나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51702 [1] 전라남도 여수시 주삼동 648 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진남

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 주삼동 소재 '주삼고가교' 남서측 인근에 위치하며, 부근은
농경지 및 자연림 등으로 형성되어 있음.

교통상황

서측 인근 17번 국도변에 시내버스승강장이 위치하나, 시외곽지역에 위치하는 등 일반적인
대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 완만한 경사지대에 위치하며, 북측부분은 경작중으로서 수목이 식재되
어 있고, 남동측부분은 휴경지상태로서 지상에 잡목 등이 자생중이며, 서측 일부는 현황
'도로'로 이용중인 것으로 추정됨.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 2∼3m 내외의 비포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지의 용도지역은 보전녹지지역이고, 가축사육제한구역(일부제한구역 200m)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한구역 500m)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 일부 지상에 연고자미상의 분묘가 소재하며, 지상에 자생중인 경제적가치가 경미한
입목은 인근 토지의 거래관행 등을 감안하여 토지에 포함평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

NULL

이용상태

NULL

설비내역

NULL

부합물 및 종물

NULL

공부와의 차이

NULL

기타참고사항(임대관례 및 기타)

NULL

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수),연고 미상의 분묘 수기 소재함,특별매각조건 있음(공유자우선매수권 행사는 1회로 제한)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 순천지원 2025타경51702 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

소재지: 전라남도 여수시 주삼동 648

용도: 전 (농지)

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 140,659,000원

매각 대상 토지 지분 면적: 1519.00㎡ (약 459.54평)

총 토지 면적: 3038.00㎡ (약 919.09평)

건물: 해당 없음 (면적 0㎡)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 여수시 주삼동 소재 '주삼고가교' 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 농경지 및 자연림 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

서측 인근 17번 국도변에 시내버스승강장이 위치하나, 시외곽 지역에 위치하여 일반적인 대중교통 상황은 보통입니다.

2.3. 도로 상태

본건 서측으로 노폭 약 2~3m 내외의 비포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

용도지역: 보전녹지지역

제한 사항:

* 가축사육제한구역 (200m) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 가축사육제한구역 (500m) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

3. 권리분석

3.1. 매각 대상

본 건은 토지 일부 지분(1519㎡)에 대한 강제경매입니다.

건물은 매각 대상에 포함되지 않습니다.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리: 전남신용보증재단 가압류 (갑13, 2024-05-09, 29,301,000원)

경매 신청 채권자: 전남신용보증재단 (갑14, 2025-07-07)

총 등기부채권액: 29,301,000원

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 분묘를 위한 분묘기지권 성립 여지 있음)

3.4. 말소기준권리

2024년 05월 09일 전남신용보증재단의 가압류가 말소기준권리이며, 본 경매 개시 결정으로 인해 말소될 권리 외에는 인수되는 권리가 없습니다. (단, 분묘기지권은 예외)

4. 상권분석

본 물건은 농경지 및 자연림 지역에 위치하여 상업적 또는 주거적 상권 분석은 제한적입니다.

인근 지역은 주로 농업 및 임업 활동이 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 농지로서 주변 편의시설이나 주거 생활 인프라가 풍부하지는 않습니다.

가장 가까운 대중교통 시설은 시내버스승강장이 있으나, 시외곽 지역임을 감안해야 합니다.

인근에 '주삼고가교'가 소재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

농지 취득 자격 증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매각 불허가 및 보증금 몰수될 수 있습니다.

농지전용허가 없이 토지 현황이 변경된 경우, 향후 원상회복 명령이 내려질 가능성이 있으므로 사전에 관할 관청에 확인이 필요합니다.

6.2. 분묘 문제

토지 지상에 연고 미상의 분묘가 다수 소재하고 있어, 분묘기지권이 성립될 가능성이 있습니다. 이는 향후 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 요소입니다.

6.3. 지분 매각

본 건은 토지 전체가 아닌 일부 지분(1519㎡)에 대한 매각입니다. 공유자 우선매수권 행사 신고는 1회로 제한되므로, 공유자 등과의 협의 또는 분할 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.4. 토지 이용 제한

보전녹지지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 건축이나 개발 행위에 제한이 따릅니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 여수시 주삼동에 위치한 농지 지분 매각 건입니다.

토지는 농경지 및 자연림이 혼재된 지역에 있으며, 시외곽에 위치합니다.

권리관계는 비교적 명확하나, 연고 미상의 분묘 존재, 농지 취득 자격 증명 필수 제출, 지분 매각이라는 특수성을 가지고 있습니다.

이러한 점들을 고려할 때, 본 물건은 일반적인 부동산 투자와는 달리 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

지역 개발 계획 또는 인근 토지 가격 상승 가능성을 면밀히 검토할 필요가 있습니다. (단, 현재 정보로는 이러한 가능성을 판단하기 어려움)

분묘 문제는 해결 또는 합의가 필요한 잠재적 이슈입니다.

인근 공유자 또는 지역 주민과의 관계 설정이 중요할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 140,659,000원입니다.

입찰가는 상기 명시된 잠재적 리스크(분묘, 농지 규제, 지분 매각 등)와 공유자 우선매수권 행사 가능성, 현지 시세 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

특히, 농지 취득 관련 서류 준비 및 분묘 처리 방안을 구체적으로 마련한 후, 예상되는 추가 비용과 위험 부담을 감안하여 신중하게 산정해야 합니다.

(인수 보증금 합계: 0원이므로 예상 입찰가 산정 시 직접적인 고려 사항은 없습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.