나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33206 [1] 광주광역시 북구 연제동 1090 에이동 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.09.08

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(1-가) : 일반철골구조 판넬지붕 2층 건물로서,
(사용승인일 : 2016.11.17)
외벽 : 판넬 등,
내벽 : 판넬, 타일 등,
바닥 : 하드너, 타일 등,
창호 : 새시창호 등 마감임.

일련번호(1-나) : 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서,
(사용승인일 : 2016.11.17)
외벽 : 판넬 등,
내벽 : 판넬 등,
바닥 : 시멘트미장 등,
창호 : 새시창호 등 마감임.

일련번호(1-다) : 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서,
(사용승인일 : 2016.11.17)
외벽 : 판넬 등,
내벽 : 타일 등,
바닥 : 타일 등,
창호 : 새시창호 등 마감임.

일련번호(1-라) : 일반철골구조 판넬지붕 4층 건물로서,
(기존사용승인일 : 2017.12.01 / 증축일 : 2019.01.23)
외벽 : 판넬 등,
내벽 : 판넬, 타일, 벽지, 인테리어 등,
바닥 : 타일 등,
창호 : 새시창호 등 마감임.




일련번호(1-바) : 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서,
(사용승인일 : 2017.12.01)
외벽 : 판넬 등,
내벽 : 판넬 등,
바닥 : 시멘트미장 등 마감임.

일련번호(1-사) : 시멘트블록구조 기타지붕 단층 건물로서,
(사용승인일 : 2019.01.23)
외벽 : 시멘트블록 노출 등,
내벽 : 시멘트블록 노출 등,
바닥 : 하드너 등 마감임.

일련번호(1-아) : 경량철골구조 기타지붕 단층 건물로서,
(사용승인일 : 2019.07.19)
외벽 : 판넬 등,
내벽 : 판넬 등,
바닥 : 하드너 등 마감임.

일련번호(2-자) : 일반철골구조 기타지붕 2층 건물로서,
(사용승인일 : 2017.05.02)
외벽 : 판넬, 강화유리 등,
내벽 : 판넬, 타일 등,
바닥 : 하드너, 타일 등,
창호 : 새시창호 등 마감임.

일련번호(2-차) : 경량철골구조 기타지붕 단층 건물로서,
(사용승인일 : 2017.05.02)
외벽 : 판넬 등,
내벽 : 판넬, 타일 등,
바닥 : 타일 등,
창호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

일련번호(1-가) : 1층 - 공장 등으로 이용중임.
2층 - 사무실 등으로 이용중임.

일련번호(1-나) : 펌프실, 기계실 등으로 이용중임.

일련번호(1-다) : 화장실로 이용중임.

일련번호(1-라) : 1~3층 - 사무실 등으로 이용중임.
4층 - 주거용(숙소) 등으로 이용중임.

일련번호(1-바) : 쓰레기처리장으로 이용중임.

일련번호(1-사) : 위험물저장창고로 이용중임.

일련번호(1-아) : 위험물저장창고로 이용중임.

일련번호(2-자) : 1층 - 공장, 식당 등으로 이용중임.
2층 - 숙소 등으로 이용중임.

일련번호(2-차) : 안내실, 접견실 등으로 이용중임.

설비내역

일련번호(1-가) : 일반적인 위생설비 및 급·배수설비 등이 되어있음.
일련번호(1-다) : 일반적인 위생설비 및 급·배수설비 등이 되어있음.
일련번호(1-라) : 일반적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비 등이 되어있음.
일련번호(2-자) : 일반적인 위생설비 및 급·배수설비 등이 되어있음.
일련번호(2-차) : 일반적인 위생설비 및 급·배수설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

--

공부와의 차이

1. 본건 일련번호 (1-가) 건물 2층은 공부상 ‘공장(창고)’이나,
현황 ‘사무실'로 이용중임.

2. 본건 일련번호 (1-나) 건물은 공부상 면적은 63.23㎡이나, 현황 일부 멸실되었으며,
현황 실측 면적은 51.30㎡임.

3. 본건 일련번호 (1-라) 건물 4층은 공부상 ‘공장(실증센터)’이나,
현황 ‘주거용(주택)’으로 이용중임.

4. 본건 일련번호 (1-마) 건물은 현황 멸실임.

5. 본건 일련번호 (1-사) 건물은 등기사항전부증명서상 구조는 ‘일반철골구조’,
일반건축물대장등본상 구조는‘블록구조’로 서로 상이하나, 현황 ‘블록구조’임.

6. 본건 일련번호 (1-아) 건물은 등기사항전부증명서상‘공장’,
일반건축물대장등본상‘위험물저장창고’로 서로 상이하나,
현황 ‘위험물저장창고’로 이용중임.

7. 본건 일련번호 (2-자) 본건 일련번호 (2-자) 건물은 등기사항전부증명서상‘공장’,
일반건축물대장등본상 1층은‘식당’, 2층은 ‘숙소’로 서로 상이하나,
현황 1층은‘공장 및 식당’, 2층은 ‘숙소’로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 및 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구 포함(감정평가서 참조).
- 이 사건 해당 지번의 토지는 한국토지주택공사 소유의 임대용 산업용지로서 종전소유자와 토지 임대차계약은 2025.07.05.일자로 해지된 상태임. 종전 소유자가 LH에 체납한 토지임대료(연체료 포함), 변상금 등을 부담하는 경우에 한하여 신규 토지 임대차계약이 가능하고 종전소유자의 임대차계약이 승계되는 것이 아니며 어떠한 권리도 주장할 수 없음. 해당 물건의 토지 임대차계약은 한국산업단지공단의 입주심사 및 입주계약 체결 후 가능하며 임대관련 사항은 한국토지주택공사 광주전남지역본부 판매팀(062-360-3175)과 반드시 협의 필요. 이 사건 물건은 광주첨단과학산업단지 및 연구개발특구 내 물건으로 취득 및 활용 관련하여 해당 관리기관(한국산업단지공단 광주기업지원팀 070-8895-7908)에 문의. 이 사건 공장 등을 취득하는 경우 산업집적법 제40조에 의거 취득한 날로부터 1년 이내에 관리기관과 입주계약을 체결하여야 함. 입주대상 업종과 입주제한 업종 있음.(별지 사실조회 회신서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33206 (1)

소재지: 광주광역시 북구 연제동 1090 에이동

용도: 공장

감정가: 5,875,001,350원

건물면적: 7,766.70㎡ (약 2,349.7평)

제시외 건물 면적: 24.00㎡ (약 7.3평)

매각대상: 건물만 매각 (토지는 매각에서 제외됨)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (확인됨)

특이사항: 유동화물건, 법정지상권, 대항력 있는 임차인 존재

2. 입지조건

소재지는 광주광역시 북구 연제동 1090 에이동이며, 광주첨단과학산업단지 및 연구개발특구 내에 위치합니다. 이는 관련 산업 시설이 밀집된 지역적 특성을 가집니다.

주변 시설 검색 결과, 특별히 언급할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

채권총액은 약 7,260,000,000원으로, 다수의 근저당, 압류, 임의경매, 가처분 등이 설정되어 있습니다.

말소기준권리는 2023년 3월 9일 접수된 중소기업은행의 근저당권입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정이나, 법정지상권은 소멸되지 않는 권리이므로 주의가 필요합니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* (주)드림 - 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음

* (주)에너지 - 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음

* 솔라파워 - 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음

* 에너지파워 - 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음

* 경인솔라 - 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음

* 에너지머터리얼즈 - 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음

* 하이파워 - 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음

상기 임차인들은 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있으므로 권리관계 확인 및 협의가 반드시 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요한 상황입니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 광주첨단과학산업단지 및 연구개발특구에 위치하여 관련 산업 클러스터 내에 있습니다.

상권 분석은 일반 상업지구와 달리, 입주 기업들의 업종, 기술 동향, 산업단지 자체의 발전 가능성 등과 연관 지어 평가해야 합니다.

5. 생활정보

공장 용도 건물이므로 일반적인 주거 관련 생활 정보는 제한적입니다.

산업단지 내에 위치하여 관련 종사자를 위한 편의시설(식당, 숙소 등)이 일부 존재할 수 있으나, 상세 내용은 추가적인 현장 조사 및 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

토지 임대차 계약 관련 복잡성:

* 해당 토지는 한국토지주택공사(LH) 소유 임대용 산업용지이며, 종전 소유자와의 계약은 2025년 7월 5일자로 해지되었습니다.

* 신규 토지 임대차 계약은 종전 소유자의 LH 체납액(임대료, 변상금 등)을 부담하는 경우에만 가능하며, 종전 임대차 계약이 승계되는 것이 아닙니다.

* 임대 관련 사항은 LH 광주전남지역본부 판매팀 (062-360-3175)과 반드시 협의해야 합니다.

법정지상권 존재: 매각으로 소멸되지 않는 권리로, 토지 사용 권리 관계에 영향을 줄 수 있습니다.

산업단지 입주 및 활용 관련 규제:

* 산업집적법에 따라 취득 후 1년 이내에 관리기관(한국산업단지공단)과 입주 계약 체결이 필수입니다.

* 입주 대상 업종과 입주 제한 업종이 존재하므로, 사전 확인이 필요합니다.

* 관련 문의: 한국산업단지공단 광주기업지원팀 (070-8895-7908)

대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원이지만 대항력이 있어, 권리 관계 확인 및 해결이 중요합니다.

건물 공부와의 차이: 일부 건물의 현황 이용 용도 및 면적이 공부와 상이한 점은 법적 검토 및 현장 확인이 필요합니다.

유동화 물건: 채권 양도 등으로 인해 권리 관계가 복잡할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주첨단과학산업단지 내 대규모 공장 건물로,넓은 건물 면적과 핵심 산업단지 내 위치라는 이점을 가지고 있습니다. 그러나 토지 임대차 계약 만료 및 신규 계약의 복잡성, 법정지상권 존재, 대항력 있는 임차인 처리, 산업단지 입주 규제 등 다수의 복합적인 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히 토지 사용권 확보 방안과 임차인 권리관계 해결이 본 물건의 성공적인 취득 및 활용에 매우 중요한 요소가 될 것입니다.

8. 투자 포인트

첨단 산업단지 내 대규모 공장 부지 확보 가능성

향후 산업단지 개발 및 입주 기업 성장 시 가치 상승 기대

(단, 토지 임대 및 법정지상권 문제 해결을 전제로 함)

9. 예상 입찰가

본 물건은 토지 임대차 관련 복잡한 계약 관계, 법정지상권, 대항력 있는 임차인 등 인수해야 할 부담이 많고, 산업단지 내 입주 규제 등 추가적인 확인 사항이 많아 현재 제공된 정보만으로는 합리적인 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 철저한 현장 조사, 법률 및 부동산 전문가의 자문을 통한 권리 분석, 토지 임대차 계약 가능성 및 조건 확인, 임차인과의 협의 등을 거친 후 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.