나이스옥션 법원경매 광주 2024타경236 [2] 광주광역시 광산구 도산동 773-4 4층 401호 운동시설 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경236 [2] 광주광역시 광산구 도산동 773-4 4층 401호 운동시설 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매2계 2024타경236 | 소재지: 광주광역시 광산구 송도로 154, 4층 401호 | 감정가: 840,000,000원 | 최저가: 301,056,000원 | 용도: 운동시설

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보

사건번호는 광주지방법원 2024타경236 (2)이며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산임의경매 물건입니다.

본 물건의 용도는 운동시설(스크린 골프장)로 현재 이용 중입니다.

감정가는 840,000,000원으로 산정되었습니다.

1.2. 면적 및 구조 분석

건물 전용면적은 255.49㎡ (약 77.30평)이고, 토지 대지권 면적은 144.27㎡ (약 43.64평)입니다.

건물은 2018년 12월에 사용승인된 비교적 신축급 건물이며, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 건물 중 4층에 위치합니다.

내외벽 및 바닥 마감 상태는 양호하며, 위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 화재탐지설비 등을 갖추고 있어 시설 관리 상태는 우수한 것으로 판단됩니다.

1.3. 입지 조건 및 현황

본건은 광주광역시 광산구 도산동 소재 도산초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 노변의 상가와 후면의 아파트단지 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

현재 골프연습장(스크린골프룸 등)으로 이용 중이며, 운동시설로서의 입지 환경은 양호합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 교통 상황 및 접근성

시내 왕복 4차선의 간선도로변에 소재하고 있어 차량 접근성이 매우 양호하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.2. 인접 도로 및 토지 형상

가장형(假粧形)에 유사한 평탄한 상업용 건부지이며, 왕복 4차선 도로 및 노폭 약 3미터의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

토지는 제2종일반주거지역에 해당하며, 건물의 용도에 영향을 미치는 주요 제한사항으로는 상대보호구역(도산초등학교)과 군용비행장소음대책구역 제3종구역이 있습니다.

2.4. 생활 정보

도산초등학교 인근에 위치하며, 주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 정보

본 경매는 채권자 두OOOOOOO의 신청에 의한 부동산임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 다르지 않아 복잡한 권리 관계는 없을 것으로 예상됩니다. 매각대상은 토지와 건물을 모두 포함한 일괄매각입니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

제시된 정보에는 특이사항 및 주의사항이 별도로 기재되어 있지 않으나, 경매 물건 특성상 임차인 현황 및 대항력 여부 등 권리 관계에 대한 현장 조사와 추가적인 등기부등본 분석이 필수적으로 요구됩니다.

특히, 현 이용 상태가 '골프연습장'인 점을 고려하여, 임차인의 시설 투자 금액이나 명도 리스크를 사전에 파악해야 합니다.

4. 상권 및 수익성 분석

4.1. 상권 분석

본건이 위치한 광산구 도산동 일대는 아파트 단지를 배후로 하는 주거 밀착형 상권입니다.

왕복 4차선 간선도로변에 위치하여 가시성이 높고 유동 인구 흡수에 유리하며, 스크린 골프장 용도는 안정적인 회원제 수익 창출이 가능한 업종입니다.

2018년 사용승인된 신축급 건물이므로 별도의 대규모 시설 보수 없이 즉시 영업이 가능하여 초기 투자 비용 절감 효과가 있습니다.

4.2. 예상 용도 및 수익 창출 방안

현재와 같이 스크린 골프장 또는 다양한 실내 운동시설로 임대 운영 시 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

또한, 제2종일반주거지역에 위치하고 주변 상권 발달 정도를 고려할 때, 학원 또는 전문 사무 공간 등으로의 용도 변경 가능성도 있으나, 관련 법규(특히 상대보호구역)에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

5. 종합 의견 및 투자 제언

5.1. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 토지이용계획상의 '군용비행장소음대책구역 제3종구역'에 포함된다는 점입니다. 항공기 소음 발생 가능성이 상존하므로, 이에 대한 현장 확인 및 지역 주민 의견 청취가 필요합니다.

또한, '상대보호구역'에 속하므로 교육 환경 보호에 관한 법률에 따라 일부 시설(유흥업소 등)의 입점이 제한될 수 있습니다.

5.2. 투자 포인트

신축급 건물(2018년 승인)로 건물의 상태가 매우 양호합니다.

왕복 4차선 간선도로변에 위치하여 교통 및 접근성이 뛰어나고, 주거 배후 상권이 탄탄합니다.

현재 고정적인 수익을 창출하는 운동시설로 이용 중이므로, 인수 후 안정적인 임대 수익을 즉시 확보할 가능성이 높습니다.

5.3. 종합 의견

본 물건은 뛰어난 입지 조건과 신축급 건물 상태를 갖춘 우량 물건으로 판단됩니다. 다만, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역이라는 잠재적 리스크 요인을 명확히 인지하고, 임차인의 권리 관계(대항력 및 명도 부담)를 면밀하게 분석하여 입찰가를 산정한다면, 시세 대비 저렴한 가격으로 안정적인 투자 자산을 확보할 수 있을 것으로 예상됩니다.

법원 정보

광주지방법원 경매2계