나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경143088 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 936-30 포엠빌 제12층 제1201호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경143088 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 936-30 포엠빌 제12층 제1201호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경143088
• 주소: 서울특별시 강서구 월정로18길 16, 제12층 제1201호 (화곡동, 포엠빌)
• 감정가: 285,000,000원
• 최저가: 145,920,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매16계 2024타경143088 | 소재지: 서울특별시 강서구 월정로18길 16, 제12층 제1201호 (화곡동, 포엠빌) | 감정가: 285,000,000원 | 최저가: 145,920,000원 | 용도: 오피스텔

1. 부동산 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경143088 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 936-30 포엠빌 제12층 제1201호

용도: 오피스텔

감정가: 285,000,000원

토지면적: 8.25㎡ (약 2.50평)

건물면적: 27.63㎡ (약 8.36평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

2. 최고의 입지:

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "효심어린이공원" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지역으로, 전반적인 주변 환경은 보통 수준입니다.

3. 교통상황

차량 출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

4. 건물의 구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 12층 건물 내 12층 1201호로, 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다. 현재 오피스텔로 이용 중이며, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식 주차장, 화재경보 및 소화전설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

5. 토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 3필지로 이루어진 등고평탄한 세장형 토지이며, 주상용 건물 부지로 이용되고 있습니다. 북측으로는 노폭 약 6미터, 서측으로는 노폭 약 4미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

6. 토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 토지는 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역에 해당합니다. 기호(2),(3) 토지 역시 동일한 용도지역 및 지구에 포함됩니다. 이는 공항 이용, 군사시설 보호, 수도권정비계획법 등의 법규에 따른 제한이 있을 수 있음을 의미합니다.

7. 공부와의 차이

등기부등본 및 건축물대장 등 공부와의 차이는 없습니다.

8. 기타참고사항 (임대관례 및 기타)

본건에는 주택임차권 등기명령에 따라 임차보증금 283,000,000원이 설정되어 있습니다.

9. 권리분석

본건 매각 시 임차인 및 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건이 수반됩니다. 따라서 매수인이 별도로 인수해야 할 임차보증금은 없으나, 임차인과의 보증금 관련 사항을 명확히 인지하고 절차를 진행해야 합니다.

10. 상권분석

화곡동은 강서 지역의 주요 상권으로, 주거, 관공서, 학교 등이 복합적으로 자리하고 있어 배후 수요와 유동 인구가 풍부한 편입니다. 지하철 5호선 화곡역을 중심으로 역세권 상권이 활성화되어 있으며, 소비형 및 생활형 업종이 공존하고 있습니다. 신축 오피스텔의 지속적인 입주는 젊은 층 수요 증가로 이어질 수 있습니다. 다만, 최근 지역 내 전세 사기 이슈로 인해 일부 상가 공실률 증가와 상권 침체에 대한 우려도 존재합니다.

11. 생활정보

본건 인근에는 "효심어린이공원"이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 또한, 다수의 학교(화곡초, 화일초, 우장초 등)와 KC대학교, 한국폴리텍대학 서울강서캠퍼스 등 교육 시설이 가까이 있으며, 강서구청 등 관공서와 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

12. 잠재적 리스크

주요 리스크로는 권리 분석 시 명시된 임차인 보증금 반환 관련 조건의 명확한 이해가 필요하다는 점입니다. 또한, 토지이용계획상의 중요시설물보호지구(공항), 진입표면구역, 대공방어협조구역 등은 향후 건물 이용이나 개발에 제한을 줄 수 있습니다. 최근 화곡동 지역의 전세 사기 여파로 인한 부동산 시장의 불안정성도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 주변에 특별히 식별된 혐오시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

13. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 편리한 입지에 위치한 오피스텔로, 기본적인 교통 및 생활 인프라가 양호한 편입니다. 임차보증금을 인수하지 않는 조건은 투자 부담을 줄여줄 수 있으나, 관련 조항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 지역 상권의 회복세와 공항 관련 규제 지역임을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

14. 투자 포인트

1. **역세권 접근성:** 지하철 5호선 역과 인접하여 대중교통 이용이 용이하며, 이는 임대 수요 확보에 유리한 조건입니다.

2. **풍부한 배후 수요:** 다양한 주거 형태와 상업 시설이 혼재된 지역으로, 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

3. **우수한 생활 편의:** 공원, 학교, 관공서 등 다양한 생활 편의 시설이 인접하여 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

4. **토지/건물 일괄 매각:** 토지와 건물이 함께 매각되어 재산권을 효율적으로 관리할 수 있습니다.

5. **임차보증금 미인수:** 매수인이 임차보증금을 인수하지 않아 초기 투자 부담이 상대적으로 적습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계