나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경144333 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제104동 제5층 제506호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경144333 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제104동 제5층 제506호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매16계 2024타경144333 | 소재지: 서울특별시 강서구 초록마을로34길 55, 제104동 제5층 제506호 (화곡동, 더숨153) | 감정가: 258,000,000원 | 최저가: 132,096,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경144333 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경144333 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제104동 제5층 제506호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 258,000,000원

토지면적: 12.46㎡ (약 3.77평)

토지 지분율: 1246 (이는 지분율 표기 오류일 가능성이 있으며, 일반적으로 토지 면적 대비 지분율을 표기합니다. 제공된 정보만을 기반으로 기재합니다.)

건물면적: 14.71㎡ (약 4.45평)

건물 지분율: 1471 (이는 지분율 표기 오류일 가능성이 있으며, 일반적으로 건물 면적 대비 지분율을 표기합니다. 제공된 정보만을 기반으로 기재합니다.)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 손OO

채무자: 손OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항:

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

감정평가서 요약

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 5호선 화곡역이 소재하는 등 교통 여건은 양호한 편입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건물 내 제5층 제506호에 해당합니다. 건물 사용승인일은 2021년 7월 15일입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 구성되어 있습니다.

이용상태

본건은 현재 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중에 있습니다.

설비내역

건물 내 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 부정형이며, 현재 도시형생활주택(단지형다세대)의 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태등

본건이 속한 단지는 동측, 남측, 서측으로 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건이 속한 지역은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항시설법), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

공부와의 차이

없음.

기타 참고사항

임대 관계는 파악되지 않았습니다.

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 교육 시설인 화원중학교가 북동측 인근에 있습니다. 또한, 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 진출입도 용이한 교통망을 갖추고 있습니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 도심 지역으로 생활 편의시설 접근성이 좋은 편입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 소유자 겸 채무자는 손OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO이며, 해당 물건은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

가장 중요한 권리관계는 '주의사항'에 명시된 임차인 및 주택도시보증공사(HUG) 관련 내용입니다. 매수인은 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각 절차가 진행됩니다. 이는 매수인이 인수할 수 있는 보증금이나 채무가 없음을 확인받는 조건일 수 있으나, 정확한 내용은 입찰 전 권리분석을 통해 반드시 확인해야 합니다. 현재 명시된 권리 외 추가적인 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 명확한 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설과 공원이 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권의 영향을 받을 것으로 보입니다. 화곡역을 중심으로 형성된 상업 시설 및 유동 인구를 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다. 다만, 해당 물건 자체는 주거용 건물이므로 직접적인 상업적 이익보다는 배후 주거 수요에 초점을 맞추는 것이 합리적입니다.

1.5. 생활정보

2021년 7월에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물(도시형생활주택)으로, 건물 내 승강기, 개별난방(도시가스), 급배수 및 위생 설비가 갖춰져 있어 기본적인 생활 편의는 충분히 누릴 수 있습니다. 인근에 화원중학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있으며, 생활 편의시설 및 교통망 접근성도 양호하여 거주 환경으로서는 무난한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '주의사항'에 명시된 임차인 및 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건입니다. 매수인은 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권 포기와 임차권 등기 말소를 조건으로 매수하게 되므로, 이 부분이 명확히 정리되지 않을 경우 추후 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. 또한, '기타참고사항'에 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 현재 거주 중인 임차인이 있는지, 있다면 그 관계는 어떠한지에 대한 추가 확인이 필요합니다. 제시외 면적이 없다는 점은 공부상 정리가 잘 되어 있음을 시사하지만, 실제 현황과 다를 가능성도 배제할 수는 없습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축 도시형생활주택으로, 역세권에 준하는 교통 편의성과 교육 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 최근 사용승인된 건물이라는 장점이 있으나, 권리분석상 임차인 보증금 관련 특별한 조건이 수반되는 점은 주의 깊게 살펴보아야 합니다. 이 조건이 매수인의 부담으로 작용하지 않도록 명확히 확인하고 입찰에 참여해야 할 것입니다.

1.8. 투자 포인트

1. 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물이라는 점은 유지보수 비용 절감 및 선호도 상승 요인입니다.

2. 우수한 교통 및 생활 환경: 화곡역 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 인접하여 주거 편의성이 높습니다.

3. 일괄매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 소유권 관계가 명확합니다.

4. 향후 시세 상승 잠재력: 강서구 화곡동 지역의 지속적인 개발 및 교통망 확충 가능성을 고려할 때, 장기적인 시세 상승을 기대해볼 수 있습니다.

다만, 임차인 보증금 관련 매각 조건에 대한 철저한 사전 검토 없이는 투자의 안정성을 확보하기 어렵다는 점을 인지해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계