나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33203 [1] 광주광역시 서구 금호동 787 중흥아파트 106동 8층 802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남문 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 금호동 소재 ""마재초등학교"" 북측 인근에 위치한 중흥아파트 제106동 제8층 제802호로서, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재한 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 등이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 16층건 중 8층 802호로서,
외벽 : 시멘몰탈위 페인트마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등,
창호 : 새시창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트 및 상가부지임.

인접 도로상태등

남측으로 차량출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 주택도시보증공사(양도전:임차인 윤기태)로부터 2026. 9. 3.에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다’는 내용의 확약서가 제출됨
- 2024. 2. 7.자 주택임차권등기는 그 임차보증금이 전액 변제되지 아니한 경우에도 매각으로 소멸함
- 미납된 관리비 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

*사건번호: 광주지방법원 2025타경33203 (1)

*소재지: 광주광역시 서구 금호동 787 중흥아파트 106동 8층 802호

*용도: 아파트

*감정가: 183,000,000원

*토지면적: 31.65㎡

*건물면적: 59.55㎡ (약 18평)

*매각대상: 토지/건물 일괄매각

*경매구분: 부동산강제경매

*채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

*위치 및 주위환경: 본건은 광주광역시 서구 금호동 소재 "마재초등학교" 북측 인근에 위치한 중흥아파트 106동 8층 802호임. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재한 주거지대로서 주위환경은 보통임.

*교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 등이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

*건물의 구조: 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 16층 건물 중 8층에 위치함. 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임 등, 창호는 새시창으로 마감됨.

*이용상태: 현재 아파트로 이용 중임.

*설비내역: 급배수, 위생, 소방, 승강기, 난방 설비 등이 갖추어져 있음.

*토지의 형상 및 이용상태: 부정형의 토지로서 아파트 및 상가 부지로 이용되고 있음.

*인접 도로상태: 남측으로 차량 출입로가 개설되어 있음.

1.2. 권리분석

*말소기준권리: 갑9 (주식회사케이비국민카드 가압류, 2023-05-16 접수)

*인수되는 권리:

*을5 (주택임차권, 윤 ): 보증금 180,000,000원. 2024년 2월 7일 접수된 임차권으로, 전입일자(2022-01-12) 및 확정일자(2022-01-12)를 통해 대항력을 갖추고 있음.

*비고: 물건명세서에 따라, 해당 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 함. 이는 본건의 가장 중요한 권리 분석 사항임.

*말소되는 권리: 말소기준권리 이후의 모든 압류, 가압류, 강제경매 등기 등은 매각으로 인해 말소될 예정임. (예: 갑10, 갑11 등)

*총 등기부채권액: 232,846,348원

1.3. 상권분석

본건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하고 있으며, 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함. 마재초등학교가 인근에 있어 주거 환경이 안정적임.

1.4. 생활정보

*아파트 정보:

*아파트명: 풍암중흥1단지

*주소: 광주광역시 서구 금호동 787

*사용승인일: 2000년 4월 28일

*총 세대수: 1437세대 (해당 동 106동 기준 192세대)

*주차대수: 총 664대 (지상 3대, 지하 42대, 기계식 주차 포함 664대)

*최고층: 19층 (본건 106동은 16층 건물)

*단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있음.

*주변 시설: 마재초등학교 북측 인근에 위치하며, 소규모 공원 등 녹지 공간도 인접해 있음.

1.5. 잠재적 리스크

*대항력 있는 임차인(윤 )의 보증금 인수 가능성: 임차인의 보증금 180,000,000원이 경매 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 잔액을 인수해야 하므로 총 매수 비용이 예상보다 늘어날 수 있음. 금액이 미상이라도 주의가 필요한 사항이나, 본건은 금액이 명확하므로 인수되는 보증금 규모를 파악하는 것이 매우 중요함.

*미납 관리비: 매각기일까지 미납된 관리비가 있을 경우, 매수인이 인수해야 하는 부분이 있을 수 있으므로 사전에 관리사무소에 확인 필요.

*건축 연식: 2000년에 건축된 아파트로, 향후 리모델링 또는 재건축 관련 고려가 필요할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 광주광역시 서구 금호동의 중흥아파트 106동 802호로, 마재초등학교 인근에 위치하여 교육 및 생활 환경이 양호한 주거지임. 2000년에 준공되어 연식이 다소 있으나, 일반적인 아파트로서의 기능과 가치를 보유하고 있음.

가장 큰 특징이자 리스크는 대항력 있는 임차인 윤 의 존재이며, 보증금 180,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 발생함. 이는 투자 수익률에 결정적인 영향을 미칠 수 있으므로, 배당 현황 및 임차인과의 협상 가능성을 면밀히 검토해야 함.

1.7. 투자 포인트

*안정적인 주거지역: 금호동은 광주 서구의 성숙된 주거 지역으로, 기본적인 수요가 꾸준히 유지되는 곳임.

*실거주 적합성: 전용면적 59.55㎡ (약 18평)의 소형 평형으로 1~2인 가구의 실거주에 적합하며, 마재초등학교가 가까워 자녀가 있는 가구에도 좋은 입지임.

*잠재적 가치 상승: 지역 개발 계획이나 재건축/리모델링 등의 이슈 발생 시 가치 상승을 기대할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

*최근 매매 사례 분석:

*2026년 7월 12일: 17,700만원 (7층)

*2026년 7월 7일: 17,000만원 (9층)

*2026년 7월 6일: 16,000만원 (12층)

*현 시세: 최근 매매가는 약 16,000만원에서 17,700만원 수준으로 파악됨.

*감정가: 18,300만원.

*인수 보증금 (잠재적): 180,000,000원.

*시세 분석 및 예상 입찰가 산정:

최근 매매가와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 시장 가치는 대략 16,000만원에서 18,000만원 사이로 추정됩니다.

그러나 본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 윤 의 보증금 180,000,000원이며, 이 금액이 경매 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 사실상 매수인이 부담해야 할 추가 비용이 될 수 있습니다.

따라서 예상 입찰가는 현재 시세에서 임차인 인수 보증금으로 인해 발생할 수 있는 총 매수 비용을 제외하고 산정해야 합니다.

만약 임차인의 보증금이 경매 절차에서 전액 변제되지 않는다면, 매수인이 실제로 부담하게 되는 총액은 입찰가 + 인수되는 보증금 잔액이 됩니다. 보증금 180,000,000원이 전액 변제되지 않을 가능성이 높으므로, 입찰가 산정에 있어 매우 신중해야 합니다.

*제시된 예상 입찰가는 현재 시장 가격대를 참고한 것이며, 인수되는 임차인 보증금을 제외한 금액을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

*예상 입찰가 범위: 165,000,000원 ~ 175,000,000원

*투자 시 유의사항:

상기 예상 입찰가는 시장가격을 기반으로 하였으나, 인수되는 임차인 보증금 180,000,000원으로 인해 실질적인 최종 매수 비용은 훨씬 높아질 수 있습니다. 따라서 입찰 전 반드시 해당 보증금의 배당 현황 및 인수 여부를 정확히 확인하고, 총 예상 비용을 산출하여 투자 결정을 내려야 합니다. 배당이 부족하여 보증금 잔액을 인수해야 할 경우, 본 건의 투자 가치는 크게 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.