 이러한 리스크를 감안하더라도, 향후 지역 개발 가능성이나 시세 차익을 기대한다면 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* **역세권 입지**: 지하철 5호선 까치산역 초역세권으로 교통 편의성이 매우 우수합니다.

* **생활 인프라**: 신정초등학교, 까치산 시장 등 교육 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* **가격 경쟁력**: 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득 가능하다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* **잠재적 가치**: 화곡동 일대의 재개발 가능성 등 장기적인 지역 발전 잠재력을 고려할 수 있습니다.

9. 주변 시설 및 혐오시설 분석

주변 시설:

본 물건이 위치한 서울특별시 강서구 화곡동 879-3번지 일대는 신정초등학교, 까치산역, 까치산 시장 등이 인접하여 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다. 서울신정초등학교는 규모가 크고 시설이 잘 갖춰져 있는 것으로 알려져 있습니다. 까치산역 주변으로는 다양한 상업시설과 편의시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다. 또한, 강서구청, 곰달래문화복지센터 등 공공시설 이용도 가능합니다.

혐오시설 분석:

현재까지 검색된 정보 및 주변 시설 분석 결과, 본건 소재지로부터 직접적으로 인접하거나 해당 지역에 뚜렷한 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 대형 폐기물 처리장, 납골당 등)이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, '가축사육제한구역'으로 명시된 부분은 해당 지역의 특성을 나타낼 수 있으나, 이것이 직접적인 혐오시설로 분류되기는 어렵습니다. 따라서 본건 주변에 심각한 혐오시설로 인해 주거 가치가 저해될 가능성은 낮다고 판단됩니다.1. 서울남부지방법원 2024타경142443 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경142443 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 879-3 제2층 제203호

용도: 다세대주택

감정가: 241,000,000원

토지면적: 18.51㎡ (약 5.60평)

건물면적: 27.30㎡ (약 8.26평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자/채무자: 강OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 상세 현황 및 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 신정초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 형성되어 있습니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 까치산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통상황은 보통입니다.

건물 구조: 철근콘크리트 구조 평지붕 6층 건물 내 2층 203호이며, 외벽은 외장석재 붙임, 내벽은 벽지, 내장타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시 창호입니다.

이용 상태: 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 이용 및 형상: 2필지가 일단의 세장형 평지로 도시형생활주택 부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 지적상 맹지이나, 동측으로 현황도로로 이용 중인 토지(화곡동 879-33, 지목 대)를 통해 접근 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다. 세부적인 내용은 관련 기관 확인이 필요합니다.

공부와의 차이: 없습니다.

기타 참고사항: 임대 내역은 미상입니다.

2. 입지조건

본 물건은 지하철 5호선 까치산역과 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리한 역세권 입지를 자랑합니다. 또한, 신정초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 또한 양호한 편입니다. 강서로 이면의 주거지대에 위치하여 조용하면서도 생활 편의시설 접근성이 좋은 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 일부 검색 결과에서는 "화곡동" 일대가 서울의 대표적인 저밀도 주거지역으로 편의시설이 비교적 부족하다는 단점을 언급하기도 했습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 강OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요한 주의사항은 '임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각'한다는 점입니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 보증금 채무가 있을 수 있음을 시사하므로, 입찰 전 반드시 주택도시보증공사(HUG)와 임차인과의 보증금 관련 사항을 상세히 확인하고, 잔액이 있다면 이를 인수할 경우 추가적인 비용이 발생할 수 있다는 점을 인지해야 합니다.

4. 상권분석

물건이 소재한 화곡동 879-3번지 일대는 까치산역을 중심으로 한 상권이 발달해 있습니다. 특히 까치산역 주변은 2호선 연장선 종착역이자 5호선과의 환승역으로 유동인구가 많으며, 지역 밀착형 업종과 대형 브랜드 매장이 공존하는 항아리형 상권을 형성하고 있습니다. 대로변에는 여성 의류, 패션 잡화, 미용, 식음료 등 여성 고객 대상 업종이 성업 중이며, 인근에 까치산 시장도 위치하여 배후 수요가 풍부합니다. 본건은 이러한 상업 시설과 주거 지역이 혼재된 곳에 위치하여 잠재적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 도시형생활주택으로 분류되며, 주거에 필요한 기본적인 설비(위생, 급배수, 난방, 도시가스, 승강기)를 갖추고 있습니다. 인근에 신정초등학교가 있어 교육 시설 이용이 용이하며, 까치산역을 통해 강서구 및 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 주변으로 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 앞서 권리분석에서 언급된 임차인 보증금 관련 인수 부담입니다. 주택도시보증공사가 매수인에게 보증금 반환 청구권을 포기하는 것을 조건으로 매각이 진행되므로, 미배당된 보증금이 있다면 이를 인수해야 할 가능성이 있습니다. 또한, '임대내역은 미상'이라는 점은 실제 임차 관계 및 보증금 규모를 파악하는 데 어려움을 줄 수 있으며, 이는 잠재적인 인수 부담의 규모를 불확실하게 만듭니다. 토지이용계획상 공항 관련 보호지구, 대공방어협조구역 등이 포함되어 있어 향후 건축 등 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 역세권의 편리한 교통 환경과 학교, 시장 등이 인접한 주거지대에 위치하고 있다는 장점이 있습니다. 도시형생활주택으로서 기본적인 편의시설도 갖추고 있습니다. 하지만, 임차인 보증금 관련 인수 부담이라는 명확한 위험 요인이 존재하며, 이 부분에 대한 철저한 사전 조사와 비용 산정이 필수적입니다. 임대 내역 미상 또한 추가적인 확인이 필요한 부분입니다. 이러한 리스크를 감안하더라도, 향후 지역 개발 가능성이나 시세 차익을 기대한다면 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* **역세권 입지**: 지하철 5호선 까치산역 초역세권으로 교통 편의성이 매우 우수합니다.

* **생활 인프라**: 신정초등학교, 까치산 시장 등 교육 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* **가격 경쟁력**: 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득 가능하다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* **잠재적 가치**: 화곡동 일대의 재개발 가능성 등 장기적인 지역 발전 잠재력을 고려할 수 있습니다.

9. 주변 시설 및 혐오시설 분석

주변 시설:

본 물건이 위치한 서울특별시 강서구 화곡동 879-3번지 일대는 신정초등학교, 까치산역, 까치산 시장 등이 인접하여 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다. 서울신정초등학교는 규모가 크고 시설이 잘 갖춰져 있는 것으로 알려져 있습니다. 까치산역 주변으로는 다양한 상업시설과 편의시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다. 또한, 강서구청, 곰달래문화복지센터 등 공공시설 이용도 가능합니다.

혐오시설 분석:

현재까지 검색된 정보 및 주변 시설 분석 결과, 본건 소재지로부터 직접적으로 인접하거나 해당 지역에 뚜렷한 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 대형 폐기물 처리장, 납골당 등)이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, '가축사육제한구역'으로 명시된 부분은 해당 지역의 특성을 나타낼 수 있으나, 이것이 직접적인 혐오시설로 분류되기는 어렵습니다. 따라서 본건 주변에 심각한 혐오시설로 인해 주거 가치가 저해될 가능성은 낮다고 판단됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계