나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경143965 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 410-132 공감지음410 제4층 제402호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경143965 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 410-132 공감지음410 제4층 제402호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매16계 2024타경143965 | 소재지: 서울특별시 강서구 초록마을로24길 1-12, 제4층 제402호 (화곡동, 공감지음410) | 감정가: 290,000,000원 | 최저가: 148,480,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경143965 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경143965 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 410-132 공감지음410 제4층 제402호

용도: 다세대주택

감정가: 290,000,000원

토지면적: 20.27㎡ (약 6.13평)

건물 전용면적: 29.98㎡ (약 9.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 손OO

채권자: 주OOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층 지상4층건 내 제4층 제402호

사용승인일: 2021년 07월 30일

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "화일초등학교" 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 유사한 형태의 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

건물은 남동측으로 포장된 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 소유자 겸 채무자는 손OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요한 권리관계 사항으로, 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이 조건의 이행 여부에 따라 매수인이 임차보증금 반환 채무를 인수해야 할 가능성이 있으므로, 계약 전 반드시 잔액 및 관련 절차를 명확히 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

해당 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 다양한 종류의 근린생활시설이 인근에 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

특히, 다세대주택 밀집 지역의 특성상 소형 주택에 대한 꾸준한 수요가 예상됩니다.

최근 신축된 건물로서, 주변 지역의 주거 환경 개선에 기여할 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

건물 내에는 난방, 급배수, 위생, 승강기 설비가 구비되어 있어 편리한 생활이 가능합니다.

"화일초등학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 유리합니다.

인근에 대형 쇼핑몰이나 편의시설, 병원 등이 위치하여 생활 편의성은 양호한 편입니다. (도보 약 10-15분 거리 내)

1.6. 잠재적 리스크

임차인과의 보증금 관련 인수 여부: 명시된 조건(임차인 및 주택도시보증공사의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소)이 제대로 이행되지 않을 경우, 매수인이 임차보증금 반환 채무를 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 가장 주의해야 할 리스크입니다.

항공 관련 규제: 본 물건은 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역(수평표면)으로 지정되어 있습니다. 이는 항공기의 안전 운항을 위해 일정 높이 이상의 건축물 건축이나 공작물 설치에 제한이 있을 수 있음을 의미합니다. 또한, 공항 인근 지역 특성상 항공기 소음의 영향을 받을 수 있습니다.

군사 관련 규제: 대공방어협조구역으로 지정되어 있습니다. 이는 대공방어작전을 보장하기 위해 국방부장관이 지정한 구역으로, 해당 구역 내 건축물 건축 등은 국방부장관 또는 관할 부대장과 협의가 필요할 수 있습니다.

개발 용도 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 건폐율 및 용적률 등에 대한 제한이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 사용승인된 신축급 다세대주택으로, 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 기대됩니다.

화곡동 지역은 주택 수요가 꾸준한 곳으로, 특히 소형 주거 공간의 가치는 지속될 가능성이 있습니다.

다만, 명시된 임차인 관련 주의사항을 철저히 검토하고, 법적 절차 및 인수 가능 금액을 정확히 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다. 이러한 리스크 요인을 성공적으로 관리한다면, 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

최신축 건물 (2021년 준공)으로 즉시 입주 또는 임대가 용이합니다.

"화일초등학교" 인근으로 학군 관련 수요를 기대할 수 있습니다.

강서구 지역의 지속적인 발전 가능성과 주택 수요를 바탕으로 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

권리 분석 상 명확한 조건(임차권등기 말소, 보증금 잔액 포기)을 확인하고, 해당 조건이 매각 절차에서 명확히 반영된다면, 시세 대비 합리적인 가격으로 매수할 수 있는 잠재력이 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계