나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경143736 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 410-31 미소지움 제6층 제603호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경143736 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 410-31 미소지움 제6층 제603호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매16계 2024타경143736 | 소재지: 서울특별시 강서구 초록마을로22길 57-4(화곡동), 제6층 제603호 (화곡동, 미소지움) | 감정가: 277,000,000원 | 최저가: 141,824,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경143736 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경143736 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 410-31 미소지움 제6층 제603호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 277,000,000원

토지면적: 16.09㎡ (약 4.87평)

토지 지분율: 1609

건물면적: 29.92㎡ (약 9.05평)

건물 지분율: 2992

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 윤OO

채무자: 윤OO

채권자: 주OOOOOOO

건물 사용승인일: 2021년 07월 19일

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "서울화일초등학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 다가구주택, 소규모 아파트 등이 혼재하는 전형적인 주택지대로, 주거 환경은 보통 수준입니다. 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매 사건으로, 소유자와 채무자는 윤OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

주요 권리사항으로는, 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행된다는 점입니다. 이는 매수인이 인수해야 할 권리나 말소되어야 할 권리에 대한 명확한 조건을 제시하므로, 관련 서류의 면밀한 검토와 법적 절차 준수가 필수적입니다. 현재 임대차 관계는 미상으로 파악됩니다.

1.4. 상권분석

본건은 주택가에 위치하여 주로 주거용 부동산이 밀집해 있습니다. 가까운 곳에 서울화일초등학교가 있어 교육 관련 시설 및 상권이 일부 형성되어 있습니다. 대규모 상업 중심지와는 거리가 있지만, 기본적인 생활 편의를 위한 소규모 상가 및 업종은 갖추어진 지역으로 판단됩니다. 주변에 도시형생활주택과 제2종근린생활시설(사무소)이 함께 이용되는 복합 건물로 이용 중입니다.

1.5. 생활정보

본건 인근에는 서울화일초등학교가 위치하여 자녀 교육에 이점이 있습니다. 또한, 도보 가능한 거리에 편의점, 마트, 병원, 약국 등 다양한 편의시설이 분포하고 있어 생활이 편리합니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 난방, CCTV 설비 등이 갖추어져 있으며, 2021년 7월에 사용 승인된 건물로 비교적 신축입니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 권리관계: 임차인 및 주택도시보증공사와 관련된 조건부 매각 사항은 매수인이 인수할 권리 및 부담해야 할 의무를 명확히 이해하고 진행해야 합니다. 보증금 반환 채권 포기 및 임차권등기 말소 조건의 이행 여부를 철저히 확인해야 합니다.

2. 토지이용계획 및 제한: 본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 또한 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법) 등의 규제를 받고 있습니다. 이러한 공항 관련 보호구역 지정은 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약을 가할 수 있으며, 항공기 소음 등의 간접적인 영향도 고려해야 합니다.

3. 부동산 시장 변동성: 최근 서울 아파트 계약 해제율이 증가하는 추세이며, 부동산 시장의 변동성이 확대되고 있어 투자 시 신중한 접근이 필요합니다. 강서구 지역은 개발 호재가 있는 특정 지역에 집중해야 할 필요가 있다는 분석도 있습니다.

4. 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 본건 인근에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 주택가에 위치한 도시형생활주택으로, 2021년 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다. 서울화일초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호하며, 기본적인 생활 편의시설 이용 및 대중교통 접근성도 갖추고 있습니다. 다만, 임차인 관련 권리관계의 특수성과 공항 관련 토지이용 규제 등이 잠재적 리스크로 작용할 수 있어, 이에 대한 철저한 사전 조사와 법률 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 신축 건물: 2021년 사용 승인된 건물로, 노후도가 낮아 즉각적인 유지보수 비용 발생 가능성이 적습니다.

2. 안정적인 주거 환경: 초등학교가 인근에 위치하여 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상되며, 주택 밀집 지역으로 안정적인 입지를 제공합니다.

3. 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득할 수 있어 활용 가치가 높습니다.

4. 잠재적 가치 상승: 강서구 지역의 개발 계획 및 잠재력을 고려할 때, 장기적인 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 강서구는 주요 업무 계획에 따라 변화가 예상되는 지역 중 하나입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계