나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51226 [1] 전라남도 신안군 압해읍 분매리 산8-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 신안군 압해읍 분매리 소재 '숭의마을' 서측 인근에 위치하며, 주변은 자연마을, 농경지, 임야, 바다 등이 소재하는 마을주변 야산지대입니다.

교통상황

본건까지 소형차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있습니다.

형태 및 이용상태

부정형 완경사지로써, 자연림 및 일부 묘지로 이용중입니다.

인접 도로상태

북측으로 소폭의 콘크리트포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소,젖소,말,사슴,양,
염소,개,돼지,닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지
관리법>입니다.

제시목록 외의 물건

소유자 미상의 수목이 수 주 식재되어 있으며, 연고자 미상의 분묘가 소재합니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

분묘(평장) 수기 소재
제시외 수목 매각 포함
(단, 분묘기지권 범위 내의 수목은 매각 제외)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 목포지원 2025타경51226 (1)

소재지: 전라남도 신안군 압해읍 분매리 산8-1

용도: 임야

감정가: 477,540,000원

토지면적: 11,816.00㎡ (약 3,574.34평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 무OOOOOO (무안군산림조합)

1.2. 특이사항

분묘기지권, 제시외 수목 매각 포함 (단, 분묘기지권 범위 내의 수목은 매각 제외)

주의사항: 분묘(평장) 수기 소재

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본건은 전라남도 신안군 압해읍 분매리 소재 '숭의마을' 서측 인근에 위치하며, 주변은 자연마을, 농경지, 임야, 바다 등이 소재하는 마을주변 야산지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 소형차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

2.3. 토지 이용 현황

부정형의 완경사지로, 현재 자연림 및 일부 묘지로 이용 중입니다.

인접 도로상태는 북측으로 소폭의 콘크리트포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 계획관리지역

* 제한사항: 가축사육제한구역(모든가축제한구역), 준보전산지

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 2월 16일 접수된 무안군산림조합의 근저당권 (을1) 입니다.

3.2. 소멸되는 권리

매각으로 인해 을1(근저당권), 을2(지상권설정), 갑8(압류), 갑10(임의경매개시결정), 갑11(압류) 등의 권리는 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리

권리분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않고 인수되는 별도의 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 물건명세서상 '지상권개요: 지상의 분묘를 위하여 분묘기지권 성립 여지 있음'으로 기재되어 있어, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

본건에 등록된 임차인은 없으며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 자연부락 및 임야, 농경지 등이 혼재된 야산지대에 위치한 임야로, 일반적인 상업 시설이나 주거 지역의 상권 형성이 어려운 입지입니다. 따라서 전통적인 상권 분석은 적용하기 어렵습니다.

5. 생활정보

해당 물건은 토지 자체이므로 일반적인 주거 생활 편의시설에 대한 직접적인 정보는 제한적입니다. 인근 '숭의마을' 및 버스정류장이 위치하고 있어 기본적인 생활 기반 접근성은 확보될 수 있으나, 전원 생활을 위한 부지 개발 시 자체 기반 시설 구축이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘기지권

본건은 분묘(평장)가 소재하고 있으며, 이와 관련하여 분묘기지권이 성립될 여지가 있어 토지 이용 및 개발에 제약을 줄 수 있습니다. 이는 잠재적인 법적 분쟁의 소지가 될 수 있으며, 토지 활용 계획 수립 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

6.2. 제시외 수목

제시외 수목은 매각에 포함되나, 분묘기지권 범위 내의 수목은 매각에서 제외되므로, 정확한 수목의 경계 및 권리 관계를 파악해야 합니다.

6.3. 토지 지형 및 이용 제한

완경사지와 자연림으로 이루어져 있어 개발 시 상당한 토목 공사가 수반될 수 있습니다. 또한, 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등의 규제를 받고 있어 개발 행위 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 신안군 압해읍의 야산지대에 위치한 임야로, 감정가는 약 4억 7천만원 수준입니다. 소형차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 접근성은 일부 확보되어 있습니다. 그러나 분묘기지권 성립 가능성, 완경사지의 지형, 산지 관련 규제 등 개발 및 이용에 제약을 줄 수 있는 여러 요소를 내포하고 있습니다. 특히 분묘기지권은 토지 활용에 있어 가장 큰 위험 요소로 작용할 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 개발 잠재력

분묘기지권 문제 및 개발 관련 제약 사항을 해소하고 개발이 진행된다면, 해당 지역의 자연환경을 활용한 토지 이용의 잠재력이 있을 수 있습니다.

8.2. 경매 메리트

현재 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있다면, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 단, 위험 요소를 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 477,540,000원을 기준으로 하되, 분묘기지권으로 인한 불확실성, 토지 이용의 제약, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 잠재적 리스크가 큰 물건이므로, 경매 참여자들의 관심도 및 입찰 의사에 따라 낙찰가가 크게 변동될 수 있습니다. 통상적으로 감정가의 70~90% 수준에서 입찰이 이루어지는 경우가 많으나, 본 건의 경우 분묘기지권이라는 특수성으로 인해 그 이하의 가격에도 입찰이 이루어지거나 유찰될 가능성도 배제할 수 없습니다. 정확한 예상 입찰가 산정은 철저한 현장 조사와 권리 분석, 개별적인 투자 판단에 따릅니다.

10. 주변 시설 정보

신안군 압해읍 분매리 산8-1 일대 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 검색 결과 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.