나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51219 [1] 전라남도 목포시 연산동 OOOOO 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.07.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 목포시 연산동 소재 '목포세라믹일반산업단지' 내에 위치하며, 주위는 중ㆍ소규모의 공장 등이 주를 이루는 공업지대로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능한 바, 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형의 평지로서 공업용 건부지임.

인접 도로상태

본건 서측으로 왕복 4차로의 아스팔트 포장도로가 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 가축사육제한구역(전부제한(2011.6.24))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨 '건물 감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 '건물 감정평가요항표' 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건(2.가)는 경량철골구조 판넬지붕 지상2층 건물로서,
(사용승인일 : 2010.06.15)
외벽 : 판넬마감 등,
내벽 : 벽지마감 및 타일붙임 등,
창호 : 새시창호임.

본건(3.나)는 일반철골구조 조립식판넬지붕 단층 건물로서,
(사용승인일 : 2013.03.08)
내ㆍ외벽 : 강판마감 임.

이용상태

본건(2.가) 1,2층 : 사무소로 이용중임.
본건(3.나) : 폐기물처리시설로 이용중임.

설비내역

본건(2.가)는 일반적인 위생 및 급ㆍ배수설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

본건 토지 지상에 후첨 ‘지적 및 건물개황도’, ‘사진용지’와 같이 제시외건물(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 임대관계는 미상임.
■ 본건 토지 지상에 후첨 '사진용지'와 같이 소유권 미상의 제시외 기계기구(①)이 소재함.
■ 본건 토지 지상에 후첨 '사진용지'와 같이 이동식 컨테이너 1동이 소재함.

물건 비고

일괄 매각
제시 외 건물 포함
제시 외 기계기구(계근대) 매각 포함
목록 1 소재 이동 가능한 컨테이너 매각 제외
지상 위에 적치물(폐기물) 다량 존재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 목포지원 2025타경51219 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 3,683,160,800원

채권자: 완도농업협동조합

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 전라남도 목포시 연산동 620-9

용도: 창고시설

토지면적: 3458.00㎡ (약 1046.02 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반공업지역, 가축사육제한구역

1.3. 건물 정보

건물면적: 613.40㎡ (약 185.55 평)

건물지분: 613.40㎡

건물 제시외면적: 8.00㎡

건물 구조 및 용도:

- 건물(2): 경량철골구조 판넬지붕 2층 건물, 사무소로 이용 중 (사용승인일: 2010.06.15)

- 건물(3): 일반철골구조 조립식판넬지붕 단층 건물, 폐기물처리시설로 이용 중 (사용승인일: 2013.03.08)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 전라남도 목포시 연산동 소재 '목포세라믹일반산업단지' 내에 위치하고 있습니다. 주변은 중·소규모 공장 등이 주를 이루는 공업지대로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 가능하며, 서측으로 왕복 4차로의 아스팔트 포장도로가 접해 있어 제반 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

도시지역, 일반공업지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

- 1991.06.05: 소유권 이전 (노상익 외 1명)

- 2008.11.04: 공유자전원지분전부 이전 (김덕진)

- 2022.05.10: 근저당권 설정 (완도농업협동조합, 채권액 2,640,000,000원) - 말소기준권리

- 2022.05.10: 지상권설정 (완도농업협동조합)

- 2025.07.07: 임의경매개시결정 (완도농업협동조합, 채권액 2,120,905,472원)

3.2. 등기부 현황 (건물)

- 2013.03.19: 소유권 보존 (유한회사전남환경)

- 2022.05.10: 근저당권 설정 (완도농업협동조합, 채권액 2,640,000,000원) - 말소기준권리

- 2024.06.26: 가압류 (현대커머셜, 채권액 103,958,301원)

- 2024.07.05: 가압류 (신용보증기금, 채권액 270,750,000원)

- 2025.02.27: 압류 (목포세무서장)

- 2025.07.07: 임의경매개시결정 (완도농업협동조합, 채권액 2,120,905,472원)

- 2025.07.16: 압류 (국민건강보험공단)

- 2025.11.10: 압류 (목포시)

3.3. 인수 및 소멸 권리

말소기준권리인 완도농업협동조합의 근저당권(2022.05.10.)보다 선순위인 권리는 현재 등기부상 확인되지 않으며, 경매 절차에 따라 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, '법정지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어 인수해야 할 수 있습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 확인되어, 혹시 모를 임차인의 존재 여부 및 대항력 유무에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 산업단지 내에 위치하여, 공장 및 관련 시설들이 밀집해 있는 지역입니다. 주변 지역은 산업 활동이 주를 이루는 특성을 가지고 있습니다.

4.2. 인근 산업단지

목포세라믹일반산업단지 내에 위치하여, 해당 산업단지 내 또는 인근의 관련 업종에 대한 수요가 존재할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

산업단지 내에 위치하므로, 일반적인 생활 편의시설보다는 업무 및 산업 활동과 관련된 기반 시설 접근성이 중요합니다. 목포시 시가지와는 일정 거리가 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권

본 물건은 '법정지상권'이 성립될 수 있는 특이사항이 있습니다. 이는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로, 토지 소유자가 달라지더라도 기존 건물 소유자가 계속 토지를 사용할 수 있는 권리를 의미합니다. 본 물건의 지상권자는 채권자인 완도농업협동조합으로 추정되며, 해당 지상권의 내용과 영향에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

6.2. 제시 외 물건 및 적치물

건물 외에 제시외 기계기구(계근대)가 매각에 포함되나, 이동 가능한 컨테이너는 매각 제외 대상입니다. 또한, 토지 지상에 폐기물 적치물이 다량 존재하여, 이로 인한 처리 비용 및 환경 문제 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 폐기물 처리 문제

건물(3)이 폐기물처리시설로 이용되었고, 토지 지상에 폐기물 적치물이 다량 존재한다는 점은 향후 발생 가능한 환경 정화 비용 및 처리 관련 문제에 대한 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 목포세라믹일반산업단지 내 창고시설로, 토지 3458㎡, 건물 613.40㎡ 규모입니다. 감정가는 36억 8천만원대이나, 등기부상 총 채무액은 이를 상회하는 것으로 보입니다. 법정지상권이 인수되는 점, 지상 폐기물 다량 존재 등은 주요 리스크 요인입니다. 다만, 산업단지 내 위치라는 이점과 폐기물처리시설 및 사무실로 활용 가능한 건물 구성은 특정 목적을 가진 투자자에게 매력적일 수 있습니다. 법정지상권과 폐기물 처리 문제에 대한 철저한 사전 조사 및 비용 산출이 수반되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 목포세라믹일반산업단지 내 위치하여 산업적 활용 가능성 높음.

* 폐기물처리시설 및 사무실로 활용 가능한 복합 용도 건물 보유.

* 토지면적 대비 건물면적 비율이 적절하여 추가 건축 또는 활용 여지 검토 가능.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정 시에는 다음 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 감정가: 3,683,160,800원

* 말소기준권리 포함 채무 총액

* 매각으로 소멸되지 않는 법정지상권의 영향 및 관련 비용 추산

* 토지 위에 적치된 폐기물 처리 비용 추산

* 최근 유사 물건의 거래 사례 및 시장 동향

상기 리스크 요인(특히 법정지상권 및 폐기물 처리)을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 법정지상권의 상세 내용 확인 및 폐기물 처리 비용을 보수적으로 산정한 후, 이를 감안한 입찰가를 결정해야 할 것입니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산출이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.