나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경283 [1] 전북특별자치도 부안군 부안읍 서외리 632 부안오투그란데2차하이스트 근린생활시설동 1층112호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.07.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 부안군 부안읍 서외리 소재 ""부안중학교"" 동측 인근에 위치하는 ""부안오투그란데
2차하이스트 제근린생활시설동 제1층 제112호""로서 주위환경은 근린생활시설 및 주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 단지까지 차량의 접근이 가능하며, 인근 도로변으로 버스 승강장이 소재하는 등 전반적인 교통조건은 무난시됨.

건물의 구조

일련번호(1-가)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트조 단층 중 제1층 제112호로서,
외벽 : 돌붙임 및 강화유리 등 마감.
내벽 : 인테리어 등 마감.
창호 : 강화유리 등

이용상태

일련번호(1-가)는 인접호와 구분없이 일단의 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 전기설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형의 평지로서, 조사일 현재 '아파트(상가)용지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복4차선 아스팔트포장도로를 통하여 접근함

토지이용계획 및 제한상태

1. 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(2020-06-30)(접합), 소로
2류(폭 8m~10m)(2020-07-01)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2022-11-10)(접합), 가축사육제한
구역(2017-11-30)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존
지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : 본건 일련번호(1-가)는 인접호(111호)와 일단의 튼상가(호별 사이벽이 제거됨)로 이용중임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 인접호(111호)와 일단의 튼상가(호별 사이벽이 제거됨)로 이용중임.
2. 건축물대장 및 건축물현황도를 통하여 각 호의 경계확인이 가능하고 추후 경계벽 설치도 가능할 것으로 판단됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 소재지 및 물건개요

본 물건은 전북특별자치도 부안군 부안읍 서외리 632, 부안오투그란데2차하이스트 근린생활시설동 1층 112호에 소재합니다.

본 건은 근린상가 용도로 이용 중이며, 감정가는 333,000,000원입니다.

토지 면적은 18.34㎡ (약 5.55평)이며, 건물 면적은 44.33㎡ (약 13.41평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 동진강낙농축산업협동조합입니다.

2.2. 주요 특징 및 특이사항

본 건은 유동화 물건으로, 공동담보로 묶여 경매가 진행되고 있습니다.

현재 인접 호실(111호)과 벽이 제거된 상태로 터서 이용 중이며, 건축물대장 및 현황도를 통해 경계 확인이 가능하고 향후 경계벽 설치도 가능할 것으로 판단됩니다.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본 건은 전북 부안군 부안읍 서외리 소재 "부안중학교" 동측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 근린생활시설 및 주택 등이 혼재하는 지역입니다.

3.2. 교통상황

본 건 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근 도로변에 버스 승강장이 소재하여 전반적인 교통 조건은 무난한 편입니다.

본 건은 남측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로를 통해 접근할 수 있습니다.

3.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 건은 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 대로3류, 소로2류, 소로3류에 접합되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역에 해당합니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 요약

본 건의 말소기준권리는 2022년 7월 21일 접수된 동진강낙농축산업협동조합의 근저당권(을1, 248,400,000원)입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리(소유권보존, 소유권이전, 근저당권, 공동담보, 임의경매, 가압류)는 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 975,368,801원입니다.

4.2. 임차인 현황

임차인으로 조경재가 있으며, 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있습니다.

전입/사업자등록일은 2024년 12월 16일이며, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인 조 (대항력 없음, 보증금 0원, 차임 0원). 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4.3. 인수되는 권리 및 보증금

본 건은 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸하므로, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 부담은 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상권 현황

본 물건이 위치한 부안읍 지역은 관광객 유입과 관련된 상권 흐름이 있으나, 외곽 도로 개통 등으로 인해 지역 상권 활성화에 어려움이 있다는 분석도 있습니다.

최근에는 부안군에서 구도심 상권 활성화를 위한 '상권 르네상스 사업' 등을 추진하며 지역 경제 활성화를 모색하고 있습니다.

본건 주변은 근린생활시설 및 주택이 혼재하는 지역으로, 중소규모 상가들이 다수 분포할 것으로 예상됩니다.

5.2. 업종 및 잠재력

본 건은 제1종 근린생활시설로 분류되며, 주변 아파트 단지 및 주택가의 기본적인 소비 수요를 흡수할 수 있는 업종에 적합할 것으로 보입니다.

다만, 부안읍의 전반적인 상권 규모 및 성장성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 편의시설 및 교육시설

본 건은 부안중학교 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

주변에 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원 등)이 있을 것으로 예상되나, 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

서림공원 내 유아숲체험원이 인근에 위치하여 지역 주민들의 여가 활동 공간으로 활용될 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 인접 호실과의 통합 이용

본 건은 인접 호실(111호)과 사이 벽이 제거된 상태로 터서 이용 중입니다. 이는 원상 복구 시 추가적인 비용이 발생할 수 있음을 의미하며, 매수인의 협의 및 비용 부담 가능성을 고려해야 합니다.

7.2. 유동화 및 공동담보 물건

유동화 물건 및 공동담보로 묶여 있는 특성상, 채권 구조가 복잡할 수 있습니다. 경매 절차 진행에 있어 변수가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7.3. 지역 상권 변동성

부안읍 지역 상권은 관광객 의존도 및 외부 요인에 따른 변동성이 있을 수 있습니다. 상권 변화 추이를 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

8. 종합 의견

본 건은 비교적 신축(2019년 준공)에 해당하는 상가 건물로, 감정가 대비 면적을 고려할 때 투자 가치가 있을 수 있습니다.

권리 관계가 명확하고 인수되는 권리가 없어 안정적인 투자가 가능하나, 인접 호실과의 벽체 제거 문제는 협의 및 원상 복구 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

부안 지역 상권의 전반적인 흐름과 본건의 입지적 장단점을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

9. 투자 포인트

* 상대적으로 신축 건물(2019년 준공)의 근린생활시설입니다.

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리 분석이 비교적 안전합니다.

* 인수되는 보증금이나 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 건물 면적 대비 감정가가 합리적인 수준으로 평가되었습니다.

10. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 333,000,000원

* 주변 시세 및 임대료 수준

* 인접 호실과의 벽체 제거로 인한 원상 복구 비용 예상액

* 부안 지역 상권의 향후 전망 및 공실 가능성

* 경쟁 입찰 예상 현황

일반적으로 감정가의 70%~90% 선에서 입찰가가 형성되나, 본 건의 특수성(통합 이용, 유동화 물건)을 감안할 때, 현장 조사를 통한 면밀한 가치 평가 후 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.