나이스옥션 법원경매 광주 2024타경236 [1] 광주광역시 광산구 도산동 773-4 3층 301호 운동시설 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경236 [1] 광주광역시 광산구 도산동 773-4 3층 301호 운동시설 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매2계 2024타경236 | 소재지: 광주광역시 광산구 송도로 154, 3층 301호 | 감정가: 1,340,000,000원 | 최저가: 480,256,000원 | 용도: 운동시설

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경236 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 도산동 773-4 3층 301호 (도로명주소: 광주광역시 광산구 송도로 154)

용도: 운동시설 (실제이용: 골프연습장/스크린골프룸)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 1,340,000,000원

토지면적: 230.51㎡ (약 69.73평) (지분율 23051)

건물면적: 409.08㎡ (약 123.75평) (지분율 40908)

1.2. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 본건은 도산초등학교 북측 인근에 위치하며, 간선도로변의 상가와 후면의 아파트단지가 혼재된 주상복합 지역에 해당합니다.

교통상황: 시내 왕복 4차선의 간선도로변에 소재하여 차량 접근성 및 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다.

건물의 구조: 2018년 12월 사용승인된 철근콘크리트 구조의 지하 1층/지상 4층 건물 중 3층 호실입니다. 외벽은 석재 등으로 마감되었으며, 내부 또한 인테리어 등 마감이 되어 현재 골프연습장(스크린골프룸)으로 이용 중입니다.

토지 이용계획: 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 군용비행장소음대책구역 제3종구역, 전통상업보존구역에 해당합니다. (광산구 도산동 773-4는 제2종일반주거지역에 해당하며, 주변에 아파트단지가 형성되어 있음을 감안하면 주거 밀집지역 내 상권의 성격을 가집니다.)

2. 입지조건 및 상권분석

2.1. 입지조건

최고의 입지: 본건은 왕복 4차선 간선도로변에 위치하며, 후면에는 아파트 단지가 밀집되어 있어 주거지와 상권을 동시에 배후에 두는 우수한 가시성 및 접근성을 확보하고 있습니다. 특히 2018년 사용승인된 비교적 신축급 건물이라는 점과 3층에 승강기 설비가 갖춰져 있다는 점은 입지적 강점입니다.

접근성: 광주 지하철 1호선 도산역과도 인접한 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 역세권 입지입니다. (검색결과: 도산역 관련 정보 확인됨)

2.2. 상권분석

배후수요: 도산초등학교 인근으로 주거 밀집지역을 배후에 두고 있어 안정적인 유동인구 및 거주민 수요를 기대할 수 있습니다.

업종 적합성: 현재 골프연습장(스크린골프)으로 이용 중인 만큼, 주거 밀집 지역 내 레저/운동 시설로서 수요가 충분하며, 409.08㎡ (약 123.75평)의 대형 면적은 해당 업종 운영에 매우 유리합니다.

성장성: 해당 지역은 제2종일반주거지역 내 상가이므로, 주거지역 주민들을 대상으로 하는 근린생활시설의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

3. 권리분석

3.1. 매각대상 및 경매 유형

매각대상: 토지/건물 일괄매각으로, 토지와 건물 모두를 취득할 수 있습니다. 지분 매각이 아닌 전체 매각이므로 권리관계가 단순합니다.

경매 유형: 부동산 임의경매 사건으로, 채권자 두OOOOOOO의 신청에 의해 진행 중입니다.

3.2. 임대차 및 기타 권리 분석 (현황조사서 및 검색결과 기준)

임차인 현황: 검색결과에 따르면, 현재 '정화수' 및 '주식회사 미스고' 등 임차인이 일부 점유 중이며, 지하 1층 및 321.73㎡ 등 점유부분이 확인됩니다. 이 중 대항력 유무는 상세 정보 확인이 필요합니다. *입찰 시에는 반드시 법원에서 제공하는 매각물건명세서, 현황조사서 상의 임차인 현황 및 대항력 여부를 재확인해야 합니다.

말소기준권리: 등기부 현황상 말소기준권리를 확인하여, 낙찰자가 인수해야 할 권리(대항력 있는 임차인의 보증금 등)가 있는지 면밀히 분석해야 합니다.

3.3. 소유자/채무자/채권자 정보

소유자: (OOOOOOOO, 채무자: 주OOOOOOOOOO, 채권자: 두OOOOOOO로 확인되며, 채무자 소유의 부동산에 대해 채권자가 임의경매를 신청한 일반적인 형태의 경매 사건입니다.

4. 생활정보 및 잠재적 리스크

4.1. 주변 환경 및 생활정보

편의시설: 도산초등학교 인근의 주상복합 상권이므로, 기본적인 생활편의시설(음식점, 학원, 기타 근린생활시설) 이용이 편리합니다.

대중교통: 왕복 4차선 간선도로가 인접하며, 도산역을 통해 광주 시내 주요 지역과의 연계성이 높습니다.

혐오시설: 인근 지역의 검색 결과에서는 직접적으로 투자를 저해할 만한 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (지형적 요건으로 비행안전구역, 군용비행장 소음대책구역이 지정되어 있으나, 이는 해당 지역 전반에 적용되는 광역적 제한사항입니다.)

4.2. 잠재적 리스크

토지이용계획상의 제약: 본건은 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역으로 지정되어 있습니다. 이는 건축물의 높이 제한이나 항공기 소음 발생 가능성을 내포하므로, 임차인 유치 시 사전 고지가 필요할 수 있습니다.

임차인 인수 리스크: 권리분석에서 언급했듯이, 현황조사서상 임차인이 확인되므로, 대항력 여부 및 배당 관계를 철저히 분석하여 낙찰자가 인수해야 할 금액이 없도록 주의해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 광주 광산구 도산동의 주거 밀집지역과 상권이 혼재된 간선도로변에 위치한 비교적 신축 상가 건물입니다. 현재 운동시설(골프연습장)로 사용 중이며, 대형 면적과 우수한 교통 접근성을 바탕으로 안정적인 임대수익 창출이 가능할 것으로 판단됩니다.

5.2. 투자 포인트

핵심 상권 입지: 아파트 단지 배후 수요와 간선도로변의 가시성을 동시에 갖춘 상권의 핵심 위치에 해당합니다.

대형 면적 활용: 409.08㎡ (약 123.75평)의 넓은 면적으로, 현행 골프연습장 외에도 대형 요식업, 전문 병/의원, 학원 등 다양한 업종으로 전환이 용이하여 활용도가 높습니다.

신축급 건물: 2018년 사용승인으로 건물 상태가 양호하여 추가적인 대규모 수리 비용 부담이 적습니다.

경매를 통한 저가 매입: 감정가 대비 유찰 횟수를 고려하여 (검색결과: 2회 유찰, 최저가 56% 확인) , 시세 대비 낮은 가격으로 매입할 경우 높은 투자 수익률을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

광주지방법원 경매2계