나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21077 [1] 전북특별자치도 군산시 소룡동 663 소룡동제이파크 209동 1층104호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21077 [1] 전북특별자치도 군산시 소룡동 663 소룡동제이파크 209동 1층104호 아파트 경매

물건 대표 이미지

군산지원 경매2계 2025타경21077 | 소재지: 전북특별자치도 군산시 소룡동 663 소룡동제이파크 209동 1층104호 | 감정가: 85,300,000원 | 최저가: 59,710,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호는 군산지원 2025타경21077 (1)이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

소재지는 전북특별자치도 군산시 소룡동 663 소룡동제이파크 209동 1층104호이며, 용도는 아파트입니다.

현재 감정가는 85,300,000원으로 책정되었습니다.

매각대상은 토지/건물 일괄매각이며, 소유자와 채무자는 홍OO으로 동일합니다. 채권자는 삼OOOOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 구조 현황

본 물건은 12층 건물 중 1층에 위치하고 있습니다.

건물 전용면적은 59.95㎡ (약 18.13평)이며, 토지 지분면적은 49.01㎡ (약 14.82평)입니다.

(참고: 전용면적 59.95㎡는 통상적으로 공급면적 약 70~75㎡(약 21~23평)형에 해당될 것으로 추정됩니다.)

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 구조이며, 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시창으로 파악됩니다.

위생, 급배수, 화재탐지, 난방 및 승강기 시설이 갖추어져 있습니다.

2. 심층 분석

2.1. 입지 조건 분석

본건은 전북특별자치도 군산시 소룡동 소재 '전북외국어고등학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지와 공장 등이 혼재하는 지역의 특성을 가집니다.

교통 상황은 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 왕복 6차선 포장도로 및 간선도로와 대중교통시설이 위치하여 보통 수준의 접근성을 보입니다.

토지 이용계획상 도시지역, 준공업지역에 해당하며, 소로1류(폭10-12미터)에 접합되어 있습니다.

2.2. 권리 분석 (명도 난이도 포함)

본 경매는 채권자 삼OOOOOOOOOO에 의한 부동산임의경매 사건으로, 채무자 겸 소유자인 홍OO의 부동산에 설정된 담보권 실행을 위한 경매입니다.

소유자와 채무자가 동일하므로, 복잡한 채무관계보다는 단순 담보권 실행의 가능성이 높습니다.

등기부상 권리 관계는 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 보이나, 매수인은 낙찰 후 미상인 '임대관계'에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 임대차 관계가 존재할 경우, 주택임대차보호법상 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부가 명도 난이도와 인수 금액을 결정하는 핵심 요소입니다.

다만, 현황 조사서상 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 명도 협상 과정에서 소유자가 직접 점유하고 있을 가능성도 배제할 수 없습니다.

2.3. 상권 및 생활 정보

단지 주변은 아파트 단지와 일부 근린생활시설이 혼재된 형태이나, 준공업지역의 특성상 대규모 상업시설이나 핵심 상권의 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

'전북외국어고등학교'가 인근에 있어 학군 형성에는 일부 도움이 될 수 있으나, 전반적인 생활 편의시설은 기본 수준일 것으로 예상됩니다.

단지 내 기본적인 위생, 급배수, 난방 및 승강기 시설은 양호합니다.

2.4. 잠재적 리스크 (Hazardous Facilities Analysis)

가장 큰 리스크는 '준공업지역' 및 '아파트, 공장 등이 혼재하는 지역'이라는 감정평가서상의 내용입니다. 이는 소음, 분진, 악취 등 환경적인 요인에 지속적으로 노출될 잠재적 위험이 있음을 의미합니다.

또한, 본 물건이 12층 중 1층에 위치하여, 사생활 침해, 외부 소음(특히 인접 도로 및 단지 내 동선), 보안, 일조량 등의 단점이 존재할 수 있습니다.

가축사육제한구역(모든 축종 사육제한)으로 지정되어 있어 위생상 큰 문제는 없겠으나, 주변 공장의 환경적인 영향은 반드시 현장 답사를 통해 확인해야 합니다.

임대관계가 '미상'인 점도 잔금 납부 후 명도 진행 시 변수가 될 수 있는 잠재적 리스크입니다.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 종합 의견

본 물건은 감정가 85,300,000원의 소형 아파트로, 준공업지역 내 주거 시설이라는 명확한 장단점을 가지고 있습니다.

장점으로는 상대적으로 낮은 감정가와 1층이라는 특성이 있습니다. 1층은 어린 자녀가 있는 가구 또는 층간소음에 민감한 투자자에게는 장점이 될 수 있습니다.

단점으로는 주변 공장과의 혼재로 인한 환경적 리스크와 1층 특유의 단점, 그리고 임대차 관계가 미상인 명도 리스크가 존재합니다.

투자 가치를 높이기 위해서는 입찰 전 현장 답사를 통해 주변 공장의 실제 운영 현황 및 환경 오염 정도를 반드시 확인해야 합니다.

3.2. 투자 포인트

가격 경쟁력: 소형 평수 아파트로 실수요층이 두터우며, 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있어, 1~2회 유찰 시 가격 경쟁력이 크게 부각될 수 있습니다.

실거주 또는 임대 목적: 1층의 특성을 살려 실거주 목적(층간소음 해방) 또는 군산 지역 산업단지 관련 종사자들을 대상으로 한 소형 임대 목적으로 적합합니다.

명도 리스크 관리: 임대차 관계 '미상'에 대한 철저한 분석과 더불어, 채무자 겸 소유자에 대한 점유 명도 비용 및 기간을 염두에 둔 입찰가 산정이 중요합니다.

토지 용도 활용: 비록 주거용이지만 준공업지역에 위치하므로, 해당 지역의 장기적인 개발 계획에 대한 추가적인 모니터링이 필요할 수 있습니다.

법원 정보

군산지원 경매2계