나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31415 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1343-5 제1동 제4층 제402호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 ""전주양현중학교"" 북동측 인근에
위치하며, 주위는 근린생활시설, 상업나지 및 아파트단지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등
일반적인 교통상황은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물로서,
대상물건은 제4층 제402호 및 제403호이며,

외벽 : 몰탈위 석재판재붙임 및 드라이비트 등 마감.
내벽 : 몰탈마감 및 페인팅, 각종 인테리어 등 마감.
창호 : 새시창입니다.

이용상태

일련번호 1~2 : 사무실로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 공동 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 스프링클러설비 등이
구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 평탄한 토지이며, '상업용건물부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약23미터, 북동측으로 노폭 약14미터의 포장도로와 접함니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2018-02-26), 지구단위계획구역(2024-11-12), 중로1류(폭 20m~25m)(2017-02-28)
(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2017-02-28)(접합), 가축사육제한구역(주거밀집지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>입니다.

공부와의 차이

일련번호 1~2)의 집합건축물대장상 용도는 '제1종근린생활시설(의원)'이나,
현황은 '사무실'로 이용 중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31415 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1343-5 제1동 제4층 제402호 (본건은 제4층 제402호 및 제403호)

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 제1종근린생활시설, 현황 사무실)

감정가: 380,000,000원

토지면적: 60.53㎡ (약 18.31평)

토지지분: 60.53㎡ (약 18.31평)

건물면적: 138.96㎡ (약 42.03평) - 본건(402호 및 403호)의 전유부분 면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 전OOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

주변환경: 본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 전주양현중학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 상업나지 및 아파트단지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다.

도로상태: 남서측으로 노폭 약 23미터, 북동측으로 노폭 약 14미터의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용: 세로장방형의 평탄한 토지이며, 상업용 건물 부지로 이용 중입니다.

토지이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 준보전산지입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 1월 26일 접수된 전주김제완주축산업협동조합의 근저당권(을3, 273,600,000원)입니다.

등기사항 요약:

* 소유권 보존 등기: 2019-03-12 (주식회사보현알에스피)

* 소유권 이전 등기: 2024-01-26 (김영숙)

* 각종 근저당, 전세권, 가압류, 압류 등기 등 다수 존재하나, 모두 말소 예정입니다.

* 본 경매의 원인이 되는 임의경매 개시 결정 등기(2025-07-07 접수, 전주김제완주축산업협동조합, 228,000,000원)도 말소 예정입니다.

인수되는 권리: 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리 및 채권은 모두 소멸되므로, 낙찰자는 소유권을 깨끗하게 취득할 수 있습니다.

임차인 현황:

* 오스템임플란트(주), 김

보증금: 10,000,000원

차임: 1,100,000원

대항력: 없음

* 오스템임플란트주식회사

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건이 위치한 만성동 지역은 아파트단지와 근린생활시설, 상업나지가 혼재되어 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

인근에 전주양현중학교가 있어 유동인구 확보에 유리할 수 있습니다.

제1종근린생활시설 용도에 맞는 업종으로 운영 시 안정적인 상권 형성이 가능합니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량 접근이 편리하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 용이합니다.

주변 시설: 근린생활시설, 상업시설, 아파트단지, 학교 등이 인접해 있어 생활 편의시설 이용이 편리한 지역입니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 상, 본건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

용도 불일치: 건축물대장상 용도(제1종근린생활시설)와 현재 이용 상태(사무실)가 다릅니다. 추후 원상복구 명령이나 이행강제금 부과의 가능성이 있습니다.

높은 채권 총액: 등기부상의 총 채권액이 66억 원을 초과하여 과거 소유자의 재정 상태가 매우 불안정했음을 시사합니다. (비록 모든 권리가 말소되더라도, 이러한 이력은 참고할 필요가 있습니다.)

공동담보 물건: 본 물건은 공동담보로 진행되므로, 다른 공동담보 물건의 경매 결과에 따라 본건의 가치나 향후 처리에 영향을 줄 수 있습니다.

임대 관계 미확인: 현재 이용 중인 임차인들의 임대 조건 및 관계에 대한 구체적인 정보가 미상입니다. (비록 대항력은 없으나, 명도 시 협의가 필요할 수 있습니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 전주시 덕진구 만성동의 주거 및 상업 밀집 지역에 위치한 근린상가 건물로, 접근성과 생활 편의성이 우수한 입지를 자랑합니다.

2019년 준공된 비교적 신축 건물이며, 권리 관계가 모두 말소되어 낙찰 후 소유권을 깨끗하게 취득할 수 있다는 장점이 있습니다.

다만, 건축물대장상 용도와 현황 용도의 불일치, 공동담보 물건이라는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물: 2019년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

안정적인 입지: 배후 주거 단지와 상업 시설이 인접하여 임차 수요 확보가 용이합니다.

권리관계 무흠: 낙찰 후 인수하는 권리가 없어 명확한 소유권 확보가 가능합니다.

향후 가치 상승 기대: 지역 개발 계획 및 꾸준한 인구 유입을 고려할 때, 장기적인 관점에서 가치 상승이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 인수 보증금이 없는 상태로, 감정가 380,000,000원입니다.

정확한 예상 입찰가는 해당 물건의 현재 시세, 주변 유사 물건의 최근 거래가, 경매 시장 동향, 건물의 현재 상태 및 향후 활용 가능성 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

본 자료만으로는 구체적인 입찰가 산정에 한계가 있으므로, 반드시 현장 방문을 통한 상세한 물건 조사와 전문가의 도움을 받아 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.