나이스옥션 법원경매 전주 2025타경803 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 중인동 801-1 중인마이빌 103동 3층302호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 중인동 소재 '옥성골든카운티아파트' 동측 인근에
위치하고, 주위는 단독주택 및 연림.다세대주택, 소규모 점포 및 음식점 등이 혼재하는
지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등 제반 대중교통
여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 중 제3층 제302호로서,
- 외 벽 : 돌붙임 및 징크판넬 붙임 등 마감
- 내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감
- 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

연립주택 1세대로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급,배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 현황 '연립주택부지' 로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 개설된 폭 약6미터 내외의 아스팔트 포장도로를 통하여 진출입이 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--.

물건 비고

1. 대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음(송전선을 위한 한국전력공사의 구분지상권)
2. 2026. 6. 17.자 자연과건물피엠시유한회사로 부터 집합건물 공용관리비 체납신고서 접수됨 (체납기간 2024. 3. ~ 2026. 5.현재 2,080,380원)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 전주지방법원에서 진행하는 2025타경803 (1) 사건으로, 전북특별자치도 전주시 완산구 중인동 801-1번지에 소재한 중인마이빌 103동 3층 302호 연립주택입니다. 감정평가액은 150,000,000원이며, 토지면적은 109.90㎡(약 33.25평), 건물면적은 68.04㎡(약 20.59평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

주위환경으로는 본건이 전주시 완산구 중인동 소재 '옥성골든카운티아파트' 동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 연립/다세대주택, 소규모 점포 및 음식점 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황은 본건 단지까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 제반 대중교통 여건 또한 보통입니다.

토지는 부정형 평지로 현황 '연립주택부지'로 이용 중이며, 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로를 통해 진출입이 용이합니다.

토지이용계획으로는 자연녹지지역, 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황

임차인: 오영임 (오 )

보증금: 20,000,000원

차임: 200,000원

전입일자: 2023-03-03

확정일자: 2025-01-03

배당신고일자: 2025-08-27

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수하는 임차인의 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 현황

말소기준권리: 전북은행 근저당권 (2018-05-29 접수, 126,000,000원)

매각으로 소멸되는 권리: 을1 (전북은행 근저당), 을2 (전주중산신협 근저당), 갑9 (삼성카드 가압류), 갑10 (롯데카드 가압류), 갑11 (전북은행 임의경매), 갑12 (전주시 압류) 등기부 채권 총액은 159,908,367원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음. (단, 별도등기 사항은 별도 확인 필요)

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 중인동 지역은 주거와 소규모 상업시설이 혼재된 지역입니다. 인근에 대규모 아파트 단지가 있어 기본적인 생활 인프라 이용이 가능하며, 단지 내 상가 및 주변의 소규모 점포들을 통해 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 특별한 상업 시설 밀집 지역은 아니나, 지역 주민들을 위한 생활권역으로 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건축물 현황은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 중 제3층 제302호이며, 전용면적 68.04㎡(약 20.59평)의 연립주택 1세대로 이용 중입니다. 외벽은 돌붙임 및 징크판넬, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감이며, 창호는 샷시로 되어 있습니다. 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 별도등기 존재: 물건의 대지권과 관련하여 한국전력공사의 구분지상권이 설정되어 있습니다. 이는 송전선로 설치를 위한 권리로, 해당 토지의 이용에 제약을 가할 수 있으며 추후 재산권 행사 시 문제가 될 수 있는 중대한 사항입니다. (매각물건명세서 참고사항 1번)

* 체납 공용 관리비: 2024년 3월부터 2026년 5월까지의 공용 관리비 2,080,380원(체납액 1,769,720원 + 미납연체료 235,660원)이 체납된 것으로 신고되었습니다. 해당 금액은 낙찰자가 인수하여 납부해야 할 가능성이 높으므로, 정확한 내역 확인 및 정산이 필요합니다. (주의사항 2번, 물건명세서 참고사항 2번)

* 토지 이용 제한: 본 물건의 토지는 자연녹지지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 건축 또는 개발 행위 시 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대항력 없는 임차인이 존재하여 명도 부담이 비교적 적고, 건물 연식 또한 준수한 연립주택입니다. 교통 및 주위 환경 역시 보통 수준으로 평가되나, 가장 큰 리스크 요인은 토지에 설정된 한국전력공사의 구분지상권입니다. 이는 물건의 가치 및 활용성에 부정적인 영향을 미칠 수 있으므로, 입찰 전 반드시 해당 구분지상권의 상세 내용과 영향 범위를 면밀히 파악해야 합니다. 또한, 체납 관리비 인수 여부도 확인하여 총 인수 비용을 산정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 대항력 없는 임차인으로 인해 명도가 용이합니다.

* 2016년경 준공된 건물로, 비교적 양호한 상태를 기대할 수 있습니다.

* 감정가 대비 저평가된 물건일 가능성이 있으며, 시세 분석을 통해 합리적인 가격에 낙찰받을 기회가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 150,000,000원

최근 매매 사례 분석 (입력된 JSON 정보 기준):

* 중인마이빌 103동 1층 68.04㎡ (본건과 동일 면적/건물) 2026.03.17 거래: 13,000만원. (면적당 약 19.1만원/㎡)

* 유사 면적(84㎡대) 연립주택 2026.02.04 거래: 16,400만원. (면적당 약 19.3만원/㎡)

* 유사 면적(84㎡대) 연립주택 2026.05.29 거래: 16,900만원. (면적당 약 20.0만원/㎡)

분석:

동일 건물 내 동일 면적(68.04㎡)의 최근 거래가는 13,000만원으로, 이는 본건의 감정가(150,000,000원)보다 낮은 수준입니다. 그러나 본건에는 한국전력공사의 구분지상권이라는 중대한 권리상의 하자 및 체납 관리비 인수 부담이 존재합니다. 이러한 리스크 요인들을 고려할 때, 감정가를 상회하는 입찰은 신중해야 합니다.

주요 고려사항:

* 구분지상권으로 인한 실질적인 토지 가치 하락 정도

* 체납 관리비 인수 금액

* 명도 관련 부대 비용 및 시간

따라서, 시장 시세 및 물건 고유의 리스크를 반영하여 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 125,000,000원

권장 입찰가: 115,000,000원

(상기 권장 입찰가는 제공된 정보에 기반한 분석이며, 현장 방문 및 추가적인 권리관계 확인 후 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.