나이스옥션 법원경매 천안 2025타경585 [1] 충청남도 아산시 탕정면 용두리 728 유니콘101 1동 5층514호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 탕정면 용두리 소재 '아산경찰서 탕정파출소' 남동측 인근 또는 같은 리 소재 '아산플레이시티2 일반산업단지' 남측 인근에 위치하며, 주위는 신축중인 대규모 아파트 단지, 오피스텔, 지식산업센터, 각종 근린생활시설 등이 주로 소재하고, 제반 입지여건은 무난함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 도로(이순신대로 등)변에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사항은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 / 지상10층 건물(건축물대장상 사용승인일 2022. 12. 29.) 중 5층 514호(기호 1), 5층 515호(기호 2)로서,
- 외벽: 석재붙임, 강화유리, 복합판 마감 등.
- 내벽: 몰탈위 페인팅 등.
- 천정: 텍스타일 등.
- 바닥: 타일 마감, 기호 2 내부는 타일 카페트 깔기 등.
- 창호: 철제 창호, 페어글라스 등.

이용상태

본건 모두 공장(사무실)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 소방설비, 지하주차장 설비, 방송설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로서, '공업용 건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 20m내외(왕복 4차선)의 포장도로에 접하며, 도로관리 상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(아산탕정 택지개발사업지구), 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-탕35)(접합), 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 온천공보호구역(온천공보호구역)<온천법>, 택지개발지구(2012-07-05)<택지개 발촉진법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 기호 2(515호)는 내부 사무실로 이용 중인 것을 확인하였으며, 기호 1(514호)는 점유자의 부재로 탐문 및 건축물대장상의 도면을 토대로 내부 이용상황 등을 제시함.

물건 비고

임대차관계 미상의 임차인 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경585 (1)

소재지: 충청남도 아산시 탕정면 용두리 728 유니콘101 1동 5층514호

용도: 지식산업센터

감정가: 315,000,000원

토지면적: 26.23㎡ (약 7.93평)

토지지분: 26.225㎡ (약 7.93평)

건물면적: 79.04㎡ (약 23.91평)

건물지분: 79.04㎡ (약 23.91평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

건축물대장상 사용승인일: 2022년 12월 29일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 탕정면 용두리 소재 '아산경찰서 탕정파출소' 남동측 인근 또는 '아산플레이시티2 일반산업단지' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 신축 중인 대규모 아파트 단지, 오피스텔, 지식산업센터, 그리고 각종 근린생활시설 등이 주로 소재하고 있어 입지 여건은 전반적으로 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근 도로(이순신대로 등) 변에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용도 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트 구조의 지하 2층, 지상 10층 건물로, 본건은 5층 514호입니다. 건물은 2022년 12월 29일 사용승인을 받았습니다.

외벽은 석재붙임, 강화유리, 복합판 마감 등이며, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 천정은 텍스타일, 바닥은 타일 마감으로 되어 있습니다. 창호는 철제 창호, 페어글라스 등입니다.

2.4. 토지 이용 현황

토지는 대체로 사다리형의 평지로서 '공업용 건부지'로 이용 중입니다. 인접 도로 상태는 북측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로에 접하며 도로 관리 상태는 양호합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(아산탕정 택지개발사업지구), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 온천공보호구역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 3월 23일에 접수된 국민은행의 근저당권입니다.

3.2. 말소 예정 권리

본 경매로 인해 국민은행의 근저당권, 국민은행의 임의경매, 아산시의 압류 등은 말소될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

권리 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사구공스테이

보증금: 5,000,000원

차임: 700,000원

전입/사업일자: 2024년 05월 14일

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없음

* 임차인: 주식회사오소컴퍼니

보증금: 5,000,000원

차임: 700,000원

전입/사업일자: 2025년 02월 11일

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.5. 기타 주의사항

물건 명세서 상 '임대차관계 미상의 임차인 있음'으로 기재되어 있습니다. 이는 실제 임차인이 존재하나 관련 정보가 불분명함을 의미합니다. 다만, 상기 기재된 임차인 현황에 따르면 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황 및 상권 특징

본 물건이 위치한 아산시 탕정면 용두리는 신흥 개발 지역으로, 대규모 아파트 단지와 오피스텔, 지식산업센터 등이 지속적으로 조성되고 있습니다. 특히, 아산 탕정 택지개발사업지구 내에 위치하여 향후 관련 산업 및 상권의 성장 잠재력이 높은 지역입니다. 주변에 '아산플레이시티2 일반산업단지' 등이 있어 관련 종사자들의 수요가 예상됩니다.

4.2. 잠재적 수요

신축 지식산업센터 및 아파트 단지, 오피스텔 등과의 연계로 인해 관련 근린생활시설 및 지원 시설에 대한 수요가 꾸준히 존재할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 '아산경찰서 탕정파출소'가 위치하고 있으며, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 시설

이순신대로 등 주요 도로망과의 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

5.3. 주변 환경

주변이 신축 아파트 단지, 오피스텔, 지식산업센터 등으로 형성되어 있어 현대적인 도시 경관을 이루고 있습니다. 검색 결과, 본 건 주변에 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 아산시는 과거 쓰레기 소각장을 주민 편익 시설과 연계하여 관광 명소화하는 계획을 추진한 사례가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관련 불확실성

'임대차관계 미상의 임차인 있음'이라는 문구는 추가적인 조사와 확인이 필요함을 시사합니다. 비록 현재 파악된 임차인들에게 대항력은 없으나, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 공실 위험

최근 아산 탕정 지역 지식산업센터의 과잉 공급 및 높은 공실률에 대한 우려가 제기되고 있습니다. 본 건 역시 유니콘101 내 다른 호실들의 공실 현황 및 해당 호실의 공실 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 공장(사무실) 이용 현황

본 건은 공부상 공장(사무실)으로 이용 중입니다. 이용 현황과 건축물 현황 간의 차이가 있을 수 있으며, 이는 향후 사용 및 관리 시 고려해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 아산시 탕정면의 신축 지식산업센터 '유니콘101' 내에 위치하며, 사용 승인일이 2022년 12월로 비교적 신축에 속합니다. 아산 탕정 지역은 지속적인 개발이 이루어지고 있으며, 향후 배후 수요 증가에 따른 가치 상승이 기대되는 지역입니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 낙찰자가 인수할 권리가 없는 것으로 보입니다. 다만, 최근 지역 내 지식산업센터의 공급 과잉 및 공실률 상승에 대한 우려가 제기되고 있어, 투자 시 신중한 접근이 필요합니다. '임대차관계 미상의 임차인 있음'이라는 문구는 명도 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 건물로, 최신 설비 및 관리 상태 양호 예상.

* 개발 호재: 아산 탕정 택지개발사업지구 내 위치, 주변 산업단지 조성에 따른 잠재적 가치 상승 기대.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 말소 예정으로, 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 투자 가능.

* 향후 임대 수익 및 시세 차익 가능성: 안정적인 배후 수요와 지역 개발에 따른 장기적 투자 가치 기대.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 315,000,000원이며, 인수되는 임차인 보증금은 0원입니다.

현재 아산 탕정 지역 지식산업센터의 공급 과잉 및 공실 문제와 더불어, 해당 물건의 정확한 현 임대 현황 및 실제 사용 용도 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

일반적으로 신축 건물 및 성장 가능성이 있는 지역의 경매 물건은 감정가의 80~90% 수준에서 입찰을 고려할 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 입찰가는 약 252,000,000원에서 283,500,000원 범위 내에서, 현장 조사 및 주변 시세, 예상 임대 수익률 등을 면밀히 분석하여 최종 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.