나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경144135 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 410-132 공감지음410 제4층 제403호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경144135 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 410-132 공감지음410 제4층 제403호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매16계 2024타경144135 | 소재지: 서울특별시 강서구 초록마을로24길 1-12, 제4층 제403호 (화곡동, 공감지음410) | 감정가: 309,000,000원 | 최저가: 158,208,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경144135 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경144135 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 410-132 공감지음410 제4층 제403호

용도: 다세대주택

감정가: 309,000,000원

토지면적: 22.25㎡ (약 6.73평)

토지 지분율: 2225 (주의: 제공된 정보의 지분율 표기는 일반적이지 않습니다.)

건물면적: 32.90㎡ (약 9.95평)

건물 지분율: 3290 (주의: 제공된 정보의 지분율 표기는 일반적이지 않습니다.)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 손OO

채무자: 손OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화일초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 마을버스 정류장이 있고 지하철 5호선 화곡역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

1.3. 건물 정보

건물은 철근콘크리트 구조의 평지붕 4층 건물 내 제4층 제403호입니다. 2021년 7월 30일에 사용 승인된 비교적 신축 건물이며, 외벽은 석재붙임으로 마감되었습니다. 내부 구조는 방, 거실, 욕실, 발코니 등으로 구성된 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비와 승강기 설비를 갖추고 있습니다.

1.4. 권리분석

본건은 채권자 주OOOOOOO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다. 소유자이자 채무자는 손OO입니다. 가장 중요한 권리 분석 사항은 "특이사항"에 명시된 내용입니다. 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 임차인의 보증금 반환 채권이 경매 배당 금액을 초과할 경우, 초과분에 대한 반환 청구를 포기해야 한다는 조건으로, 매수인이 인수하게 될 부담이나 해결해야 할 채무가 있을 가능성을 시사합니다. 또한, 현재 임대 관계는 미상으로 확인되어, 예상치 못한 문제 발생 소지가 있습니다.

1.5. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 일대는 주거 지역이면서도 근린생활시설이 공존하는 복합 상권입니다. 특히 화곡역 역세권 인근은 유동인구가 꾸준히 형성되어 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다. 주변에 다양한 편의시설과 상업시설이 분포하고 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다.

1.6. 생활정보

교육 시설로는 "화일초등학교"가 인근에 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다. 교통은 지하철 5호선 화곡역과 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다. 주변에 마트, 병원, 식당 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 생활하기 편리한 환경을 제공합니다. 외부 지도 서비스 및 검색 결과에 따르면, 본건 주변에서 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지(410-132, 410-135)는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항), 대공방어협조구역(공항), 과밀억제권역에 해당합니다. 이러한 토지 이용계획 및 제한사항은 해당 지역의 개발 및 이용에 관한 규제사항으로, 향후 건축이나 재건축 시 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 임차인 및 주택도시보증공사 관련 보증금 반환 조건입니다. 임차인의 보증금 중 배당받지 못하는 잔액이 발생할 경우, 이를 포기하고 임차권등기를 말소해야 한다는 조건은 매수인이 인수하게 될 부담이나 해결해야 할 채무가 있을 가능성을 시사합니다. 또한, 임대 관계가 미상이라는 점도 예상치 못한 문제 발생 소지가 있습니다. 공항 관련 보호지구 등은 건축이나 이용에 제한을 줄 수 있으므로 관련 규정을 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

1.9. 종합 의견

본건은 2021년에 신축된 현대적인 다세대주택으로, 역세권과의 접근성 및 주변 생활 인프라가 우수하여 실거주용 또는 투자용으로 매력적인 물건입니다. 그러나 임차인의 보증금 관련 특별한 매각 조건이 존재하므로, 이 부분에 대한 철저한 법률적 검토와 현장 조사가 선행되어야 합니다. 이러한 리스크를 감안하더라도, 신축 건물이라는 장점과 입지 조건을 고려할 때, 권리 분석이 명확해진다면 충분히 가치 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.10. 투자 포인트

비교적 신축 건물로 즉각적인 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

지하철 5호선 화곡역 역세권 및 우수한 교통망으로 인한 뛰어난 접근성.

초등학교 및 생활 편의시설 인접으로 높은 주거 만족도 기대.

임차인 보증금 관련 특이사항에 대한 정확한 권리 분석 및 법률 자문을 통해 리스크를 최소화하고, 이를 바탕으로 적정 가격에 낙찰받을 기회.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계