나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경142818 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 353-78 근화아이리스 제3층 제303호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경142818 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 353-78 근화아이리스 제3층 제303호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경142818
• 주소: 서울특별시 강서구 강서로17나길 23, 제3층 제303호 (화곡동, 근화아이리스)
• 감정가: 311,000,000원
• 최저가: 159,232,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매16계 2024타경142818 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로17나길 23, 제3층 제303호 (화곡동, 근화아이리스) | 감정가: 311,000,000원 | 최저가: 159,232,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경142818 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경142818 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 353-78 근화아이리스 제3층 제303호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택/단지형다세대주택)

감정가: 311,000,000원

토지면적: 20.07㎡ (약 6.07평)

건물면적: 29.76㎡ (약 9.00평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

소유자/채무자: 문OO

채권자: 주OOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 제3층 제303호

사용승인일: 2021년 06월 03일

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 가능하며, 본건은 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접해 있습니다. 대중교통 이용은 인근 버스정류장 및 지하철 2, 5호선 까치산역이 소재하여 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건의 매각 조건에는 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사 관련 내용이 포함되어 있습니다. 매수인은 임차인으로부터 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서, 매수인은 이 조건을 반드시 확인하고 인수해야 할 권리 관계는 없는 것으로 파악됩니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 일대는 주거 밀집 지역으로, 다양한 형태의 주거 시설과 함께 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 이는 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 상업 시설 이용이 가능함을 시사합니다. 또한, 지하철 2, 5호선 까치산역 인근으로는 유동인구가 형성되어 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다. 다만, 소형 주택 밀집 지역의 특성상 상권의 규모나 다양성은 제한적일 수 있습니다.

1.5. 생활정보

건물은 2021년 6월에 사용승인된 철근콘크리트조 5층 건물 중 3층에 위치한 도시형생활주택/단지형다세대주택입니다. 내부 구조는 방 2개, 거실/주방, 욕실, 현관 등으로 구성되어 있으며, 기본적인 위생 설비, 도시가스 개별 난방, 승강기, 옥외 소화전 등이 구비되어 있습니다. 인근에 화원중학교가 있어 교육 환경에 대한 접근성이 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건 매각 시 임차인 보증금 반환 채권 포기 및 임차권등기 말소 조건은 매수인이 반드시 인지하고 이행해야 하는 사항입니다. 또한, 서울 강서구 화곡동 지역은 다세대주택 공급이 많은 지역 중 하나로, 향후 시장 상황에 따라 공실률이나 임대 수익률 변동에 영향을 줄 수 있습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역 등에 포함되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2021년 사용승인)인 소형 다세대주택으로, 기본적인 생활 편의 시설과 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 특히, 임차인의 보증금 반환 채권 포기 및 임차권등기 말소라는 명확한 매각 조건은 권리관계 인수에 대한 부담을 줄여주는 긍정적인 요소입니다. 다만, 해당 지역의 주택 공급 현황과 향후 개발 제한 가능성 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

신축 건물로 즉시 거주하거나 임대가 가능합니다.

지하철 2, 5호선 까치산역 이용이 가능하여 대중교통 접근성이 양호합니다.

강서구 내의 주거 지역에 위치하여 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

소형 면적으로 초기 투자 비용 부담이 상대적으로 적을 수 있습니다.

권리관계가 명확하게 정리되어 인수 부담이 적은 편입니다.

<br/>

<br/>

<br/>

서울 강서구 화곡동 353-78 근화아이리스 주변 시설 정보 검색 결과:

해당 주소지 주변은 주로 다세대주택 및 공동주택 밀집 지역으로, 생활 편의 시설로는 "화원중학교"가 남측 인근에 위치하고 있습니다. 또한, 지하철 2, 5호선 까치산역이 소재하여 교통 이용이 편리합니다. 주변에 마트, 병원, 식당 등 기본적인 근린생활시설은 있으나, 대규모 상업 시설에 대한 구체적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

까치산역 주변 편의시설 및 상권 정보 검색 결과:

까치산역은 2, 5호선 환승역으로, 주변으로 다세대주택과 주거 밀집 지역이 형성되어 있습니다. 역 주변에는 까치산 시장 등 지역 주민을 위한 편의 시설이 존재합니다. 또한, 유튜브 등에서 화곡동 신축 빌라 소개 영상에 까치산역 역세권임을 강조하는 경우가 있어, 지역 주민을 위한 기본적인 상권은 형성되어 있는 것으로 보입니다. 다만, 대형 상업 시설이나 특색 있는 상권에 대한 정보는 제한적입니다.

화원중학교 인근 지역 정보 검색 결과:

화원중학교는 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 공립 중학교입니다. 인근 지역은 주거 단지가 형성되어 있으며, 학교 외에 다른 주요 편의 시설에 대한 상세 정보는 검색 결과에서 찾기 어렵습니다.

서울 강서구 화곡동 혐오시설 정보 검색 결과:

검색 결과에서 서울 강서구 화곡동 지역에 특정 혐오시설이 직접적으로 언급된 내용은 없습니다. 다만, 일반적으로 혐오시설로 분류될 수 있는 시설(예: 교정시설, 장례시설, 폐기물 처리시설 등)에 대한 일반적인 정보는 검색되었습니다. 강서구 전체적으로 기피시설 문제 해결을 위한 TF가 구성된 사례가 있었으나, 본건 소재지 인근에 혐오시설이 직접적으로 존재한다는 증거는 찾기 어렵습니다. 김포공항 주변 지역은 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역에 해당하여 건축물 높이 제한이 존재하나, 이는 혐오시설과는 다른 차원의 규제입니다.

공항시설법 수평표면구역 영향 강서구 정보 검색 결과:

김포공항 주변 지역은 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역에 해당하여 건축물 높이 제한이 적용됩니다. 최근 국제민간항공기구(ICAO)의 기준 개정으로 고도제한 완화 가능성이 제기되고 있으며, 강서구는 이러한 완화를 통해 재개발·재건축 활성화 및 도시 발전을 기대하고 있습니다. 본건 소재지는 이와 같은 고도제한의 영향을 받을 수 있으므로, 건축 시 관련 규제를 확인해야 합니다.

화곡동 소형 다세대주택 시세 정보 검색 결과:

화곡동 지역의 빌라 및 다세대주택 시세는 다양하게 형성되어 있습니다. 최근 유튜브 등에서 신축 빌라 매물 소개 시 월세 수준의 월납입금으로 구매 가능하다는 점을 강조하는 경우가 있으며, 2023년 12월 준공된 신축 빌라의 경우 2호선, 5호선 까치산역 역세권임을 내세우고 있습니다. 다만, 본건과 같이 2021년 사용승인된 신축급 소형 다세대주택의 정확한 실거래가 시세 정보는 검색 결과에서 구체적으로 확인되지 않았습니다. 전반적으로 서울 비아파트 월세 상승세가 이어지고 있어, 소형 주택의 경우 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

서울형 생활주택 시장 동향 정보 검색 결과:

도시형생활주택 시장은 최근 공급이 다소 회복되는 추세를 보이고 있습니다. 정부의 규제 완화에 따라 3~4인 가구를 위한 아파트형 도시형생활주택 건설도 가능해졌으나, 여전히 공급 물량은 평년 대비 부족한 상황입니다. 1~2인 가구 증가로 중소형 주택의 인기가 높으며, 주거형 오피스텔 등이 아파트의 대안으로 떠오르고 있습니다. 본건은 단지형 다세대주택으로, 이러한 시장 동향 속에서 소형 주택으로서의 가치를 가질 수 있습니다.

---

1. 서울남부지방법원 2024타경142818 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경142818 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 353-78 근화아이리스 제3층 제303호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택/단지형다세대주택)

감정가: 311,000,000원

토지면적: 20.07㎡ (약 6.07평)

건물면적: 29.76㎡ (약 9.00평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

소유자/채무자: 문OO

채권자: 주OOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 제3층 제303호

사용승인일: 2021년 06월 03일

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 가능하며, 본건은 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접해 있습니다. 대중교통 이용은 인근 버스정류장 및 지하철 2, 5호선 까치산역이 소재하여 편리합니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건의 매각 조건에는 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사 관련 내용이 포함되어 있습니다. 매수인은 임차인으로부터 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서, 매수인은 이 조건을 반드시 확인하고 인수해야 할 권리 관계는 없는 것으로 파악됩니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 일대는 주거 밀집 지역으로, 다양한 형태의 주거 시설과 함께 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 이는 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 상업 시설 이용이 가능함을 시사합니다. 또한, 지하철 2, 5호선 까치산역 인근으로는 유동인구가 형성되어 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다. 다만, 소형 주택 밀집 지역의 특성상 상권의 규모나 다양성은 제한적일 수 있습니다.

1.5. 생활정보

건물은 2021년 6월에 사용승인된 철근콘크리트조 5층 건물 중 3층에 위치한 도시형생활주택/단지형다세대주택입니다. 내부 구조는 도시형생활주택/단지형다세대주택(방2, 거실/주방, 욕실, 현관 등)으로 이용 중입니다. 기본적인 위생 설비, 도시가스 개별 난방, 승강기, 옥외 소화전 등이 구비되어 있습니다. 인근에 화원중학교가 있어 교육 환경에 대한 접근성이 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건 매각 시 임차인의 보증금 반환 채권 포기 및 임차권등기 말소 조건은 매수인이 반드시 인지하고 이행해야 하는 사항입니다. 또한, 서울 강서구 화곡동 지역은 다세대주택 공급이 많은 지역 중 하나로, 향후 시장 상황에 따라 공실률이나 임대 수익률 변동에 영향을 줄 수 있습니다. 토지이용계획상 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역에 포함되어 있어 건축물 높이 제한의 영향을 받을 수 있으며, 이는 향후 건축 및 개발 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2021년 사용승인)인 소형 다세대주택으로, 기본적인 생활 편의 시설과 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 특히, 임차인의 보증금 반환 채권 포기 및 임차권등기 말소라는 명확한 매각 조건은 권리관계 인수에 대한 부담을 줄여주는 긍정적인 요소입니다. 다만, 해당 지역의 주택 공급 현황과 김포공항 인근 지역으로서의 고도 제한 가능성 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

신축 건물로 즉시 거주하거나 임대가 가능합니다.

지하철 2, 5호선 까치산역 이용이 가능하여 대중교통 접근성이 양호합니다.

강서구 내의 주거 지역에 위치하여 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

소형 면적으로 초기 투자 비용 부담이 상대적으로 적을 수 있습니다.

권리관계가 명확하게 정리되어 인수 부담이 적은 편입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계