나이스옥션 법원경매 진주 2024타경32173 [1] 경상남도 진주시 금산면 중천리 413-4 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경32173 [1] 경상남도 진주시 금산면 중천리 413-4 대지 경매

• 사건번호: 2024타경32173
• 주소: 경상남도 진주시 금산면 중천리 413-4
• 감정가: 446,500,000원
• 최저가: 228,608,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 대지

진주지원 경매5계 2024타경32173 | 소재지: 경상남도 진주시 금산면 중천리 413-4 | 감정가: 446,500,000원 | 최저가: 228,608,000원 | 용도: 대지

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 진주지원 2024타경32173 (1)

소재지: 경상남도 진주시 금산면 중천리 413-4

용도: 대지

감정가: 446,500,000원

토지면적: 235.00㎡ (약 71.10평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 법률적 현황

소유자: 정OO

채무자: 강OO

채권자: 진OOOOO

특이사항: 현재 제시 목록 외의 물건이나 공부와의 차이는 없는 것으로 보고됨.

주의사항: 인접 필지와 지적 경계가 불분명하므로, 명확한 위치 및 경계 확정을 위해서는 반드시 측량을 실시해야 합니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위환경

본건 토지는 경상남도 진주시 금산면 중천리 소재 금산초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 혼재되어 있는 주거 및 상업 혼합 지역으로, 주거 환경은 무난한 것으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근성이 용이하며, 대중교통 사정 역시 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 무난한 편입니다. 특히, 본 토지는 남측으로 중로(폭 12m-15m), 북측으로 폭 약 2m 내외의 포장도로, 서측으로 소로가 접하는 삼면 도로 접합 형태로, 향후 건축 행위 및 접근성 면에서 매우 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

가장 중요한 것은 본 토지가 ‘제2종일반주거지역’에 속한다는 점입니다. 이는 비교적 높은 용적률과 건폐율로 다양한 건축 행위(주거, 상업시설 등)가 가능한 매우 우수한 용도지역입니다.

다만, 다음과 같은 제한 사항이 있습니다.

- 중로3류(폭 12m-15m)에 접합되어 있어 건축 시 도로 사용에 유리합니다.

- 가축사육제한구역(모든 축종 제한)입니다.

- 상대보호구역: 금산초등학교, 금산초등학교 병설유치원, 진주동중학교 등 총 3곳의 학교 상대보호구역에 속하여, 건축 시 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 건축 제한(숙박, 유흥, 오락시설 등 불가)을 반드시 검토해야 합니다.

3. 권리분석 및 법적 검토

3.1. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 매각 대상은 토지 단독입니다. 등기부상 권리분석은 별도로 진행되어야 하나, 매각물건명세서상에서 인수되는 권리가 없는 것으로 가정할 경우, 낙찰자가 채무를 인수할 위험은 낮습니다. 임대관계는 미상으로 보고되어 있으므로, 낙찰 후 명도 진행에 앞서 현장 조사를 통해 실제 점유자 및 임대차 관계 유무를 명확히 확인해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 ‘인접 필지와 지적 경계 불분명’하다는 감정평가서의 주의사항입니다. 최종 낙찰 후 건축 행위나 토지 사용에 앞서 반드시 경계 복원 측량 등을 통해 정확한 위치와 경계를 확정해야 합니다. 경계 침범이나 분쟁 소지가 있을 경우 추가 비용 및 시간이 발생할 수 있습니다.

3.3. 혐오시설 검토

제시된 정보만으로는 인근에 특정한 혐오시설이 확인되지 않습니다. 주거지역 인근에 위치하고 있어 생활 편의시설이 주로 분포할 것으로 예상되지만, 입찰 전 반드시 현장 답사 및 주변 환경 조사를 통해 기피 시설(예: 쓰레기 처리장, 고압선 등) 유무를 최종적으로 확인해야 합니다.

4. 시장성 및 투자 분석

4.1. 상권분석 및 개발 잠재력

제2종일반주거지역이라는 용도지역 특성상 상가, 학원, 원룸, 다세대 주택 등 다양한 수익형 부동산 개발이 가능합니다. 특히 3개 학교의 상대보호구역이지만, 학원 및 기타 근린생활시설(식당, 카페 등) 수요는 꾸준할 수 있습니다. 현재 주상나지 상태로 건축 비용을 제외한 초기 철거 비용이 들지 않아 개발 사업을 즉시 시작할 수 있는 장점이 있습니다.

4.2. 생활정보

금산초등학교, 진주동중학교 등 학교 시설이 인접하여 교육 환경은 양호합니다. 주위 환경에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 용이할 것으로 판단됩니다.

4.3. 투자 포인트

- 제2종일반주거지역 토지: 토지 면적(약 71.10평)을 고려할 때, 용도지역이 우수하여 투자가치가 높습니다.

- 삼면 도로 접합: 중로를 포함한 삼면이 도로에 접해 있어 접근성이 뛰어나고 향후 건축물의 가치를 높이는 요인입니다.

- 금산면 지역 내 학세권: 학교 인근 지역으로 주거 또는 교육 관련 시설 개발 시 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

5. 종합 의견

5.1. 컨설팅 요약

본 물건은 진주시 금산면 내에서 희소성 있는 제2종일반주거지역의 대지입니다. 중로에 접하고 주상나지 상태로 개발 잠재력이 매우 높다고 평가됩니다.

다만, 입찰 전 반드시 다음과 같은 사항을 해결해야 합니다. 첫째, 토지 경계 불분명 문제 해결을 위한 측량 비용 및 시간을 감안해야 합니다. 둘째, 3개의 학교 상대보호구역에 따른 건축 규제(건축 가능한 시설의 종류, 높이 제한 등)를 관련 법규와 관할 지자체에 명확히 확인하고 개발 계획을 수립해야 합니다. 이 두 가지 리스크를 정확히 분석하고 입찰가를 산정한다면, 충분히 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매5계