나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경143637 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 423-1 에스 빌 제4층 제402호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경143637 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 423-1 에스 빌 제4층 제402호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매16계 2024타경143637 | 소재지: 서울특별시 강서구 곰달래로19길 38, 제4층 제402호 (화곡동, 에스 빌) | 감정가: 249,000,000원 | 최저가: 127,488,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경143637 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경143637 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 423-1 에스 빌 제4층 제402호

용도: 다세대주택

감정가: 249,000,000원

토지면적: 23.88㎡ (약 7.22평)

토지 지분율: 2388

건물면적: 41.76㎡ (약 12.63평)

건물 지분율: 4175.5

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본 건은 지하철 5호선 까치산역 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 단독주택 및 다세대주택과 상업시설이 혼재되어 있어, 일반적인 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 지하철 5호선 까치산역이 가까워 서울 도심으로의 이동이 비교적 용이합니다.

1.3. 건물정보

본 건물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 4층에 위치한 402호입니다. 외벽은 드라이비트 및 일부 화강석으로 마감되었으며, 내벽은 타일과 벽지로 마감되었습니다. 창호는 하이새시 이중창으로 설치되어 있습니다. 내부 이용 상태는 방 3개, 거실 1개, 주방 1개, 욕실 1개, 발코니 1개로 구성된 다세대주택입니다. 화재 탐지 시설, 위생 설비, 도시가스에 의한 난방 시설 등 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매로 진행되며, 소유자와 채무자는 이OO으로 동일합니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 특히, 본 건 매각 시 임차인 및 주택임차권승계인(주택도시보증공사)은 매수인에게 배당받지 못한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 이는 매수인이 임차인의 미배당 보증금에 대해 책임을 지지 않음을 의미하나, 임차인 현황 및 실제 보증금 내역에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 공부상 현황과 실제 이용 상태 간의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.

1.5. 상권분석

지하철역과 버스 정류장이 인접해 있어 유동인구가 있는 상권 지역에 속합니다. 주거 시설과 상업 시설이 혼재된 지역 특성상, 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호하며 지역 내 상업 활동이 활발하게 이루어지고 있습니다. 향후 지역 개발 가능성 또한 기대해 볼 수 있는 입지입니다.

1.6. 생활정보

지하철 5호선 까치산역을 통한 서울 시내 접근성이 우수합니다. 주변에 생활 편의시설(마트, 병원, 은행 등)이 갖추어져 있을 것으로 예상되며, 다세대주택 밀집 지역으로 형성된 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

1.7. 토지이용계획 및 제한상태

본 건은 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하여 건축 및 개발에 있어 용도 제한이 있습니다. 또한, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 이러한 지역 지구 및 제한 상태는 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

1.8. 혐오시설 (주변 환경 조사)

제공된 정보 및 일반적인 지역 분석으로는 명확한 혐오시설이 직접적으로 언급되지 않았습니다. 다만, 본 건이 중요시설물보호지구(공항) 및 대공방어협조구역 등 공항 관련 구역에 포함되어 있다는 점에서, 김포공항의 영향권 내에 위치할 가능성이 높습니다. 이는 항공기 소음 등에 대한 잠재적인 환경적 영향을 고려해야 함을 시사합니다. (정확한 혐오시설 유무 및 소음 영향 범위는 현장 조사를 통해 추가 확인이 필요합니다.)

1.9. 잠재적 리스크

임차인 관련 사항으로, 명도 과정에서 임차인과의 협의가 원만하지 않을 경우 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 또한, 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어 인수하는 임차인이 있을 경우 보증금 승계 또는 명도 문제가 발생할 수 있습니다. 공항 영향권에 포함되어 있어 항공기 소음 등의 생활 환경 저하 가능성이 있으며, 제2종일반주거지역 등 각종 토지 이용 제한으로 인해 향후 건물 이용이나 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

1.10. 투자 포인트

지하철 5호선 까치산역 인근의 역세권 입지로 교통이 편리합니다. 소형 면적의 다세대주택으로 투자 진입 장벽이 상대적으로 낮을 수 있습니다. 주거 지역 내 상업 시설이 혼재하여 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있으며, 지역 개발 시 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.11. 종합 의견

본 건 서울남부지방법원 2024타경143637 (1) 물건은 서울 강서구 화곡동 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 편의성과 기본적인 생활 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 임차인 관련 주의사항, 공항 영향권, 토지 이용 제한 등은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 명도 과정의 원활함과 임차인 관련 보증금 처리 문제가 해결될 경우, 소액 투자 또는 실거주 목적의 매입을 고려해볼 만합니다. 투자 전 반드시 현장 방문을 통해 건물 상태, 주변 환경, 임차인 현황, 공항 소음 영향 등을 직접 확인하고, 전문가와 함께 상세한 권리 분석을 진행하시기 바랍니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계